Rozpočet domácnosti pro CZ kupce 2026 — pravidlo 30/10/60

1. Proč ČNB schválení nestačí

Banka při hypotéce sleduje DSTI (splátka / příjem ≤ 50 %) a DTI (dluh / roční příjem ≤ 9×). Pokud projdete, dostanete úvěr. Ale „splátka 50 % příjmu" znamená 50 % na bydlení — což je za hranicí udržitelného rozpočtu. Co s 50 % příjmu na ostatní věci? Jídlo, doprava, pojištění, dovolená, dovybavení bytu, úspora?

Pravidlo palce 30/10/60: 30 % bydlení (vč. všech vedlejších nákladů), 10 % úspora, 60 % ostatní. ČNB schválí i 50/0/50, banka tomu říká „dostatečné", ale je to nezdravá situace.

Naše /rozpocet-domacnosti kalkulačka pomáhá rozhodnout: ne „kolik mi banka půjčí", ale „kolik si reálně můžu dovolit, abych měl rezervu".

2. Tabulka A — domácnost 60 000 Kč/měs (single nebo nízký pár)

**Bydlení 30 % = 18 000 Kč** — splátka 12k + energie 3k + fond 1,5k + pojištění 0,5k + internet 1k. Pro Brno/Ostravu byt 3,5–4M Kč. Pro Prahu 1+kk za 4–5M.

**Úspora 10 % = 6 000 Kč** — měsíčně do indexových fondů nebo savings. Za rok 72k Kč rezerva.

**Ostatní 60 % = 36 000 Kč** — jídlo 12k + doprava 3k + drobné 6k + dovolená/hobby 5k + zdraví/oblečení 5k + buffer 5k.

Reálně CZ: 60k single často bydlí v Brně/Plzni nájem 12-15k, kupuje až s páry. Single kupec v Praze potřebuje 75k+.

3. Tabulka B — domácnost 90 000 Kč/měs (typický pár)

**Bydlení 30 % = 27 000 Kč** — splátka 18-19k + utilities/fund/insurance/internet ~7-8k. Pro Prahu byt 5,5–6,5M, pro Brno 6–7M, pro region 7–8M.

**Úspora 10 % = 9 000 Kč** — solidní rezerva, 108k/rok = 6 měsíců splátek po 1,5 letech.

**Ostatní 60 % = 54 000 Kč** — jídlo 14k + doprava 5k + ostatní 12k + dovolená/úspora dlouhodobá 8k + buffer 15k.

To je „bezpečný" rozpočet pro pár 90k. /mzda-pro-hypoteku potvrdí: pro Prahu 60 m² 2+kk (9,3M) potřebujete 110k+ Kč/měs. 90k je hraniční pro Prahu, OK pro Brno.

4. Tabulka C — domácnost 130 000 Kč/měs (vyšší pár nebo investor)

**Bydlení 30 % = 39 000 Kč** — splátka 28k + utilities ~8k + ostatní bydlení 3k. Pro Prahu byt 9M+, pro RD 10–12M Kč.

**Úspora 10 % = 13 000 Kč** — investice do investičních produktů (ETF, dluhopisy, ostatní nemovitosti). Roční 156k Kč, ideální pro budování portfolio nebo rezervy.

**Ostatní 60 % = 78 000 Kč** — komfortní lifestyle, drahé dovolené, pravidelné šetření na rekonstrukci. Možná i sekundární investice (ETF DCA).

Pro investory: této kategorii lze zvýšit bydlení až 35 % (více nemovitostí, leverage), pokud úspora drží 10 %+.

5. Co dělá rozpočet riskantním

**Bydlení > 40 %** = riskantní. Při ztrátě části příjmu jeden z partnerů (rodičovská, nemoc, leasing auto navíc) → spirála úvěrů.

**Úspora < 5 %** = riskantní. Bez rezervy 6 měsíců výpadek příjmu = okamžitá krize.

**Disposable < 0** = nefunkční. Výdaje > příjem se kryje úsporami nebo úvěrem → exponenciální zhoršení.

**Velký poměr fixních nákladů** (auto leasing, spotřebitelské úvěry) snižuje flexibilitu. Při refinancování banka stále počítá tyto závazky.

6. Jak optimalizovat — 5 oblastí

**1) Sazba hypotéky** — refixace nebo refinancování může snížit splátku o 5–15 %. /refixace kalkulačka spočítá break-even.

**2) Energie** — sjednání nového dodavatele, PENB skok přes /energeticke-uspory + NZÚ dotace. Úspora 20–40 % na energii = 1–2 % rozpočtu.

**3) Mobilní/internet** — typicky 5–8 % nadbytečně. Renegociace každé 2 roky šetří 100–200 Kč/měs.

**4) Pojištění** — věrnostní slevy 10–20 % po 3 letech (požádejte). Re-tendr každých 5 let.

**5) Konzolidace dluhů** — kreditka 25 %, spotřebák 12 %, hypotéka 5 %. Cash-out refi (/equity-tracker) = velká úspora pro vlastníky s apreciací.

7. Životní fáze a rozpočet

**Mladý single (25–35):** akontace přes úspory + hypotéka 80–90 % LTV. Bydlení 35 % je tolerantelné, pokud má prostor pro růst příjmu (kariéra). Úspora 5–10 %.

**Pár bez dětí (30–40):** dva příjmy, optimální čas budovat portfolio. Bydlení 25–30 %, úspora 15–20 %, příprava na rodičovství = 6 měsíců rezervy.

**Pár s dětmi (35–50):** příjem snížený rodičovskou. Náklady na děti +10–15 %. Bydlení target 25 %, úspora 5–10 %, pravidelná rezerva.

**Empty nest (50+):** děti odešly, výdaje klesly. Bydlení 15–20 %, úspora 25–30 % na důchod. Začátek splácení hypotéky předčasně nebo cash-out na druhou nemovitost.

Závěr — kalkulačka /rozpocet-domacnosti + ekosystém

Naše /rozpocet-domacnosti kalkulačka má 9 kategorií + automatický health rating (zdravý/hraniční/riskantní) + recommendation engine. Spočítá konkrétně, jestli si můžete dovolit váš plánovaný byt nejen z pohledu banky.

Pro plánování koupě: napřed /rozpocet-domacnosti pro rezervu → /mzda-pro-hypoteku pro reverze ČNB → /naklady-bydleni pro detail po koupi → /naklady-na-koupi pro vedlejší jednorázové.

Klíčové ponaučení: ČNB schválení je nutná, ale ne dostatečná podmínka. Pravidlo 30/10/60 je vodítko, které funguje napříč 80 % CZ domácností. Pokud máte vyšší poměr bydlení a stabilní příjem (lékař, IT senior), nemusí to být problém. Pokud máte 35 %+ bydlení a nestabilní práci → vyhněte se.