Realitka vs sami 2026: 250 tis. Kč rozdíl + decision matrix

1. Co realitka skutečně dělá za 4 % provize

**Marketing 360°** — Sreality premium pozice (5-10k Kč extra), profi foto (5-10k), drone záběry (3-5k), virtuální prohlídka 360° (8-15k), FB/IG kampaně (3-10k). Bez realitky: vy platíte minimálně 20-30k jen na marketingu.

**Kvalifikace zájemců** — z 10-30 telefonujících 80 % „turistů" (chce vidět ale nemá hypotéku, chce kupovat za 6 měsíců). Realitka filtruje, vy ztrácíte víkendy s neserioznimi zájemci.

**Vyjednávání ceny** — realitka tlačí na top cenu. Cena 6,5M reálně 6,4-6,5M. DIY často sleva 5-10 % protože „kupec chce hypotéku rychle". Rozdíl 200-400k Kč na ceně se může ztratit.

**Právní servis** — kupní smlouva (typicky šablona, ale ladění advokátem), advokátní úschova (povinná), návrh na vklad do KN, koordinace s bankou kupce. Bez realitky: advokát 25-35k extra.

**Risk management** — kvalifikace kupce přes BankID, ověření hypotéky (pre-approval), výpis z insolvenčního rejstříku. Bez realitky: vy musíte sami požadovat (kupec to často nesplní).

2. DIY checklist — 12 kroků prodávajícího

**1. AVM advanced** — /api/avm-advanced spočítá fair price. Pokud chcete prodat za 5 % nad fair → realitka. Pokud chcete fair → DIY OK.

**2. Foto + staging** — 8-10k Kč profi (DSLR, edit). Klíčové: 25-40 fotek, světlo, odklizený prostor, pohled z různých úhlů.

**3. Dispozice + half-page popis** — uvedení m², dispozice 2+kk, patro/výtah, PENB, balkon, parking, blízkost MHD/škola.

**4. Cena strategicky** — psychologicky 6,49M místo 6,5M. Pohyb v intervalu fair price ±3 %.

**5. Inzeráty** — Sreality (free 2 inzeráty), Bezrealitky (free), Sreality premium (1 měs 4-6k Kč boost), Facebook Marketplace.

**6. BankID ověření** — pro vás zdarma (přes Sreality). Inzerát s BankID badge má 2-3× víc vážných zájmů.

**7. Telefon + email response** — kvalifikační otázky („Máte hypotéku schválenou?", „Plánujete koupit do 60 dní?", „Bydlíte sami nebo s rodinou?").

**8. Prohlídky** — víkendy + středy. Skupinové prohlídky 30 min × 4-5 zájemců najednou (ušetří čas).

**9. Rezervační smlouva** — sablona od advokáta (5k Kč jednorázově). 100-150k záloha, 60 dní lhůta na hypotéku.

**10. Advokát na kupní smlouvu** — 20-30k Kč (vyjednatelné na 15k pokud spěcháte). Úschova kupní ceny povinná.

**11. Vklad do KN** — návrh elektronicky 2k Kč kolek, lhůta 30 dní.

**12. Daňové přiznání** — pokud zisk pod 5/10 letým testem = 15 % daň ze zisku. /api/capital-gains spočítá.

3. Decision matrix detail — 6 kombinací

**A. First-time + Low atraktivita (panelák periferie):** **realitka.** Důvod: aktivní marketing potřebný, sleva 5-10 % při DIY zničí úsporu provize. Net rozdíl ~50-100k Kč ve prospěch realitky.

**B. First-time + Medium atraktivita (krajská města):** **realitka** pro klid + jistotu prodeje do 47 dní. DIY rozdíl 80-150k Kč ušetříte při 2. prodeji s zkušeností.

**C. First-time + High atraktivita (Praha 2+kk po rekonstrukci):** **realitka** pro safety. Prodej rychlý u obou, ale první prodej = zkušenost vyplatí.

**D. Experienced + Low atraktivita:** **realitka.** Přesto zkušeným — low atraktivita potřebuje aktivní marketing. DIY 4+ měs prodej + sleva 5-10 % zničí úsporu.

**E. Experienced + Medium atraktivita:** **DIY** pokud rozdíl > 100k Kč. **Realitka** pokud chcete čas (rychlé prodej do 47 dní).

**F. Experienced + High atraktivita:** **DIY** no-brainer. Atraktivní byt prodá za 50-80 dní, DIY úspora 100-200k Kč. Realitka by tlačila na rychlý prodej za nižší cenu.

4. Jak vyjednat slevu provize z 4 % na 3 %

Provize 4 % není pevná — je vyjednatelná. Tipy 2026:

**Tip 1: Více realitek souboj.** Oslovte 3-4 realitky, dejte vědět, že vyjednáváte. „Nabídli mi 3,5 %, můžete jít níž?" Často sníží na 3 % během 1 emailu.

**Tip 2: Sami marketing + foto.** Pokud sami zaplatíte foto (8k) a Sreality premium (5k), realitka může jít na 3 % (jen za vyjednávání + právní servis).

**Tip 3: Vlastní zájemce.** Pokud máte známé/příbuzné, kteří mají zájem, realitka 1-2 % (jen formality). Někdy 0 % — přímý prodej.

**Tip 4: Cena nad fair.** Pokud chcete prodat za 6,8M místo 6,5M (5 % nad fair), realitka může jít na 3 % motivovaná vyšší absolute provize (3 % z 6,8M = 204k vs 4 % z 6,5M = 260k? **NE**, vyšší cena × stejný % = víc Kč pro realitku → ne sleva). Cíl: cena 6,8M za 4 % = 272k. Vy: 6,8M − 272k = 6,528M (lepší než 6,5M − 260k = 6,24M).

