Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Spoluvlastnictví · Buy-out

Buy-out spoluvlastníka — vyplacení podílu 2026

Sourozenci po dědictví, partneři po rozchodu, manželé po rozvodu, investiční partneři. Když jeden chce odejít a druhý zůstat — kolik to stojí, jak financovat, jaký bude daňový dopad? Kalkulačka spočítá cenu podílu + 3 varianty financování + daňové důsledky § 4 ZDP.

Vstupy

Cena podílu k vyplacení

3 400 000 Kč

Tržní hodnota podílu: 3 400 000 Kč

Doporučení

**Doporučen mix cash + hypotéka.** Vlastní 500 000 Kč + hypotéka 2 900 000 Kč. Splátka 15 391 Kč/měs. Celkové náklady 6 040 787 Kč.

Financovací varianty

Není financovatelný

Vlastní zdroje 500 000 Kč nestačí na 3 400 000 Kč. Potřeba doplnit 2 900 000 Kč.

Plná hypotéka

Hypotéka 3 400 000 Kč na 30 let, 4.9 % p.a. Splátka 18 045 Kč/měs, total 6 496 095 Kč. LTV 50 %.

Cash: 0 KčHypotéka: 3 400 000 KčSplátka: 18 045 Kč/měsTotal: 6 496 095 Kč

Pravděpodobnost schválení: vysoká

Mix cash + hypotéka

✓ Doporučeno

Cash 500 000 Kč + hypotéka 2 900 000 Kč. Splátka 15 391 Kč/měs. Total 6 040 787 Kč. LTV 43 %.

Cash: 500 000 KčHypotéka: 2 900 000 KčSplátka: 15 391 Kč/měsTotal: 6 040 787 Kč

Pravděpodobnost schválení: vysoká

Daňový dopad pro vyplaceného (5letý test § 4 ZDP)

Časový test 5 let § 4 ZDP splněn (drží 32 let). Daň ze zisku 0 Kč. Net příjem = celá výplata. Tip: u dědictví § 4 odst. 1 b) ZDP — doba držby zůstavitele se sčítá. Pokud rodiče drželi byt 30+ let, časový test je obvykle splněn automaticky.

Hrubý zisk: 1 900 000 KčDaň: 0 KčNet příjem: 3 400 000 KčTest: Splněn

Rizika a doporučení

  • • Hypotéka na výplatu: banka vyžaduje, aby zbylý spoluvlastník (vy) zatížil 100 % nemovitosti zástavou. Po výplatě jste jediným vlastníkem, ale s hypotékou.

5 typů buy-out situací

  • • Sourozenci po dědictví — typicky 1/2 + 1/2. Doba držby rodičů se sčítá § 4 odst. 1 b) ZDP — daň často 0 Kč. Nejčastější scénář.
  • • Sourozenci po společné koupi — investiční koupě. Doba držby od koupě. Pokud pod 5 let → 15 % daň ze zisku.
  • • Nesezdaní partneři po rozchodu — typicky 1/2 + 1/2 s vlastní jistinou. Bez SJM § 1140 OZ — běžné spoluvlastnictví § 1124-1129 OZ.
  • • Manželé po rozvodu (SJM) — § 736 OZ vypořádání: jednorázová suma, náhrada jinou nemovitostí, peněžní výplata 3 roky. SJM se mění na běžné spoluvlastnictví.
  • • Investiční partneři — bez akcionářské smlouvy hrozí spor o ocenění. Doporučujeme nezávislý znalecký posudek.

3 financovací varianty

  • • All-cash — vyplácející má dost vlastních zdrojů. Bez hypotéky, žádné úroky. Vhodné pro malé podíly nebo bohaté klienty.
  • • Plná hypotéka — banka půjčí celou cenu podílu, vyplácející zatíží 100 % nemovitosti zástavou. Pozor LTV: nad 90 % schválení obtížné.
  • • Mix cash + hypotéka — nejčastější. Vlastní zdroje pokryjí část, zbytek hypotéka. LTV obvykle 50-80 % — bezpečné schválení.

Daňový dopad pro vyplaceného (§ 4 ZDP)

  • • 5letý časový test — pro koupě před 1.1.2021. Po 5 letech od nabytí daň 0 Kč.
  • • 10letý časový test — pro koupě po 1.1.2021. Po 10 letech daň 0 Kč.
  • • § 4 odst. 1 b) ZDP — dědictví: doba držby zůstavitele se sčítá. Pokud rodiče drželi byt 30+ let, časový test splněn automaticky.
  • • Reinvestice § 4 ZDP — pokud test neprošel, lze osvobodit reinvesticí do vlastního bydlení do 1 roku.
  • • Daň 15 % ze zisku (rozdíl tržní cena − pořizovací cena podílu) pokud test neprošel a reinvestice nenastala.

Související nástroje

Buy-out spoluvlastníka — vyplacení podílu 2026 · Jistybyt