Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Investice · Portfolio DSCR

DSCR portfolio 2026 — pro investory s vícenásobnými byty

Máte 2-5 investičních bytů a chcete koupit další? Banky kontrolují Debt Service Coverage Ratio (DSCR) — poměr NOI / annual debt service. Pro 3.+ byt typicky vyžadují DSCR > 1,5. Kalkulačka spočítá per nemovitost analýzu + portfolio total + feasibility check pro plánovanou novou nemovitost. Cost of debt: ČNB 2T repo 3,25 % od 4/2026 + bankovní marže 1,5-2,0 p.b. = typicky 4,7-5,4 % p.a., investorský +0,3 % premium pro 3.+ byt.

Portfolio nemovitostí

Plánovaný nový byt (feasibility check)

Doporučení

**Nová hypotéka NEfeasible** — portfolio DSCR po přidání = 1.11 (limit 1.2). Banka odmítne. Zvyšte cash flow stávajícího portfolia (zvýšení nájmu / refinancing) nebo zvolte byt s vyšším yield.

Portfolio DSCR: 1.20

Total NOI: 344 400 Kč/rok
Debt service: 288 000 Kč/rok
Cash flow: 56 400 Kč/rok

Nová hypotéka feasibility

Portfolio DSCR po přidání: 1.11
Bank approval: low
❌ Banka pravděpodobně odmítne

Per nemovitost analýza

Byt 1 Praha-Vinohrady standard

DSCR 1.28

NOI: 214 800 KčDebt: 168 000 KčCash flow: 46 800 Kč

Byt 2 Brno-Komárov marginal

DSCR 1.08

NOI: 129 600 KčDebt: 120 000 KčCash flow: 9 600 Kč

Rizika

  • • Byt 2 Brno-Komárov: DSCR 1.08 (1,0-1,2) marginální. Vacancy 1 měsíc navíc → záporný cash flow.

DSCR vysvětlení

  • • NOI (Net Operating Income) = (rent × 12) − vacancy loss − roční OpEx (fond, daň, údržba, pojistka).
  • • Debt Service = monthlyMortgage × 12.
  • • DSCR = NOI / Debt Service.
  • • DSCR > 2,0 = strong portfolio (banka schválí pohodlně).
  • • DSCR 1,2-2,0 = standard (banka schvalí, ale pozorně kontroluje).
  • • DSCR 1,0-1,2 = marginal (vacancy 1 měsíc → záporný cash flow).
  • • DSCR < 1,0 = záporný cash flow (investor doplácí).

Bank approval thresholds (CZ banky 2026)

  • • 1.-2. byt: DSCR > 1,2 (KB/ČSOB/ČS standardní).
  • • 3. byt: DSCR > 1,3 (banky tighter scrutiny).
  • • 4.-5. byt: DSCR > 1,5 (banky vyžadují buffer pro vacancy).
  • • 6+ bytů: Banky doporučují přechod na s.r.o. (daňová optimalizace + limitace osobní odpovědnosti).
  • • Conservative strategie: 1,5+ pro každý byt v portfoliu (buffer proti tržním poklesům).

Strategie zlepšení DSCR

  • • Zvýšení nájmu: tržní rate review každé 2-3 roky. 5-10 % nárůst přidá DSCR 0,1-0,2.
  • • Refinancing: nižší sazba = nižší debt service. Refi z 5 % na 4 % přidá DSCR 0,15-0,3 (viz /refixace-2).
  • • Splacení mimořádné: 200-500k Kč mimořádná splátka snižuje debt service trvale (viz /mimoradna-splatka).
  • • Snížení vacancy: kvalitnější screening nájemců → 5 % místo 10 % vacancy = +5 % NOI.
  • • Optimalizace OpEx: renegotiace pojištění, zrušení nepotřebné údržby, energy audit pro snížení utilities.

Související nástroje

DSCR portfolio kalkulačka 2026 — pro investory s vícenásobnými byty · Jistybyt