**Tip 5: Hybridní model.** „Mám zájemce, ty nech, beru 1 %. Máš svého zájemce → 3 %." Některé realitky souhlasí.

5. Reálné scénáře 2026

**Scénář A — Lukáš Žižkov 3+kk 6,5M (medium attractivity, experienced):**

Realitka: 6,5M − 260k − 54,6k DPH = **6,185M Kč**. Time 47 dní.

DIY: 6,30M − 38k = **6,262M Kč**. Time 80 dní. **Lukáš ušetří 77k Kč** + 33 dní práce.

**Scénář B — Pavla Bratislava 4+kk 4,2M (medium attractivity, first-time):**

Realitka: 4,2M − 168k − 35,3k DPH = **3,997M Kč**. Time 47 dní.

DIY: 4,07M − 38k = **4,032M Kč**. Time 80 dní. Pavla ušetří 35k Kč ALE jako first-time DIY = riziko chyby smlouvy 100k+. **Realitka safer.**

**Scénář C — Petr panelák Most 3+1 1,8M (low attractivity, experienced):**

Realitka: 1,8M − 72k − 15,1k DPH = **1,712M Kč**. Time 75 dní.

DIY: 1,71M − 38k = **1,672M Kč**. Time 120 dní. Petr ztratil 40k Kč + 45 dní. **Realitka pro low attractivity always wins** (potřeba marketingu).

**Scénář D — Kateřina Praha 2+kk Vinohrady 9M (high attractivity, experienced):**

Realitka: 9M − 360k − 75,6k DPH = **8,564M Kč**. Time 30 dní.

DIY: 8,73M − 38k = **8,692M Kč**. Time 50 dní. **Kateřina ušetří 128k Kč.** High atraktivita Praha = DIY no-brainer.

6. Low-attractivity warning — kde DIY většinou prohrává

**Příznaky low attractivity:**

• Panelák periferie (Stodůlky, Černý Most, Letňany)

• Severní Čechy (Most, Ústí, Chomutov) — slabý trh, velký výběr

• RD vesnické okraje bez MHD

• PENB E-G bez plánované rekonstrukce

• Společné WC/koupelna (RD pre-1950)

• Družstevní byty (kupec musí být schválen družstvem)

**Proč DIY prohrává:** kupec je vzácný, vyjednává tvrdě. Realitka má databázi 100-500 sledujících klientů. DIY čeká 4-6 měsíců, sleva 5-10 % = ztráta 100-300k Kč. Realitka prodá za 75-120 dní s 4 % slevou max.

**Výjimka:** pokud máte přátele/příbuzné, kteří mají zájem (přímý prodej) → DIY OK. Jinak realitka.

7. Kombinace s pre-approval kupcům — game changer

**Pre-approval = banka už schválila kupci hypotéku** (max 4-8 mil. Kč). Inzerát „Kupec s pre-approval" je rychlý prodej.

Naše /api/dsti-dti spočítá kupci max hypotéku. Pokud kupec přijde s pre-approval emailem od KB/ČSOB/ČS, prodávajícímu = jistota:

**1. Bez pre-approval (typický kupec):** rezervační smlouva s 60-90 dnů lhůta. Pokud banka odmítne, deal padá. Marketing pokračuje, vyjednávání s 2.-3. zájemcem.

**2. S pre-approval:** rezervační smlouva s 30-45 dnů lhůta. Banka už schválila max částku, jen formality (znalecký posudek, pojistka, smlouva). 95 % sukces rate.

**Bonus pro DIY:** pokud kupec přijde s pre-approval, DIY proces se zkrátí z 80 na 50 dní. Realitka výhoda mizí.

8. Důležité: hidden costs DIY

**1. Time opportunity cost.** 80 dní × 5 hodin/týden = 60 hodin × 500 Kč/h (vaše hodinová sazba) = **30k Kč ekvivalent** ztráty. Pro hi-income (1 000 Kč/h) = 60k Kč.

**2. Stres + emocionální náklady.** 15-30 prohlídek, 30-60 telefonátů, vyjednávání s neserioznimi. Pro mnoho lidí 50k Kč hodnota klidu.

**3. Risk chybné smlouvy.** Špatná rezervační smlouva = ztráta 100-150k Kč zálohy nebo soudní spor 200k+. Realitka má pojistku odpovědnosti 5-10 mil. Kč.

**4. Risk podhodnocení.** Bez profesionálního AVM advanced + comparable sales = sleva 3-5 % zbytečně. Pro 7M byt = 200-350k Kč ztráta.

**True DIY úspora není 300k Kč jako říká influencer. Je 50-150k Kč po time + stres + risk discount.**

Závěr — decision podle situace, ne dogma

„Realitky jsou rabování za 4 %" — DIY influencer mýtus. Reality: realitka přidává hodnotu (marketing, vyjednávání, právní servis, risk management). Pro některé klienty 4 % stojí za to, pro jiné je DIY lepší.

**Naše decision matrix:**

• High atraktivita (Praha centrum) + experienced → **DIY**

• Medium attractivita + experienced + cena > 6M → **DIY** (úspora 100k+)

• Low attractivita VŠECHNY scénáře → **realitka**

• First-time prodej VŠECHNY scénáře → **realitka** (safety)

Doporučená kombinace: /api/seller-commission (decision) → /api/avm-advanced (fair price) → /api/netto-prodej (kolik vám zbude) → /api/property-timeline (kdy je optimal exit).

Klíčové ponaučení: nejde o „sami nebo realitka", ale o **jaká kombinace pro vaši konkrétní situaci**. Naše kalkulačka spočítá v 30 sekundách + dá konkrétní reasoning.