Hypotéka po insolvenci/oddlužení 2026: § 416-418 IZ a 5 CZ bank

1. § 416-418 IZ — 3letý vs 5letý plán

Insolvenční zákon č. 182/2006 Sb. (IZ) definuje 2 cesty řešení úpadku fyzické osoby: **oddlužení** (§ 416-418 IZ, splátkový kalendář) a **konkurz** (§ 244+ IZ, likvidace majetku).

**Reforma 1.6.2019 zásadně změnila pravidla:**

• **Pre-2019: 5letý plán** — povinnost splatit min 30 % nezajištěných pohledávek za 5 let

• **Post-2019: dvě varianty** — 3letý plán (zaplaceno min 60 % nebo 100 %) nebo 5letý (min 30 %)

**Klíčové dokumenty pro banku:**

• **§ 414 IZ usnesení o splnění oddlužení** — oficiální dokument soudu

• Insolvenční rejstřík — veřejně dostupný (insolvencni-rejstrik.cz)

• Plán oddlužení (jeho splnění)

**Konkurz § 244+ IZ:**

• Formální likvidace majetku

• Banka po konkurzu zpravidla NEAKCEPTUJE 7+ let

• Tvrdší než oddlužení — vysoká stigma

**Statistika 2026:**

• Aktivních oddlužení: ~85 000 v ČR

• Ukončených úspěšně 2020-2025: ~200 000

• Z toho zájemci o hypotéku: cca 100 000

**Klíčový tip:** **Insolvenční rejstřík je VEŘEJNÝ.** Banka vidí kompletní historii bez ohledu na archivaci v BRKI. Nelze „ukrýt" oddlužení.

2. § 27 GDPR — archivace 4 roky

**§ 27 GDPR + zákon č. 110/2019 Sb. o zpracování osobních údajů** — registry BRKI/NRKI/SOLUS archivují záznamy o splacených dluzích **4 roky** od splacení. Ne déle.

**6 CZ registrů sledovaných bankou:**

• **BRKI** — bankovní registr (KB, ČSOB, ČS, HB, mBank + 25 dalších)

• **NRKI** — nebankovní registr (Cofidis, Home Credit, Provident, Air Bank credit)

• **SOLUS** — registr neplatičů (operátoři, energie)

• **ÚEC** — Úřad pro evidenci exekucí (publikován 2 roky po splnění)

• **FÚ + OSSZ + ZP** — daně + sociální + zdravotní (banka vyžaduje potvrzení o bezdluhu)

• **NSS** — Nejvyšší správní soud (pravomocná rozhodnutí)

**Po dokončení oddlužení (např. 2024):**

• 2024-2028: záznamy v BRKI/NRKI/SOLUS **archivovány viditelné 4 roky**

• 2028: záznamy mizí (anonymizace)

• ALE insolvenční rejstřík zůstává VEŘEJNÝ trvale

**Co banka vidí:**

• Datum zahájení oddlužení

• Datum dokončení (§ 414 IZ usnesení)

• Celková výše splacených dluhů (60 % vs 30 %)

• Aktuální záznamy (clean / some / active)

**Klíčový tip:**

**Před žádostí o hypotéku VŽDY vyžádejte výpis BRKI + NRKI** (200 Kč/registr přes brkitree.cz nebo bankovní účet). Pokud máte stále aktivní záznamy → **uklidnit nejprve**, pak žádat hypotéku.

3. 5 CZ bank pravidla — kdo akceptuje a kdy

Banky mají **NESTEJNÁ pravidla** pro post-insolvenční hypotéky. Klíčové faktory: minimální čas od § 414 usnesení + LTV cap + DSTI cap + rate premium.

**Hypoteční banka Pro Restart (specialista):**

• Min. let: **3** (od § 414 usnesení)

• LTV cap: 70 %

• DSTI cap: 40 %

• Rate premium: **+0,3 % p.a.** = 5,2 % (vs standard 4,9 %)

• Cílová: post-discharge klienti, 12-měs lookback nejflexibilnější

• Pojistka schopnosti splácet POVINNĚ

**ČSOB Comeback:**

• Min. let: **3**

• LTV cap: 70 %

• DSTI cap: 40 %

• Rate premium: **+0,5 %** = 5,4 %

• Loyalty -0,1 % pro existing klienty (8+ let účet)

• Pojistka POVINNĚ

**Komerční banka (standard):**

• Min. let: **5**

• LTV cap: 70 %

• DSTI cap: 40 %

• Rate premium: **+0,7 %** = 5,6 %

• Strict review — vyžaduje zaměstnání 24+ měs

**Česká spořitelna (standard):**

• Min. let: **5**

• LTV cap: 70 %

• DSTI cap: 40 %

• Rate premium: **+0,8 %** = 5,7 %

• Bonita check 6 registrů strict

**mBank — NEAKCEPTUJE:**

• Bez ohledu na čas, příjem, věk, akontaci

• Politika banky obecně aversní k jakékoli historii oddlužení

• Žádost = ZTRÁTA ČASU

**Klíčový insight:**

**Po 3 letech: 2 banky (HB + ČSOB).** **Po 5 letech: 4 banky** (přidají KB + ČS). **mBank nikdy.** Nejlepší sazba u HB Pro Restart (+0,3 %).

4. LTV 70 % a DSTI 40 % — strict caps

**Standardní hypotéka:** LTV 80 % (max 90 % pro pod 36 let, výjimka 1× za život), DSTI 50 % (60 % pod 36 let, výjimka 5 % aplikací).

