Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Plánování · Daně

Property Timeline 2026 — řízení nemovitosti rok po roce

Year-by-year roadmap koupě→prodej. Cash flow, equity růst, daňové milníky (5y/10y časový test §10 ZDP), refinancování okna, optimální exit rok. Komplementární k Buy-vs-Rent decision tool — Timeline ukáže celý život nemovitosti.

Vstupy

Optimální exit rok

Rok 20

Net proceeds: 8 756 687 Kč · Total ROI -16 %

Milestones

Rok 5Konec 5leté fixace — refinancování / refixace
Rok 1010letý časový test §10 ZDP — daň ze zisku 0 Kč
Rok 10Konec 10leté fixace (2. cyklus) — další refinancování
Rok 20Optimální exit rok — net proceeds 8.8M Kč
RokHodnotaEquityEquity %Cash flowDaň testNet z prodeje
16 695 000 Kč1 770 108 Kč26.4 %-398 436 Kč29 250 Kč1 473 058 Kč
26 895 850 Kč2 049 830 Kč29.7 %-398 436 Kč59 378 Kč1 714 618 Kč
37 102 726 Kč2 339 531 Kč32.9 %-398 436 Kč90 409 Kč1 965 013 Kč
47 315 807 Kč2 639 587 Kč36.1 %-398 436 Kč122 371 Kč2 224 584 Kč
57 535 281 Kč2 950 396 Kč39.2 %-398 436 Kč155 292 Kč2 493 693 Kč
67 761 340 Kč3 272 367 Kč42.2 %-398 436 Kč189 201 Kč2 772 712 Kč
77 994 180 Kč3 605 925 Kč45.1 %-398 436 Kč224 127 Kč3 062 031 Kč
88 234 006 Kč3 951 517 Kč48 %-398 436 Kč260 101 Kč3 362 056 Kč
98 481 026 Kč4 309 603 Kč50.8 %-398 436 Kč297 154 Kč3 673 208 Kč
108 735 456 Kč4 680 666 Kč53.6 %-398 436 Kč✓ 0 Kč4 331 248 Kč
118 997 520 Kč5 065 208 Kč56.3 %-398 436 Kč✓ 0 Kč4 705 307 Kč
129 267 446 Kč5 463 749 Kč59 %-398 436 Kč✓ 0 Kč5 093 051 Kč
139 545 469 Kč5 876 834 Kč61.6 %-398 436 Kč✓ 0 Kč5 495 015 Kč
149 831 833 Kč6 305 028 Kč64.1 %-398 436 Kč✓ 0 Kč5 911 755 Kč
1510 126 788 Kč6 748 921 Kč66.6 %-398 436 Kč✓ 0 Kč6 343 849 Kč
1610 430 592 Kč7 209 127 Kč69.1 %-398 436 Kč✓ 0 Kč6 791 903 Kč
1710 743 510 Kč7 686 285 Kč71.5 %-398 436 Kč✓ 0 Kč7 256 545 Kč
1811 065 815 Kč8 181 062 Kč73.9 %-398 436 Kč✓ 0 Kč7 738 429 Kč
1911 397 789 Kč8 694 151 Kč76.3 %-398 436 Kč✓ 0 Kč8 238 239 Kč
2011 739 723 Kč9 226 276 Kč78.6 %-398 436 Kč✓ 0 Kč8 756 687 Kč

Heuristika apreciace 3 % p.a. (default), růst nájmu 4 % p.a., ownerCosts 80k Kč/rok, selling costs 4 %. Daňový test §10 ZDP: 5 let pro nemovitosti koupené do 2020-12-31, 10 let pro 2021-01-01 a později. Optimal exit = max net proceeds (equity − selling costs − daň). Cash flow záporný pro vlastní bydlení (žádný nájem) je očekávaný — equity růst kompenzuje.

Co Timeline říká

  • • Equity růst — kombinace zaplacené jistiny + apreciace. Po 10 letech typicky 50-60 % tržní hodnoty (forced savings).
  • • Cash flow per rok — splátka + ownerCosts vs nájem (pokud pronájem). Pro vlastní bydlení záporný (žádný nájem), pro investiční byt cíl 0+ Kč/rok.
  • • Daňové milníky — §10 ZDP časový test. 5 let pro nemovitosti koupené do 2020-12-31, 10 let pro 2021+. Pod tímto limitem 15 % daň ze zisku z prodeje.
  • • Refinancování okna — konec 5leté fixace (rok 5, 10, 15…). Optimální čas pro extra payment nebo cash-out refi.
  • • Optimal exit rok — kdy max net proceeds (equity − selling 4 % − daň). Typicky až po časovém testu (rok 10 pro 2021+).

Praktické use cases

  • • Investor s 1 bytem — kdy prodat? Timeline ukáže, že rok 11+ je optimální (časový test 0 daň, equity 65 %+).
  • • Mladý kupec 2026 — plánuji upgrade za 7 let. Timeline ukáže, že rok 7 má 22 % daň z 2,3M zisku (350k daň navíc) → buď čekat na rok 10, nebo využít §4 c reinvestice exempci do druhé nemovitosti.
  • • Pár plánující rodinu — 2+kk koupený 2024, plán 4+kk za 5 let. Timeline ukáže refi okno rok 5 (konec fixace) + cash-out potential pro akontaci na druhý byt.
  • • Nájemce poslouchávající byt — Timeline ukáže cash flow per rok (typicky 0 - 10k Kč/rok pro 5M byt s 22k Kč nájem) + daň z příjmu z pronájmu §9.
  • • Smart home / kulturní památka vlastník — Timeline ukazuje payback IoT instalace (4-6 let), refi okno rok 5 pro energetic upgrade financing, exit rok 11+ s kombinovaným premium PENB A/B (+5 %) + smart home (+3-8 %) + KP (+20-35 %).

Související nástroje

Property Timeline 2026 — year-by-year roadmap nemovitosti · Jistybyt