Kalkulačky · Hypotéky · Reverzní hypotéka
Reverzní hypotéka § 2390+ OZ 2026
Pro **seniory 60+ vlastnící nemovitost** — equity release alternativa downsize. **§ 2390+ OZ rentní hypotéka**: klient dostává **měsíční rentu nebo lump sum** od banky, **dluh roste compound interest**, splatí se z prodeje po smrti / přesunu. **LTV max 30-55 % podle věku**. CZ 2026 limited market ~**1 500 reverse mortgages/rok**. **5 CZ programů**: HB Renta (50 % LTV flagship), ČSOB Senior (40 %), KB Senior Privátní (45 %), ČS Senior (35 %), mBank NEPOSKYTUJE. Estate planning impact pro dědice (ztráta equity 50-80 %).
5 CZ bank — reverse mortgage programy
| Banka | Min věk | Max LTV | Sazba | Specifika |
|---|---|---|---|---|
| HB Renta | 65 | 50 % | 6,8 % | Flagship CZ, akceptuje couple, životní pojistka § 1737 OZ |
| ČSOB Senior | 65 | 40 % | 7,2 % | Lump sum option, max úvěr 8M Kč |
| KB Senior Privátní | 70 | 45 % | 7,5 % | Privátní bankéř pro 5M+ Kč property |
| ČS Senior | 65 | 35 % | 7,8 % | Single owner only, nejkonzervativnější LTV |
| mBank | — | — | — | NEPOSKYTUJE reverse mortgage v ČR |
Max LTV podle věku — starší = vyšší LTV
- • **60-64 let:** max 30 % LTV (delší expected term, vyšší debt accumulation risk)
- • **65-69 let:** max 40 % LTV (standard senior threshold)
- • **70-79 let:** max 45 % LTV
- • **80+ let:** max 55 % LTV (kratší expected term = nižší debt risk)
- **Couple loan**: effective age = mladší partner. Banka aplikuje delší expected term → nižší LTV than single-age would suggest.
3 typy úvěru: monthly-payment vs lump-sum vs mixed
- Monthly-payment (annuity): Klient dostává fixní měsíční rentu (~12-25k Kč pro 5M property), dluh roste s každou platbou. Best pro retirees s pension supplement need. Tax: NENÍ income § 6 ZDP (úvěr ne příjem).
- Lump-sum: Klient dostává jednorázovou částku (1,5-3M Kč pro 5M property), dluh roste compound interest 7 % p.a. Best pro one-time use (medical, gift children, debt consolidation).
- Mixed: Kombinace lump-sum (initial) + monthly payment (ongoing). Best pro complex retirement plan (immediate medical + ongoing pension supplement).
Příklad: 70letý senior 6M property monthly-payment
- • **Property value:** 6 000 000 Kč
- • **Existing mortgage:** 0 (paid off)
- • **LTV cap (70 let):** 45 %
- • **Max loan:** 2 700 000 Kč
- • **Monthly rent (20 let term):** ~5 200 Kč/měs (annuity formula)
- • **Sazba:** 7 % p.a. (HB Renta 6,8 %)
- • **Debt at term end (20 let):** 2,7M × 1,07^20 = ~10,5M Kč
- • **Home value at term end (3 % growth):** 6M × 1,03^20 = ~10,8M Kč
- • **Estate net pro dědice:** 10,8M - 10,5M = **300 000 Kč** (95 % equity erosion)
- **No-negative-equity guarantee**: § 2390+ OZ banka nesmí vyžadovat víc než property value at sale. Heirs nemohou ztratit cash, jen equity inheritance.
7 strategických doporučení
- 1. HB Renta typicky best volba. 50 % LTV nejvyšší + 6,8 % rate nejnižší + akceptuje couple. Min věk 65.
- 2. Couple effective age = mladší partner. Banka calculates loan podle delšího expected term = nižší LTV than single-age would suggest. Pojistka § 1737 OZ povinná pro oba.
- 3. Property value 5M+ Kč pro KB Privátní. Privátní bankéř + lepší terms negotiation. Jednání 30-60 dní vs standard 14 dní.
- 4. Pre-existing mortgage pod 30 % LTV recommended. Banka NEAKCEPTUJE existing mortgage > 50 % LTV. Splatte standardní hypotéku nebo prodejte.
- 5. Family meeting + estate planning. Reverse mortgage = 50-95 % equity erosion pro heirs. Diskutujte předem (cluster 88 § 1187 SVJ + cluster 83 § 21 ZOK estate planning).
- 6. Tax: NENÍ income (úvěr). § 6 / § 8 ZDP — měsíční rente nebo lump sum z reverse mortgage NENÍ zdanitelný příjem. Pension benefit pro retirees.
- 7. Zvažte alternativy. (1) prodej + downsize na menší byt, (2) sell-and-rent-back, (3) life annuity § 2701 OZ doživotní renta, (4) family loan (děti + úroky 0 %). Reverse mortgage = drahý option (7 % rate vs 0 % family loan).
5 nejčastějších chyb
- Chyba 1: Bez family meeting o estate impact. Heirs překvapeni 50-95 % equity erosion. Diskutujte předem + získejte family consensus.
- Chyba 2: Reverse mortgage při existing mortgage 50 %+ LTV. Banka NEAKCEPTUJE. Splatte nebo prodejte.
- Chyba 3: Property value pod 2M Kč. Bank threshold (admin overhead nepokrývá smaller loans). Counterfactual: prodej + nájem.
- Chyba 4: Volba mBank/jiných bank bez reverse mortgage. Jen 4 z 5 CZ bank má reverse mortgage program. Ověřte předem.
- Chyba 5: Ignorace alternatives. Family loan 0 % rate vs reverse 7 % = ztráta 4-6 % p.a. compound. Sell-and-rent-back často better cash + lifestyle.