Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Investice · Daně

Real-yield analyzer 2026 — yield po inflaci a dani

Gross yield 7 % ETF vs 8 % nemovitosti vypadá jasně, ale po dani §9 ZDP (15 %), inflaci 2,5 % a paušálu 30 % se to obrátí. Real-yield analyzer porovná 4 asset class s detailní daňovou logikou ZDP. Komplementární k /srovnani-investic — tady jdeme deeper do daní. Kontext 2026: ČNB 2T repo 3,25 % → termínované vklady 3,2-3,8 % p.a., státní dluhopisy 3,5-4,2 % YTM; konsensus Q4 2026 cycle bottom → nižší rate v 2027+.

Vstupy
Yield předpoklady

Vítěz po reálném yieldu

Nemovitost (pronájem + apreciace)

Real yield 4.9 % p.a. · Final v dnešních Kč: 4 071 776 Kč · Spread vs 2.: 261 744 Kč

Srovnání 4 asset class (řazeno podle real yieldu)

#1 Nemovitost (pronájem + apreciace)

Real yield 4.9 %
Nominal 8 %Eff. tax 6.6 %Final 4 071 776 KčDaň total 447 193 Kč

§9 ZDP paušál 30 % (zdaní se 70 % nájmu × 15 %); apreciace 0 % (>10 let).

#2 ETF index fond (S&P 500)

Real yield 4.4 %
Nominal 7 %Eff. tax 0 %Final 3 810 032 KčDaň total 0 Kč

§10 ZDP časový test 3+ let → 0 daň při prodeji

#3 Státní dluhopisy

Real yield 0.9 %
Nominal 4 %Eff. tax 15 %Final 2 280 238 KčDaň total 299 423 Kč

§8 ZDP úrokový příjem, 15 % srážková každý rok

#4 Termínovaný vklad

Real yield 0 %
Nominal 3 %Eff. tax 15 %Final 2 014 684 KčDaň total 198 071 Kč

15 % srážková z úroku, automatická

Real yield = (1 + nominal yield po dani) / (1 + inflace) − 1. Daňová logika podle ZDP: §9 pronájem (paušál 30 % nebo skutečné výdaje), §10 prodej + ETF (časový test 3 let pro ETF, 5/10 let nemovitost), §8 úroky (15 % srážková). Heuristika typických výnosů 2026. Není investiční poradenství — pro orientaci.

Daňová logika 2026

  • • Nemovitost (pronájem) §9 ZDP: paušál 30 % (zdaní se 70 % nájmu × 15 %) nebo skutečné výdaje (typicky 50 % × 15 %). Apreciace §10 ZDP — 5y test pro 2020−, 10y test pro 2021+.
  • • ETF index fond §10 ZDP: časový test 3 roky → 0 daň ze zisku. Pod 3 let → 15 % ze zisku. Dividendy zdaněny 15 % srážkovou.
  • • Státní dluhopisy §8 ZDP: úrokový příjem zdaněn 15 % srážkovou každý rok. Žádný časový test, daň automatická před vyplacením.
  • • Termínovaný vklad: 15 % srážková daň z úroku, automatická.
  • • Hi-income 23 %: nadlimitní (nad 1 567 000 Kč ročně) zaplatí 23 % místo 15 %. V kalkulačce zadejte marginal sazbu.

Klíčové insighty

  • • Nemovitost po 10y testu = unfair advantage — apreciace 3-5 % p.a. má 0 daň, jen pronájem zdaněn. Effective tax 5-7 % vs 15 % pro dluhopisy.
  • • ETF s 3y testem > dluhopisy — 7 % ETF / 0 daň = 4,4 % real yield. 4 % dluhopisů × 0,85 = 3,4 % nominal, real 0,9 %. ETF 5× výhodnější.
  • • Termínovaný vklad často negativní real yield — pokud úrok 3 % < inflace 2,5 % po dani, ztrácíte kupní sílu. Bezpečné, ale ne investice — jen rezerva.
  • • Hi-income 23 % marginal: daňová úleva DPS, životko, úroky hypotéky se zhodnocuje 23 % místo 15 % → použijte je. Naše /api/dps a /api/danova-uleva-uroky spočítají detailně.

Související nástroje

Real-yield analyzer 2026 — yield po inflaci a dani | Jistybyt · Jistybyt