Stress-test hypotéky 2.0: jak vyhodnotit 5 bank současně

1. Proč single-banka comparison nestačí

Klasický scénář: zájemce o hypotéku zavolá hypotečnímu specialistovi nebo do první banky („máme tady KB", „mám účet v ČS"). Spočítají DSTI/DTI s fixní bankovní tolerance, vypadne nabídka jedné sazby. Klient podepíše bez porovnání 4 dalších bank.

Realita 2026: rozdíl sazeb mezi 5 hlavními bankami **0,3-0,5 %** (4,7 % mBank vs 5,1 % ČSOB). Na 5M hypotéce 30 let to znamená 250-450 tis. Kč rozdíl v total nákladech.

Naše /api/stress-test simuluje 5 bank současně s **vlastními tolerancemi** (každá banka interpretuje DSTI/DTI/LTV trochu jinak): KB/HB nulové cushion (čtou ČNB doslovně), ČSOB +1 bps DSTI (přísnější), mBank +2 bps + odmítá OSVČ. Output: tabulka s likelihood badge a total cost.

2. ČNB DSTI/DTI/LTV — base limity 2026

**DSTI (Debt Service to Income).** Měsíční splátky všech úvěrů / čistý měsíční příjem. ČNB limity 2026: do 36 let max 50 %, nad 36 let max 45 %. Příklad 90k příjem, 27k hypotéka, 3k leasing → DSTI 33,3 % (OK).

**DTI (Debt to Income).** Celková výše hypotéky / roční čistý příjem. ČNB limity: do 36 let max 9×, nad 36 let max 8×. Příklad 5M hypotéka, 90k × 12 = 1,08M roční → DTI 4,6× (OK).

**LTV (Loan to Value).** Hypotéka / hodnota nemovitosti. ČNB limity: do 36 let max 90 %, nad 36 let max 80 %. Banka můze mít vlastní stricter limit (ČSOB/ČS/mBank max 80 % i pro mladé). Pozor: 2026 reforma zruší LTV limit, ale banky drží vlastní LTV pro risk management.

**Stress test +2 % p.a.** ČNB Vyhláška: banka musí ověřit DSTI i při sazbě o 2 % vyšší (pro fixaci do 5 let). Příklad 4,9 % aktuální sazba → musí splnit DSTI i při 6,9 %. To je hlavní důvod, proč i klient s 35 % DSTI bývá zamítnut: stress DSTI vypadne 42 % (těsně nad 50 %).

3. Banka tolerance ranking 2026

**KB / Hypoteční banka:** 0 bps tolerance. Čtou ČNB limity doslovně. Pokud DSTI 49,9 % → schválí. 50,1 % → zamítne. Předvídatelné, ale není room for negotiation.

**ČSOB:** +1 bps DSTI tolerance (přísnější). Effective limit pro mladé 49 % místo 50 %. Důvod: ČSOB je risk-averse pro vysoké hypotéky. Často nabízí 0,1-0,2 % vyšší sazbu vs KB, aby kompenzovala risk.

**Česká spořitelna:** 0 bps tolerance, max LTV 80 %. Standardní podmínky, neutrální.

**mBank:** +2 bps DSTI/DTI tolerance (nejtvrdší), neakceptuje OSVČ. Důvod: mBank má omezený produkt pro nestandardní žadatele. Zato nejnižší sazba 4,7 % (online-only model bez fyzických poboček = lower OPEX).

**Hypoteční banka:** 0 bps, max LTV 90 % (jako KB). Specialist v hypotéčí, ale 4,95 % není nejnižší.

4. OSVČ filtr — kde je problém

**Co banky kontrolují u OSVČ:** 1) doba podnikání (typicky min 2 roky), 2) daňové přiznání (čistý zisk po odečtech), 3) průměrný měsíční příjem za poslední 2 roky (ne nejvyšší). Důvod: OSVČ má variabilnější příjem než zaměstnanec.

**Banky akceptující OSVČ:** KB, ČSOB, ČS, Hypoteční banka, Raiffeisen, UniCredit. Všechny vyžadují 2-letou historii. Některé striktnější (ČSOB chce 3 roky pro hi-income).

**Banky neakceptující OSVČ:** mBank, Fio (jen pro zaměstnance s pevnou smlouvou). Online-only banky nemají infrastrukturu pro daňová přiznání review.

**Tip pro páry s 1 OSVČ:** dejte jako hlavní žadatele zaměstnance, OSVČ partnera jako spoluvlastníka. Banka pak posuzuje primárně příjem zaměstnance (stabilní), OSVČ příjem jako bonus. Často funguje i v mBank.

