Jak hlasuje SVJ: kvórum, většiny, per rollam — co potřebujete vědět

Kvórum: kdy je shromáždění usnášeníschopné

Standardní kvórum: nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek (přepočítáno podle spoluvlastnických podílů, ne podle počtu osob). 28 bytů × průměrně 65 m² = 1 820 m² total → kvórum 911 m² zastoupení.

Pokud kvórum chybí, shromáždění není usnášeníschopné — žádné rozhodnutí neplatí. Stanovy mohou snížit kvórum (typicky 40 % nebo 30 %), ale ne pod 25 % zákonem.

Druhé svolané shromáždění (po 14 dnech, pokud kvórum chybělo na prvním) je usnášeníschopné při jakékoliv účasti — proto mnoho SVJ řeší kontroverzní body „odložením" na druhé.

Většinové rozhodování: prostá vs kvalifikovaná

Prostá většina (50 % +1) přítomných hlasů: schvalování ročního plánu rozpočtu, výše příspěvku do fondu oprav, drobné opravy do 25 tis. Kč, volba orgánů SVJ.

Kvalifikovaná většina (75 % všech hlasů): velké opravy nad 25 tis. Kč, schválení úvěru pro SVJ, změna stanov.

Plná shoda (100 %): zatížení společných částí domu právem třetí osoby (např. hypotéka SVJ na rekonstrukci), rozšíření pronájmu společných prostor s dlouhodobou smlouvou.

Co se hlasuje per rollam (písemně)

Per rollam = písemné hlasování bez fyzického shromáždění. Možné u běžných záležitostí, NEMOŽNÉ u kvalifikované většiny (75 %+) nebo plné shody (100 %).

Postup: výbor pošle vlastníkům návrh + hlasovací lístek + lhůtu (typicky 14–30 dní). Vlastník zaškrtne ano/ne/zdrží se a vrátí. Sčítají se hlasy, výsledek se vyhlásí v zápisu.

Per rollam je výhodné pro dlouhodobé záležitosti (rozpočet roku, drobná oprava), ale špatné pro kontroverzní body — chybí diskuze, kompromisy, prostor pro úpravy návrhu.

Krátkodobé pronájmy a Airbnb

Klasický spor 2024+: SVJ chtějí zakázat krátkodobé pronájmy přes Airbnb/Booking, protože ruší sousedy a poškozují společné prostory.

Možnosti: 1) zákaz krátkodobých pronájmů ve stanovách (vyžaduje 75 %+ hlasů, ale je vymahatelné), 2) zvýšený příspěvek do fondu oprav pro krátkodobé pronájmy, 3) povinnost ohlášení každého pobytu — málo účinné.

Před koupí investičního bytu na Airbnb si zkontrolujte stanovy! Pokud zákaz existuje, máte právo se odvolat ke krajskému soudu, ale typicky neuspějete — práva SVJ chrání většina.

Vlastník nezúčastní hlasování — co to znamená

Pokud vlastník na shromáždění nepřijde a nepošle plnou moc, jeho hlasy se nepočítají do kvóra ani do výsledku (nezdrží se = neutrální). Při kvalifikované většině (75 % všech) to ale fakticky znamená NE — pokud chybíte, blokujete přijetí.

Plná moc lze udělit komukoli (nemusí být vlastník bytu). Standardní formulář na 1 stránku, podpisy ověřené stačí pro běžné hlasování.

Spor: jak napadnout neplatné rozhodnutí

Pokud bylo rozhodnutí přijato bez kvóra, mimo program shromáždění, nebo v rozporu se zákonem, můžete jako vlastník podat žalobu na neplatnost u krajského soudu do 3 měsíců od pořízení zápisu.

Cena soudu: 5–15 tis. Kč soudní poplatek + advokát 30–80 tis. Kč. Trvá 6–18 měsíců. Vyhrajete-li, rozhodnutí se ruší a SVJ musí znovu hlasovat.

Praktická rada: před soudem nejdřív písemný protest u výboru s žádostí o nápravu. Často se vyřeší dohodou.

Pro nového kupce

Před koupí si vyžádejte 2 roky zpětně všech zápisů shromáždění. Sledujte: jaké body byly napadnuté, kdo blokuje rozhodnutí, jak často se hlasuje per rollam, zda byly nějaké žaloby.

Aktivní výbor s transparentní komunikací = zelený signál. Apatie a chronická nečinnost = červený signál (rekonstrukce se odkládají, fond stagnuje).