Po koupi · Skryté vady · § 2103-2117 OZ
Záruka skrytých vad 2026
Latent-defect engine specializovaný na 5 typů skrytých vad nemovitostí: structural, water, electrical, hidden-easement, contamination. Decision tree podle § 2103-2117 OZ s rozhodováním mezi opravou (§ 2108), slevou (§ 2106) a odstoupením (§ 2107). § 2112 OZ neprodlené oznámení 30 dní od zjištění je klíčová bariéra — pozdě = ztráta nároku.
5 HiddenDefectType
- Structural — statika, nosné konstrukce10 let § 2629 OZ
Trhliny, krov, základy. Znalecký posudek ČSN ISO 13822 (statik 15-30k Kč) klíčový. Stavebník odpovídá NEOMEZENĚ. Critical → § 2107 odstoupení, sleva 8-15 %.
- Water — průsaky, vlhkost, plíseň5 let § 2129 OZ
Vlhkoměr 2-5k Kč, mykolog 5-10k Kč. Pojištění ALE rider doporučený. Nezakrývejte oprava — fixujte vadu jako důkaz. Sousedé jako svědci historie.
- Electrical — vadné rozvody, požární riziko5 let § 2129 OZ
Revize ČSN 33 1500 (3-5k Kč) POVINNÁ. Termovize odhalí přehřívaná místa. Hliníkové rozvody = serious. Rekonstrukce 80-200k Kč 3+kk, 150-400k RD.
- Hidden easement — věcná břemena, zástavyNEOMEZENÁ § 1109 OZ
Katastr LV-C výpis, § 2079 OZ povinnost upozornit. Pokud nezveřejněno → § 2107 odstoupení 99 % šance. Vrací se 100 % ceny + úroky 8 % p.a. + náklady.
- Contamination — radon, azbest, kontaminace půdy5 let § 2129 OZ
Radon 2-3k Kč (limit 300 Bq/m³), azbest 3-5k Kč (před 1999 typické), Eurofins/ALS akreditovaná lab 5-15k Kč. Sanace půdy 100-500k Kč/m³. Critical → § 2107.
3 cesty řešení (§ 2106-2108 OZ)
- • § 2108 OZ — oprava: Cosmetic + moderate vady. Prodávající opraví v 30-90 dnech. Smluvní pokuta 0,05-0,1 % denně za zpoždění. Při neplnění → přechod na slevu / odstoupení.
- • § 2106 OZ — sleva z kupní ceny: Serious vady. Sleva = aktualní cena - cena s vadou. Cosmetic 0,5 %, moderate 1-5 %, serious 5-15 %, critical 15+ %. Vyplaceno do 30 dní od dohody.
- • § 2107 OZ — odstoupení od smlouvy: Critical vady (podstatné porušení). Vrácení 100 % ceny + úroky 8 % p.a. + náklady (notář, daň). Žaloba 6-18 měsíců. Soudní poplatek 5 % z žalované částky.
Klíčové bariéry (§ 2112 + § 2129 OZ)
- • § 2112 OZ — neprodlené oznámení 30 dní: od zjištění vady. Po této lhůtě riziko námitky prodlení, úspěch klesá z 70 % na 25 %. Vždy doporučený dopis + datovaná korespondence.
- • § 2129 OZ — 5letá lhůta: od převzetí. Po 5 letech nárok zaniká. Výjimka: § 2629 OZ structural 10 let, § 1109 OZ právní vady NEOMEZENĚ.
- • Důkaz existence při převzetí: klíčový pro úspěch. Znalecký posudek datovaný, fotodokumentace, svědci, odborné zhodnocení (např. trhliny rostoucí roky, ne týden).
- • Bez znaleckého posudku: úspěch < 30 %. Investice 5-30k Kč do posudku má ROI 10-100×.
Klíčové § OZ + ČSN
- • § 2103-2105 OZ: vady věci — obecná pravidla
- • § 2106 OZ: sleva z kupní ceny (serious vady)
- • § 2107 OZ: odstoupení od smlouvy (critical = podstatné porušení)
- • § 2108 OZ: právo na opravu (cosmetic + moderate)
- • § 2112 OZ: 30denní lhůta na oznámení od zjištění
- • § 2129 OZ: 5letá limitační lhůta od převzetí
- • § 2629 OZ: 10letá lhůta pro vady stavby (statika)
- • § 1109 OZ: vady právní (zástavy, věcná břemena), neomezeno
- • ČSN ISO 13822: assessment of existing structures (mandatorní pro structural)
- • ČSN 33 1500: revize elektrického zařízení (mandatorní pro electrical)
REST API
Programatický přístup k engine pro AI/MCP klienty: /api/hidden-defects — query parametry defectType, severity, purchasePriceCzk, purchaseDate, defectDiscoveryDate, notificationDate, estimatedRepairCostCzk, hasExpertAssessment, defectExistedAtTransfer, sellerAcknowledges.
Související nástroje
- → Reklamace vad nemovitosti — obecná kalkulačka (4 typy, 3 cesty).
- → AVM odhad ceny — férová cena PŘED nákupem (prevence).
- → SoSB risk skóre — ochrana zálohy PŘED kupní smlouvou.
- → Daň ze zisku z prodeje — pokud odstoupíte (§ 2107).
- → Smart home payback — pro nemovitosti s IoT instalací: kontrolujte i certifikaci NIS2 + GDPR.
- → Kulturní památka KP/NKP — KP/NKP vyžaduje SHP audit (50-300k Kč) navíc k běžnému skrytému vady checku.