Kalkulačky · Hypotéky · Dvojí hypotéka
Dvojí hypotéka 2026
Pro klienty kteří chtějí koupit **primární residenci + 1 investiční byt** na pronájem v jednom kroku. CZ 2026: ~8 000 dual mortgage applications/rok. **5 CZ bank má NESTEJNÉ pravidla** pro rental income acceptance: HB Pro Investor 100 %, ČS 80 %, ČSOB 75 %, KB 70 %, mBank 60 % strict. **Combined LTV ≤ 80 % strict** — žádné výjimky pod 36 let pro investiční portfolio.
5 CZ bank — rental income acceptance
| Banka | Rent acceptance | Rate + | Specifika |
|---|---|---|---|
| HB Pro Investor | 100 % | +0 % | Specialista pro investiční portfolio |
| Česká spořitelna | 80 % | +0,1 % | Vacancy + opex buffer 20 % |
| ČSOB | 75 % | +0,2 % | Standard conservatism 25 % |
| Komerční banka | 70 % | +0,2 % | 3 měs vacancy + 30 % opex |
| mBank | 60 % | +0,3 % | Vyžaduje 12 měs nájemní smlouvu PŘED schválením |
Klíčové ČNB pravidla pro dvojí hypotéku
- • Combined LTV ≤ 80 % strict — žádné výjimky pod 36 let pro investiční portfolio (jen pro vlastní bydlení)
- • Combined DSTI ≤ 50 % — započítává rent income (různě dle banky 60-100 %)
- • Combined DTI ≤ 9× — total debt vs roční hrubý příjem
- • Yield investice ≥ 4-5 % gross — banky strict, pod = skeptická
- • Pre-existing tenant doporučený (mBank vyžaduje, ostatní banky bonus)
7 strategických doporučení
- 1. HB Pro Investor BEST volba — 100 % rent income, specialista pro investiční portfolio
- 2. mBank vyžaduje 12-měs existující nájemní smlouvu PŘED schválením — bez tenanta neakceptuje
- 3. Combined LTV 80 % strict pro dvojí — žádné výjimky pod 36 let pro investiční byt
- 4. Yield ≥ 5 % gross = silná pozice. Pod 4 % = banka skeptická
- 5. Pre-approval u 2 bank současně (HB + ČS) — diversifikace risk
- 6. Investment property 90 % LTV možné u některých bank s investiční licencí, ALE rate +0,5 %
- 7. § 9 ZDP odpočet skutečných výdajů = každý výdaj na investiční byt = daňová úspora 15 %
5 chyb dual mortgage žadatelů
- • Spoléhání se na 100 % rent income u všech bank: jen HB akceptuje 100 %, mBank pouze 60 %
- • Nedostatečná akontace na investičním bytě: 80 % LTV strict, žádné výjimky
- • Bez pre-existing tenanta při mBank žádosti: automatický reject, ztráta 8-15k Kč poplatek za odhad
- • Yield pod 4 % (např. luxury Praha-Vinohrady byt 8M za rent 24k = 3,6 %): banka skeptická → reject
- • Nezohlednění § 9 ZDP odpočet = ztráta 15-23 % daňové úspory na opravách + úrocích investiční hypotéky
REST API
# (chystáno) GET /api/dual-mortgage?primaryPropertyPriceCzk=6000000&primaryDownPaymentCzk=1200000&investmentPropertyPriceCzk=5000000&investmentDownPaymentCzk=1000000&expectedMonthlyRentCzk=18000&monthlyNetIncomeCzk=100000&term=30&age=38Plný přehled REST API →
Související nástroje
- • DSCR portfolio — pro 3+ investiční byty
- • Cash-out refinancing — pro 2. byt z equity 1.
- • Daňová optimalizace investora — § 9 ZDP vs s.r.o.
- • DSTI/DTI ČNB — limity standard
Právní rámec: ČNB Doporučení 1/2022 (DSTI/DTI/LTV makroprudenční limity). § 9 ZDP zákona č. 586/1992 Sb. (daň z příjmu z pronájmu — paušál 30 % nebo skutečné). § 7 ZDP pro OSVČ. § 15 ZDP odpočet úroků z hypotéky 150k Kč/rok (jen pro primární residenci). Bankovní praxe 2026 (KB / ČSOB / HB Pro Investor / ČS / mBank).
Disclaimer: Kalkulačka poskytuje orientační výpočet. Skutečné schválení závisí na konkrétní bance, nemovitostech, LTV každé samostatně, a momentální dostupnosti banky. Pro přesné posouzení kontaktujte hypotečního specialistu pro investiční portfolio.