Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Investice · Krátkodobý nájem

Airbnb yield 2026 — krátkodobý nájem CZ

Krátkodobý nájem (Airbnb / Booking.com) má 2-3× vyšší gross yield než dlouhodobý pronájem, ale vyšší OpEx, fees 14-17 %, sezónnost a regulatory risk (Praha 2024+). Spočítejte si net yield po dani vs long-term referenční 4,5 %.

Vstupy

Roční gross revenue

602 250 Kč

274 nocí × 2200 Kč

Net yield (po dani)

4.03 %

Long-term rent baseline 4.5 % · cash-on-cash 13 % · break-even occupancy 21 %

Doporučení

**Hraniční vs long-term** — 4.0 % vs 4.5 %. Krátkodobý pronájem nepřináší výrazný benefit pro tuto lokalitu. Zvažte long-term pro nižší administrativu.

Net cash flow / rok

322 654 Kč

po platformě + OpEx + hypotéce + dani

Daň ze zisku

63 236 Kč

Platforma: 96 360 Kč

Rizika a poznámky

  • • Praha 1, 2, 5: regulatory risk — magistrát od 2024 zpřísňuje povolení krátkodobých pronájmů. Možná restrikce 90-180 nocí/rok pro nově začínající. Sledujte vývoj.

Vacation rental yield typicky 2-3× vyšší než long-term, ale vyšší OpEx (čištění, fees, opotřebení), regulatory risk (Praha 2024+ omezuje krátkodobky), a sezónnost v rekreačních oblastech. Pro long-term porovnání viz /roi a /real-yield-analyzer.

6 oblastí — typický occupancy a ADR 2026

  • • Praha 1, 2, 5 (Staré město, Vinohrady, Smíchov, Karlín): 70-85 % occupancy, ADR 2 000-3 500 Kč. Top trh, ale regulatory risk od 2024.
  • • Další části Prahy (Holešovice, Žižkov, Stodůlky): 55-70 %, ADR 1 500-2 200 Kč. Levnější, ale solidní.
  • • Brno (centrum, Veveří, Komárov): 50-65 %, ADR 1 400-2 000 Kč. Stabilní trh + IT konference.
  • • Krajská města (Plzeň, ČB, HK, OL, Pardubice): 45-60 %, ADR 1 000-1 600 Kč. Turistika + business cestování.
  • • Horská rekreace (Krkonoše, Šumava, Jeseníky): 40-55 %, ADR 1 500-2 500 Kč. High seasonality — 50-60 % příjmů ve 4 měsících.
  • • Ostatní (vesnice, malá města): 30-50 %, ADR 800-1 200 Kč. Nižší yield, často nedává smysl.

Daňové režimy — 4 možnosti 2026

  • • Paušál 30 % §9 ZDP: pasivní krátkodobý pronájem do 2M Kč obratu. Uplatní se 30 % výdajů paušálně z gross (max 600k Kč). Daň 15 % z rozdílu.
  • • Paušál 60 % §7 ZDP: podnikatelský živnostenský list (vázaná činnost „ubytovací služby“). Max 1,2M Kč paušálně. Plus sociální/zdravotní pojištění OSVČ.
  • • Skutečné výdaje §9 nebo §7 ZDP: všechny doložitelné náklady (čištění, OpEx, hypotéka úroky, odpisy). Vhodné pro klienty s vysokými skutečnými výdaji.
  • • DPH plátce § 6a ZDPH: povinný od 2M Kč obratu/rok. Sazba 21 % (nebo 15 % pro některé hotely). Faktury, měsíční přiznání.

5 rizik krátkodobého nájmu

  • • Regulatory risk Praha: magistrát od 2024 zpřísňuje povolení. Možná restrikce 90-180 nocí/rok pro nově začínající. Sledujte vývoj.
  • • Optimistický occupancy: klienti často kalkulují 80 %, realitní occupancy 65-70 %. Realistický odhad na základě regionu.
  • • Vandalismus a opotřebení: krátkodobí hosté méně šetří byt než dlouhodobí nájemce. Plánujte 1 % ceny ročně na opravy/úpravu.
  • • SVJ/sousedé: krátkodobý pronájem ruší sousedy (loud, party). SVJ může pravidelně pokutovat nebo zakázat. Zkontrolujte stanovy SVJ.
  • • Pojištění: standardní pojištění majetku NEKRYJE krátkodobý nájem. Specializované policie 2-3× dražší (5-15k Kč/rok).

Související nástroje

Airbnb yield kalkulačka 2026 — krátkodobý nájem CZ · Jistybyt