Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Daně · Prodej s reinvesticí

Daň prodeje + reinvestice 2026

Prodáváte byt nebo RD a kupujete nové bydlení? § 4 odst. 1 g) ZDP umožňuje OSVOBODIT daň ze zisku z prodeje, pokud peníze reinvestujete do vlastního bydlení do 2 let. Jistybyt kalkulačka spočte vaši situaci a doporučí strategii. Klíčové: 5/10letý test (před/po 2021) nebo bydlení 2/4 roky = nejjednodušší cesta.

3 cesty osvobození § 4 ZDP

  • • § 4 odst. 1 a) — časový test 5/10 let: nabytí před 1.1.2021 = 5 let držby, nabytí od 2021 = 10 let. Po splnění: 100 % osvobozeno bez ohledu na reinvestici.
  • • § 4 odst. 1 b) — bydlení 2/4 let: bydlel jste v nemovitosti 2 z předchozích 4 let. Nejjednodušší cesta — funguje i bez 5/10 letého testu.
  • • § 4 odst. 1 g) — reinvestice do 2 let: peníze z prodeje použijete na zaopatření vlastního bytu/RD do 2 let. Pokud reinvestice ≥ cena prodeje, 100 % osvobozeno. Částečně se zdaní jen rozdíl.

Příklady úspor

  • • Byt 2018 (před reformy) prodej 2026: držba 8 let, časový test SPLNĚN (5 let stačí pro nabytí před 2021) → 100 % osvobozeno. Žádná daň.
  • • Byt 2022 (po reformy) prodej 2026: držba 4 roky, 10letý test NESPLNĚN. Pokud bydlel 2/4 roky → § 4 odst. 1 b) osvobození. Pokud ne → reinvestice do 2 let § 4 odst. 1 g).
  • • Investice 2023 prodej 2026: 3 roky držby, 10letý test NE, bydlení NE. Bez reinvestice = daň 15 % ze zisku. Reinvestice → osvobození.
  • • Zisk 2M Kč × daň 15 %: 300 000 Kč daň BEZ § 4 ZDP. S § 4 odst. 1 g) reinvesticí celé 8M ceny prodeje do 2 let = 0 Kč daň.

5 chyb klientů při prodeji

  • • Reinvestice do nájemního bytu: § 4 odst. 1 g) ZDP žádá zaopatření VLASTNÍHO bydlení. Investice do nájemního bytu / komerce NEKVALIFIKUJE.
  • • Lhůta 2 let propaděna: klient prodá 6/2026 + plánuje koupi 8/2028 = OK. Pokud koupí 10/2028 = lhůta propaděna, daň splatná.
  • • Bez doložení reinvestice: FÚ kontroluje kupní smlouvy + bankovní výpisy + výpis z KN. Bez paper trail (peníze z prodeje → koupě) FÚ neuzná.
  • • Ignorance reformy 2021: nabytí po 1.1.2021 = 10letý test (vs 5 let před). Investoři často počítají s 5 lety, ALE jen pro starší nemovitosti.
  • • Sazba 23 % (vyšší příjem): klienti s příjmem > 1,87M Kč/rok mají daňovou sazbu 23 %. Při zisku 1M Kč = 230k Kč daň vs 150k. § 4 ZDP je TÍM CENNĚJŠÍ.

Související nástroje

Daň prodeje s reinvesticí 2026 — § 4 odst. 1 g) ZDP osvobození · Jistybyt