Kalkulačky · Daně · DPH plátcovství pronajímatele
DPH plátcovství pronajímatele 2026
Kdy musíte / měli byste se registrovat jako plátce DPH? **§ 6 zák. 235/2004 Sb. o DPH: obrat > 2 000 000 Kč/12 měsíců = povinná registrace**. Klíč pro pronajímatele: **bytový pronájem § 56 ZDPH OSVOBOZEN**, **komerční ZDANĚN 21 %**, **Airbnb (do 48 hod) ZDANĚN 21 %**. Mixed portfolio = jen taxable obrat se počítá. **Voluntary registration** může vyplatit při high input DPH (renovace).
DPH matice — který typ pronájmu zdaněn vs osvobozen
| Typ pronájmu | DPH | Zákon | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Bytový pronájem (long-term) | OSVOBOZEN | § 56 ZDPH | 2+ měsíce, residential použití |
| Komerční prostor | 21 % | § 47 ZDPH | Kanceláře, retail, sklady, ordinace |
| Krátkodobý / Airbnb | 21 % | § 56 odst. 4 ZDPH | Pod 48 hod, ubytování ≠ bytový pronájem |
| Garáž (pronajatá s bytem) | OSVOBOZEN | § 56 ZDPH | Pokud součást bytového pronájmu |
| Garáž (samostatně) | 21 % | § 47 ZDPH | Pronájem garáže/parkování samostatně |
Threshold 2M Kč — kdy povinná registrace
- • **Threshold:** 2 000 000 Kč obratu za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců (§ 6 odst. 1 ZDPH)
- • **Lhůta registrace:** 15 dní od dosažení obratu (§ 6 odst. 1 věta druhá)
- • **Penále za pozdní registraci:** 0,1 % obratu/den prodlení, max 100 % obratu (§ 250 DZ)
- • **Co se počítá do obratu:** jen **zdanitelná plnění** (commercial + Airbnb), NE bytový pronájem § 56 ZDPH
- • **Mixed portfolio:** residential 60 % + commercial 40 % na 4M Kč/rok = 1,6M taxable → POD threshold (NENÍ povinná registrace)
- • **Pure Airbnb:** 2,5M Kč/rok = 100 % taxable → POVINNÁ registrace
Voluntary registration — kdy se vyplatí
Pokud nedosahujete 2M threshold, můžete se registrovat dobrovolně (§ 6c ZDPH). Vyplatí se pokud **input VAT > output VAT** (typicky při major renovaci nebo high opex).
- Příklad — komerční pronájem 1,5M + renovace 2M:
- • Output VAT: 1,5M × 21 % = 315 000 Kč
- • Input VAT z renovace: 2M × 21 / 121 ≈ 347 000 Kč (deductible jen taxable share)
- • Net VAT: -32 000 Kč (státní refund)
- • Voluntary registration vyplatí — refund + budoucí input deductions (commercial pronájem long-term)
- Counterexample — residential-only pronájem:
- • Output VAT: 0 (osvobozen § 56 ZDPH)
- • Input VAT deduction: 0 (taxable share = 0)
- • Voluntary registration NEVÝHODNÁ — žádný benefit, jen administrativa navíc
7 strategických doporučení
- 1. Residential-only § 56 ZDPH = nikdy nepovinná registrace. Bytový pronájem osvobozen bez ohledu na obrat. Voluntary nevýhodná (žádný output VAT).
- 2. Airbnb portfolio = registrace téměř vždy povinná. Krátkodobý pronájem do 48 hod = 100 % taxable. Obrat 2M+ snadno dosažený (5+ bytů s avg 35-50k Kč/měs).
- 3. Commercial portfolio voluntary registration při major renovaci.Renovace 2M+ Kč = input VAT 347k+ Kč. Pokud output VAT < input VAT = státní refund.
- 4. Mixed portfolio threshold check. Jen commercial + airbnb obrat se počítá, NE bytový. Mixed 4M (60 % residential / 40 % commercial) = 1,6M taxable = POD threshold.
- 5. s.r.o. plátce DPH automaticky často. Pokud firma má jiné podnikatelské aktivity (konzultantská, IT), pronájem registrován jako další činnost. Žádné dual-registration komplikace.
- 6. Lhůta 15 dní strict. Po dosažení 2M threshold máte 15 dní na přihlášku. Penále 0,1 %/den (max 100 % obratu). Sledovat měsíční obrat průběžně.
- 7. Účetní program povinný po registraci. Pohoda / Money S3 / iDoklad jsou standardní volby. Měsíční DPH platby do 25. dne následujícího měsíce.
5 nejčastějších chyb
- Chyba 1: Počítat residential do 2M threshold. Bytový § 56 ZDPH NENÍ zdanitelný = nepočítá. Pronajímatel s 4M residential portfoliem = 0 % povinnost.
- Chyba 2: Voluntary registration residential-only. Žádný output VAT = žádný benefit. Jen administrativa navíc.
- Chyba 3: Airbnb evidence jako bytový pronájem. Krátkodobý do 48 hod = zdanitelný. Daňová kontrola odhalí + penále.
- Chyba 4: Pozdní registrace nad threshold. Penále 0,1 %/den = pro 3M obrat = 3 000 Kč/den ztráta. Sledovat měsíční přírůstek.
- Chyba 5: Garáž samostatně bez registrace. Garáž samostatně pronajatá = 21 % DPH. Bundlujte s bytem (osvobozeno) nebo započítejte do 2M threshold.