Přeskočit na obsah

6. 5. 2026 · 7 min čtení

Refixace hypotéky 2026: co dělat, když končí 5letá fixace z 2021

V Q1–Q3 2026 končí 5letá fixace u tisíců hypoték sjednaných v 2021 za sazby 2,5–3 % p.a. Banka nabídne novou sazbu kolem 5 % p.a. — měsíční splátka u průměrné hypotéky 4 mil. Kč skočí z ~17 tis. na ~23 tis. Co s tím dělat.

Krok 1: Spočítejte si nový scénář ještě před nabídkou banky

Banka vám pošle nabídku 30 dní před koncem fixace. Tou dobou už byste měli vědět, jakou sazbu chcete a jak dlouhou fixaci. Bez vlastní kalkulace přijmete cokoliv.

Použijte naši hypoteční kalkulačku se třemi scénáři: současná sazba, nabízená sazba 4,9 %, nabídka jiné banky 4,7 %. Rozdíl 0,2 % p.a. na hypotéce 4 mil. Kč činí ~10 tis. Kč ročně, tj. 50 tis. Kč za 5 let.

Krok 2: Rozhodnutí — zůstat, nebo refinancovat?

Při refixaci u stejné banky neplatíte nic, ale akceptujete jejich nabídku — která bývá v průměru o 0,2–0,4 % p.a. horší než nejlepší nabídka konkurence. Banka spoléhá na vaši lenost.

Refinancování u jiné banky vyžaduje: nový odhad nemovitosti (3–5 tis. Kč), nový právní servis (2–4 tis. Kč), čas (3–4 týdny). Standardně se vyplatí, pokud konkurent nabízí o 0,3 % p.a. méně a více než zbývá 3+ roky do splatnosti.

Krok 3: Vyjednávání s vlastní bankou

Banka má matici „retention offers" — pokud aktivně řeknete „mám nabídku jiné banky za X %, nezůstanu pokud nedáte aspoň Y %", obvykle se sazba pohne dolů o 0,1–0,3 %. Ne víc — ale za 10 minut hovoru se to vyplatí.

Konkrétní nabídku konkurence k vyjednávání získáte přes hypotečního zprostředkovatele (placeno bankou, vám zdarma) nebo přímo z webu banky (předběžný kalkulátor).

Krok 4: Pokud nemůžete utáhnout novou splátku

Pokud má banka splátku 23 tis. a vy zvládnete max 19 tis., volby jsou: prodloužit splatnost (z 25 let na 30 let — splátka klesne o ~12 %), navýšit jistinu odkladem části (banky umožňují odklad do 10 % zůstatku), připojistit se k Fixu na delší fixaci (dlouhý fix 7+ let snižuje úrok o 0,1–0,2 %).

Krajní řešení: prodej a downsize na menší byt nebo pronájem. Není to porážka — pokud splátka zere víc než 35 % příjmů, finanční stres dlouhodobě poškodí mnohem víc než realokace bydlení.

Krok 5: Daňový dopad

Pokud byt pronajímáte, úroky z hypotéky odpočítáváte ze základu daně — vyšší sazba znamená vyšší odpočet, takže reálná „bolest" je o 15 % nižší (mírná protiváha).

Pokud bydlíte ve vlastním a refinancujete, dejte si pozor na zákon o daních z příjmů §15: odpočet úroků z hypotéky na vlastní bydlení je až 150 tis. Kč ročně (od 2024 nově 150 tis., dříve 300 tis.). Při sazbě 5 % a hypotéce 3 mil. budete úroky kolem 150 tis. ročně — odpočet plně využijete.

Náš tip: spočítejte si dvě budoucnosti

V naší kalkulačce zadejte stávající zůstatek + dvě možnosti (refixace u stejné banky, refinancování). Uvidíte celkové úroky za zbývající dobu, časovou hodnotu peněz a break-even bod.

Hypotéka je největší výdaj v životě většiny lidí — 30 minut na rozhodnutí o refixaci ušetří desítky tisíc.

Další články

Refixace hypotéky 2026: co dělat, když končí 5letá fixace z 2021 · Jistybyt