Kolik vám zbude z prodeje bytu v 2026 — 4 konkrétní scénáře

1. Scénář A — vlastník 8 let, splněn 5/10 letý test, hotovostní prodej

Marek koupil byt 2018 za 5 mil. Kč. V 2026 prodává za 8 mil. Kč přes realitku (3 % provize + DPH). Hypotéka už splacena. Pořízení před 2021 = 5letý test, splňuje 8 let.

Rozpad: 8M − provize 290 400 (3 % + 21 % DPH) − náklady prodejce 25k − daň 0 (test splněn) = **netto 7 684 600 Kč** (96,1 % hrubé ceny).

Závěr: nejlepší možný scénář. Daň 0 + jen 4 % na fees = 7,68M zbude na účet. Tohle je důvod, proč lidi vydrží alespoň 5 let.

2. Scénář B — koupě 2022, 4 roky držby, hypotéka 3M, žádná výjimka

Eva koupila byt 2022 za 6 mil. Kč. V 2026 prodává za 8 mil. Kč. Pořízení po 1.1.2021 = 10letý test, splňuje 4 roky. Hypotéka zbývá 3M, mimo refixaci → 1 % poplatek = 30k. Žádná výjimka (investiční byt, nikdy tam nebydlela).

Rozpad: 8M − provize 290k − hypotéka 3M − early term fee 30k − náklady 25k − daň ze zisku 300k (15 % z čistého zisku 2M) = **netto 4 354 600 Kč** (54,4 %).

Závěr: prodej před uplynutím 10letého testu odebral 300k Kč daně. Eva měla čekat ještě 6 let nebo využít §4 c (reinvestice do nového bydlení).

3. Scénář C — vlastní bydlení 2+ roky, post-2021 nákup

Petr koupil byt 2022 za 6 mil. Kč, bydlel tam 4 roky. V 2026 prodává za 8 mil. Kč. Žádná hypotéka. Pořízení po 2021 = 10letý test (nesplňuje 4 roky), ALE bydlel 2+ roky → §4 b ZDP = osvobození.

Rozpad: 8M − provize 290k − náklady 25k − daň 0 (vlastní bydlení 2+ roky) = **netto 7 684 600 Kč** (96,1 %).

Závěr: stejný netto jako scénář A, i když test nesplnil. Klíč: trvalý pobyt + reálné bydlení 2+ roky před prodejem. §4 b je nejsilnější výjimka — silnější než reinvestice (která vyžaduje použít celou cenu na nové bydlení).

4. Scénář D — privátní prodej (bez realitky)

Hana prodává po 5 letech za 8 mil. Kč privátně (Jistybyt inzerát zdarma + vlastní due diligence). 0 % provize. Hypotéka 4M zbývá. V refixačním okně, žádný early term fee.

Rozpad: 8M − provize 0 − hypotéka 4M − náklady 25k − daň 0 (5letý test splněn) = **netto 3 975 000 Kč** (49,7 %).

Při srovnání s realitkou (3 % + DPH = 290k): privátní prodej ušetřil ~290k Kč. Cena: 30+ hodin času na inzerát/prohlídky/screening, vlastní AVM analýza, advokátní review smlouvy.

Pravidlo palce: pokud máte čas a 1 hodina vašeho času < 10k Kč, privátní prodej se vyplatí. Jinak realitka.

5. Co skutečně sebere nejvíc

**Daň ze zisku §10 ZDP** je největší riziko — 15 % z čistého zisku může být 200k–800k+ Kč. Strategie: dodržet 5/10 letý test, využít §4 b (vlastní bydlení 2+ roky), nebo §4 c (reinvestice do 1 roku).

**Provize realitky** je druhý největší: 3–5 % + DPH = 3,6–6 % z prodejní ceny. Vyjednatelné: 0,5–1 % dolů u rychlých prodejů. Privátní prodej ušetří 100 % provize, ale vyžaduje čas.

**Splacení hypotéky** není „náklad" v pravém smyslu — splatíte dluh, který už dlužíte. Pozor na poplatek za předčasné splacení mimo refixaci (0,5–1 % z jistiny).

**Náklady prodejce** (energetický certifikát, advokát, home staging) jsou typicky 25k Kč — drobnost v celku.

6. Plánování prodeje krok za krokem

1) **Spočítejte si daň** přes /dan-prodeje kalkulačku. Pokud nesplňujete časový test, identifikujte výjimku, kterou můžete využít (§4 b nebo §4 c).

2) **Spočítejte netto** přes /netto-prodej. Zadejte plánovanou cenu, hypotéku, exempce. Dostanete realistický odhad, kolik dostanete na účet.

3) **Zvažte alternativu** — /equity-tracker ukáže, kolik můžete uvolnit z bytu cash-out refinancováním BEZ prodeje. Pokud potřebujete jen hotovost (ne změnu bydlení), refi může být lepší.

4) **Pokud prodáváte:** v 5/10 testu počkejte, pokud chybí < 12 měsíců. Bez výjimky daň 200–500k+ je velká motivace odložit.

5) **Privát vs realitka:** pokud máte čas, používejte /pruvodce-prodejem 8 fází + Jistybyt privátní inzerát. Ušetříte 200–500k Kč provize.

Závěr — kalkulačka /netto-prodej + ekosystém

Naše /netto-prodej kalkulačka spočítá konkrétní netto pro váš případ — kombinuje provize+DPH, hypotéku, daň §10 ZDP (přes lib/tax/capital-gains), náklady prodejce. API endpoint /api/seller-net dovoluje partnerské integrace.

Klíčové ponaučení: 8 mil. Kč hrubá cena typicky znamená 5–7,7 mil. na účet po odpočtech. Rozdíl mezi nejlepším a nejhorším scénářem (s daní vs bez) je typicky 300–800k Kč. Plánování se vyplatí — i kdyby vás stálo 6 měsíců čekání na časový test.

Komplementární kalkulačky: /naklady-na-koupi pro kupujícího (4–8 % nad cenou), /netto-prodej pro prodávajícího (4–15 % pod cenou). Společně tvoří kompletní picture transakce.