5. Total cost spread — proč 0,3 % rozhoduje

Dvě banky se sazbou 4,7 % vs 5,1 %. Hypotéka 5M, 30 let. Měsíční splátka:

**4,7 % p.a.** → 25 932 Kč/měs × 360 měs = **9,335 mil. Kč total**

**5,1 % p.a.** → 27 165 Kč/měs × 360 měs = **9,779 mil. Kč total**

**Rozdíl: 444 tis. Kč** za 30 let. Při fixaci 5 let, klient přefinancuje (refixace) 6× za 30 let → reálný rozdíl menší (sazby konverziují). Ale v prvních 5 letech 1 233 Kč/měs × 60 = **74 tis. Kč** rozdílu jistě.

Naše /api/stress-test vrací `costSpreadCzk` — kolik byste ušetřili volbou nejlevnější schválené banky vs. nejdražší. Pokud je spread > 200k Kč, doporučujeme sami obejít top 3 banky s pre-approval (zdarma).

6. Hypoteční specialista vs sami obejít

**Hypoteční specialista (broker).** Provize 0,8-1 % z hypotéky (bance, ne klientovi — ale ovlivňuje sazbu o 0,1-0,3 %). Výhoda: 1 schůzka pokrýt 5+ bank, broker zná aktuální akce, dokumenty zařídí. Nevýhoda: může preferovat banky s vyšší provizí (ne nejlepší pro klienta).

**Sami obejít.** 5 schůzek, 5 hodin času. Výhoda: nejlepší sazba bez broker provize (banka může dát 0,1-0,2 % nižší). Nevýhoda: time-intensive, banky se snaží přesvědčit „mám pro vás speciální nabídku" — bez srovnání nemáte leverage.

**Hybrid: použijte /stress-test-hypoteky předem.** Spočítejte si v 5 minutách, která banka by vás schválila a za jakou sazbu. Pak buď k brokeru (s konkrétními očekáváními), nebo sami do top 3 bank s nejnižší stress test risk.

7. Praktický příklad — Marek a Anna Modřany

Marek (35, zaměstnanec, čistý 95k Kč/měs), Anna (32, OSVČ marketing, čistá 55k Kč/měs). Společný příjem 150k. Plánují 6,8M byt v Modřanech, akontace 1,3M Kč. Hypotéka 5,5M na 30 let.

**/api/stress-test výsledek:**

**KB 4,9 % p.a.:** splátka 29 215 Kč, DSTI 19,5 %, DTI 3,1×, LTV 81 %. **High likelihood**, total 30 let 10,5M Kč. ✓

**Hypoteční banka 4,95 %:** splátka 29 376 Kč, podobné metriky. **High**, total 10,57M Kč. ✓ (60k Kč dražší)

**ČS 5,0 %:** splátka 29 538 Kč. **High**, ale max LTV 80 % → 81 % LTV znamená **zamítnuto LTV**. Anebo nutnost vyšší akontace o 50k.

**ČSOB 5,1 %:** splátka 29 864 Kč, DSTI 19,9 % vs limit 49 % (tolerance +1). Stress DSTI 23,3 %. **High**, total 10,75M. (250k Kč dražší vs KB)

**mBank 4,7 %:** **Zamítnuto** — Anna OSVČ. Sazba by byla nejnižší, ale produkt nedostupný.

**Best bank: KB.** Úspora vs ČSOB 250k Kč na 30 let. Pokud by Marek šel jen do ČSOB (kde má účet), prodělal by 250k zbytečně.

Závěr — multi-banka stress test = úspora 200-500k

Stress-test hypotéky 2.0 je první nástroj na CZ trhu, který simuluje 5 bank současně s individuálními tolerancemi a OSVČ filtrem. Output: tabulka s likelihood badge + total cost spread. Klient se vyhne třem typickým chybám: 1) jít jen tam, kde má účet, 2) podcenit OSVČ filtr, 3) ignorovat banka tolerance (DSTI 49,5 % vypadne v ČSOB, KB schválí).

Doporučená kombinace: /api/stress-test (5 bank) → /api/dsti-dti (deep dive ČNB limity) → /api/refixace (po 5 letech) → /api/extra-payment (jak ušetřit po refixaci).

Klíčové ponaučení: rozdíl 0,3 % v sazbě = 200-500 tis. Kč na 30 let. To je víc, než provize realitce. Multi-banka stress test trvá 5 minut a může ušetřit půlmilionu. Nedělejte hypotéku bez něj.