Kolik musíte vydělávat na 2+kk v 12 největších městech (2026)

1. Metodika — co kalkulačka dělá

Vstup: cílová kupní cena (m² × cena/m² mediánu), 10 % akontace, sazba 4,9 % p.a., 30letý term, věk 30 let. Výstup: minimální čistý měsíční příjem domácnosti, který banka schválí.

Kalkulačka aplikuje tři ČNB filtry naráz: DSTI ≤ 50 % (s +2 % stress test), DTI ≤ 9× ročního příjmu, LTV ≤ 90 %. Vyšší ze dvou DSTI/DTI je „binding constraint" — to je číslo, které musíte překonat.

Pro mladé do 36 let jsou všechny limity benevolentnější. Pro 36+ se DSTI sníží na 45 %, DTI na 8×, LTV na 80 % (akontace 20 % místo 10 %).

2. Top 3 najdražší: Praha, Brno, Plzeň

**Praha** (medián 155 000 Kč/m²): 60 m² byt = 9,3 mil. Kč. Akontace 930 tis., hypotéka 8,37 mil. Stress splátka ~55 000 Kč. **Min příjem: 110 000 Kč/měs čistého** (DSTI binding). Pro pár 55 000/55 000.

**Brno** (110 000 Kč/m²): 60 m² = 6,6 mil. Akontace 660 tis., hypotéka 5,94 mil. Stress splátka ~39 000 Kč. **Min příjem: 78 000 Kč/měs** (DSTI binding). Pro pár 39/39.

**Plzeň** (95 000 Kč/m²): 60 m² = 5,7 mil. Hypotéka 5,13 mil. Stress ~33 700 Kč. **Min příjem: 67 500 Kč/měs**. Pro pár 34/34.

3. Středočeská a moravská města — 50–60 tis. Kč/měs

**České Budějovice** (90 000 Kč/m²): 5,4 mil. Hypotéka 4,86 mil. **Min příjem: 64 000 Kč/měs**.

**Hradec Králové** (88 000 Kč/m²): 5,28 mil. Hypotéka 4,75 mil. **Min příjem: 62 500 Kč/měs**.

**Pardubice** (86 000 Kč/m²): 5,16 mil. Hypotéka 4,64 mil. **Min příjem: 61 000 Kč/měs**.

**Olomouc** (92 000 Kč/m²): 5,52 mil. Hypotéka 4,97 mil. **Min příjem: 65 500 Kč/měs**.

**Liberec** (85 000 Kč/m²): 5,1 mil. Hypotéka 4,59 mil. **Min příjem: 60 500 Kč/měs**.

4. Levnější města — 35–50 tis. Kč/měs

**Zlín** (72 000 Kč/m²): 4,32 mil. Hypotéka 3,89 mil. **Min příjem: 51 000 Kč/měs**.

**Jihlava** (70 000 Kč/m²): 4,2 mil. Hypotéka 3,78 mil. **Min příjem: 50 000 Kč/měs**.

**Ostrava** (55 000 Kč/m²): 3,3 mil. Hypotéka 2,97 mil. **Min příjem: 39 000 Kč/měs** (DSTI binding přechází na DTI při nižších cenách).

**Ústí nad Labem** (48 000 Kč/m²): 2,88 mil. Hypotéka 2,59 mil. **Min příjem: 34 000 Kč/měs**. Nejlevnější z 12 měst — ale i průměrné mzdy v Ústeckém kraji jsou nižší.

5. Jak akontace mění hru

Vyšší akontace = nižší hypotéka = nižší required příjem. Pro Prahu 9,3M:

10 % akontace (930k) → 8,37M hypotéka → 110 000 Kč/měs

20 % akontace (1,86M) → 7,44M hypotéka → 98 000 Kč/měs

30 % akontace (2,79M) → 6,51M hypotéka → 86 000 Kč/měs

Akontace o 10 procentních bodů víc = 12 000 Kč/měs nižší required příjem. Šetřit déle a koupit s 30% akontací znamená, že banka schválí i s nižší mzdou.

6. Jak věk mění limity

Hranice 36 let znamená skok: DSTI z 50 % na 45 % (+10 % required income), DTI z 9× na 8× (+12,5 % required), LTV z 90 % na 80 % (akontace musí být 2× větší).

Pro Prahu (60 m², 9,3M, 10% akontace, 4,9 %, 30 let): mladý → 110 000 Kč/měs. 36+ → 122 000 Kč/měs (DSTI 45 % limit) + nutnost akontace 1,86M místo 930k.

Pravidlo palce: pokud kupujete kolem 36, není od věci urychlit proces o 6 měsíců a uzavřít hypotéku ještě v mladší kategorii. ČNB akceptuje věk při podpisu úvěrové smlouvy, ne při čerpání.

7. Co kalkulačka neukáže — a co pak

Bonusy banky pro mladé do 36 let: některé banky nabízejí slevu na sazbě (-0,2 až -0,5 %), nižší poplatky za sjednání, akce „první hypotéka". Kalkulačka tohle nezná, ale praktický dopad je až -10 % na required income.

Existující splátky (auto leasing 5 tis., spotřebák 3 tis.) znamenají, že banka odečte tyto částky od „dostupné" mzdy. Praha required 110k bez dluhů → 122k s 10k existujícími splátkami.

Pre-approval: než začnete hledat, požádejte 2–3 banky o předschválení. Dostanete dokument s přesnou maximální hypotékou. Pak víte, jaké inzeráty filtrovat.

8. Závěr — kalkulačka spočítá váš konkrétní případ

Náš /mzda-pro-hypoteku má všechny ČNB metriky a identifikuje binding constraint (jestli vás blokuje DSTI nebo DTI). Pro pár sečtěte oba čisté příjmy.

API endpoint /api/income-required umí stejné výpočty pro partnerské integrace. /api/cities vrací aktuální mediány cen pro 12 měst — kombinace dat dovoluje stavět vlastní porovnávače.

Klíčové ponaučení: rozhodnutí „kde koupit" je často dáno limitem příjmu, ne preferencí. Pokud máte 75 tis. Kč/měs, Praha vás odmítne, ale Brno a 8 dalších měst akceptují. Datový pohled rozhoduje o lokalitě.