Kalkulačky · Pozemky · Due diligence
Stavební pozemek due diligence 2026
Pre-purchase compliance check pro building plot acquisition. § 4 stavební zákon (zák. 283/2021 Sb.) classification — stavební vs zemědělský (reclassification 12-24 měsíců) vs lesní (Lesy ČR control). Územní plán funkční plocha (zoning). ČHMÚ záplavová zóna (Q5 active = unbuildable). Utilities access (water/sewer/electricity/ gas). § 1257+ OZ věcná břemena. Access road status. CZ 2026 ~25 000 stavebních pozemků ročně, ~30 % discovered post-purchase issues = transaction unsuitable.
6 LandClassification § 4 SZ
- • Building-plot: stavební pozemek, direct construction allowed
- • Building-plot-with-permit: s územním rozhodnutím (best case)
- • Agricultural: zemědělský — reclassification 12-24 měsíců, 80k Kč fee, často denied (zák. 334/1992 Sb.)
- • Forest: lesní — Lesy ČR control, reclassification very difficult (zák. 289/1995 Sb.)
- • Orchard-garden: sad / zahrada — partial restriction, 30k Kč reclassification
- • Other-functional: ostatní (commercial, industrial)
Utilities access cost matrix
- • On-plot: 0 Kč (ideal)
- • Within 100m: 100k Kč extension typical
- • Within 500m: 500k Kč extension
- • Beyond 500m: 1,5M Kč extension (often impractical)
- • Unavailable: 3M Kč alternative (vrt 100-300k Kč well, septic tank, solar) — major cost
Access road § 1257+ OZ
- • Municipal-paved: best status (low risk)
- • Private-shared (s easement): § 1257+ OZ věcné břemeno registered. Acceptable.
- • Private-no-easement: critical issue — neighbor může deny access. Must register § 1257 easement BEFORE purchase. 200k Kč resolution typical.
- • No-access: illegal status — building permit denied per § 18 SZ. 1M+ Kč resolution.
5 chyb při koupi stavebního pozemku
- • Skip ČHMÚ záplavová zóna check — Q5 active = unbuildable, Q20 strict requirements. Free chmu.cz lookup.
- • Assume zemědělský pozemek = building plot — reclassification 12-24 měsíců, often denied.
- • Bez geological survey 25k Kč — required pro stavební povolení. Discover unsuitable soil post-purchase = wasted investment.
- • Skip přístupová cesta verification — private-no-easement = neighbor může deny access, building impossible.
- • Ignore utilities distance — beyond 500m water/sewer/electricity = 1,5M+ Kč extension cost often unbudgeted.
Související nástroje
- → Stavební povolení § 188 SZ — post-purchase building permit application.
- → Catastrophe insurance povodně — flood insurance pro Q20-Q100 zones.
- → Rozpočet rekonstrukce — construction budget planning.