Kalkulačka
Kupovat, nebo dál pronajímat?
Klasická buy-vs-rent simulace. Jediná opravdu spravedlivá metoda porovnává netto pozici po X letech: kupování zahrnuje úroky + náklady minus equity, nájem zahrnuje placené nájemné minus alternativní investice úspor.
Buy vs Rent kalkulačka
Kdy se vyplatí kupovat oproti pronajímání? Model bere v úvahu zhodnocení nemovitosti, růst nájmu i alternativní investici úspor.
Kupovat se začne vyplácet od roku 1.
Po 1 letech bude koupě cenově výhodnější o 4 819 955 Kč než nájem.
Detailní časová osa
| Rok | Koupit (netto) | Nájem (netto) | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| 1 | -4 615 955 Kč | 204 000 Kč | +4 819 955 Kč |
| 3 | -4 264 228 Kč | 626 848 Kč | +4 891 076 Kč |
| 5 | -3 935 422 Kč | 1 070 074 Kč | +5 005 495 Kč |
| 7 | -3 630 931 Kč | 1 534 370 Kč | +5 165 301 Kč |
| 9 | -3 352 238 Kč | 2 020 410 Kč | +5 372 648 Kč |
| 11 | -3 100 913 Kč | 2 528 851 Kč | +5 629 764 Kč |
| 13 | -2 878 623 Kč | 3 060 318 Kč | +5 938 940 Kč |
| 15 | -2 687 136 Kč | 3 615 399 Kč | +6 302 535 Kč |
Co model nezohledňuje
- · Daňové dopady — odpočet úroků z hypotéky pro PIT (do 150 000 Kč/rok), časový test prodeje (10 let).
- · Riziko prázdnosti — pokud byste nemovitost v některém roce pronajímali, model to neumí.
- · Volatilita realit — model předpokládá lineární zhodnocení; cyklus 2008 ukázal, že někdy dochází ke korekci 20 % a víc.
- · Stěhovací náklady, právník, znalec — běžně 100–300 tis. Kč.
- · Refixace po skončení fixace — ČNB 2T repo 3,25 % (4/2026), cyklus snižování pravděpodobně skončí Q4 2026. Po uplynutí fixace nová sazba může být vyšší i nižší — model fixuje úrok na celou dobu. Pro real-world scénář Refixace 2.0 multi-banka.
- · Smart home + energetické úpravy — IoT a PENB upgrade přidají hodnotě nemovitosti premium 3–8 % při prodeji. Model neumí započítat.
Pro komplexní analýzu doporučujeme průvodce kupujícího a kalkulačku hypotéky.