**Post-insolvenční hypotéka:** LTV cap **70 %** (akontace min 30 %), DSTI cap **40 %**. **Žádné výjimky.**

**Příklad — Pavel 38 let, 5 let po discharge:**

• Cílová cena bytu: 4 500 000 Kč

• Akontace: **1 350 000 Kč (30 %)**

• Hypotéka: 3 150 000 Kč (LTV 70 %)

• Příjem: 60 000 Kč/měs

• Max splátka při DSTI 40 %: **24 000 Kč/měs**

• HB Pro Restart 5,2 % × 25 let = splátka **18 800 Kč** ✅

• DSTI = 18 800 / 60 000 = **31,3 %** ✅ pod 40 % limit

**Příklad — Eva 35, 3 roky po discharge, low income:**

• Cílová cena: 3 500 000 Kč

• Akontace: 1 050 000 Kč (30 %)

• Hypotéka: 2 450 000 Kč

• Příjem: 35 000 Kč/měs

• Max splátka při DSTI 40 %: 14 000 Kč/měs

• HB Pro Restart 5,2 % × 25 let = splátka **14 600 Kč** ❌

• DSTI = 14 600 / 35 000 = **41,7 %** ❌ NAD limit

• **Eva potřebuje:** zvýšit příjem (45k Kč) NEBO snížit cenu (3,2M Kč) NEBO delší term (30 let → splátka 13 500 Kč)

**Důsledek strict caps:**

Post-insolvenční klienti potřebují **VYŠŠÍ akontaci** (30 % vs 20 %) + **VYŠŠÍ příjem** vzhledem k ceně bytu. Realisticky: cena bytu max **8× ročního příjmu** (vs 12× standard).

**Plus pojistka schopnosti splácet POVINNĚ:**

• 0,3 % p.a. z hypotéky = +9 450 Kč/rok pro 3,15M (Pavel)

• Banka prevenci budoucího default při ztrátě zaměstnání

5. 7-step roadmap k pre-approval

Cesta od ukončeného oddlužení k hypotéce **není instant** — vyžaduje 12-24 měsíců přípravy.

**Step 1: Vyžádejte výpis BRKI/NRKI (200 Kč/registr) + SOLUS.**

brkitree.cz online přes BankID. Kontrola záznamů — clean / some / active. Pokud aktivní → step 2.

**Step 2: Pokud aktivní záznamy: uklidnit.**

§ 27 GDPR — záznamy 4 roky po splacení. Doplaťte zbylé pohledávky, požádejte o anonymizaci přes registry. Trvá 6-12 měsíců.

**Step 3: 12-24 měsíců stabilní příjem.**

Zaměstnání ideální (HPP smlouva, 24+ měs). OSVČ obtížnější — banka vyžaduje 24-36 měs průměr daňových přiznání. Pokud máte OSVČ + zaměstnání, banky preferují zaměstnání.

**Step 4: Akontace minimálně 30 % cílové ceny.**

LTV cap 70 %. Pro byt 4,5M Kč potřebujete 1,35M Kč vlastních zdrojů. Spoření 12-24 měsíců, prodej movitého majetku, dar od rodiny (notářský zápis pro banku).

**Step 5: Pre-approval u HB Pro Restart nebo ČSOB Comeback.**

Specializované banky pro post-discharge klienty — **vyšší šance schválení**. Pre-approval po vyplnění žádosti + dokladech (3 měs výplatních pásek + výpis registrů + § 414 usnesení).

**Step 6: Po 5 letech od discharge: zkusit KB / ČS standard.**

Lepší sazba (+0,7-0,8 % vs +0,3 % HB), ALE vyžaduje 5+ let čistou historii. Pokud máte zájem o KB loyalty, založte si tam již nyní účet.

**Step 7: NIKDY nezkoušet mBank.**

Politika banky obecně aversní k jakékoli historii oddlužení. Žádost je ztráta času + náklady (poplatek za odhad 5-15k Kč).

**Total realistic timeline:**

• Discharge → ČSOB Comeback / HB Pro Restart: **min 3 roky** (typicky 4-5 let s přípravou)

• Discharge → KB / ČS standard: **min 5 let** (typicky 7-8 let s přípravou)

6. Příklad — Pavel ČSOB Comeback 5 let po oddlužení

Pavel (38, IT analytik Praha) dokončil 5letý plán oddlužení v 2/2021 (rozhodnutí soudu 2/2026 = 5 let).

**Historie:**

• 2014: ztráta zaměstnání + půjčky 800k Kč → spirála

• 2016: insolvenční návrh, 5letý plán

• 2021: § 414 usnesení o splnění (zaplaceno 35 % nezajištěných)

• 2021-2024: cleanup BRKI/NRKI/SOLUS, nové zaměstnání IT 65k Kč/měs

• 2024: rejstřík čistý, 24 měs HPP smlouva

• 2/2026: 5 let po discharge → eligible pro 4 banky

**Q1 2026 — Jistybyt kalkulačka /hypoteka-po-insolvenci:**

• yearsSinceDischarge: 5

• monthlyNetIncomeCzk: 65 000

• age: 38

• targetPrice: 4 500 000 Kč

• downPayment: 1 350 000 Kč (30 %)

• term: 25

• oddluzeniType: 5y-old

• recordsRemaining: clean

**Výsledek 5 bank approvals:**

| Banka | Sazba | Splátka 25 let | DSTI | Approve |

|---|---|---|---|---|

| **HB Pro Restart** | 5,2 % | 18 800 Kč | 28,9 % | ✅ Best |

| ČSOB Comeback | 5,4 % | 19 100 Kč | 29,4 % | ✅ Alt |

| KB standard | 5,6 % | 19 400 Kč | 29,8 % | ✅ Alt |

| ČS standard | 5,7 % | 19 550 Kč | 30,1 % | ✅ Alt |

| mBank | n/a | n/a | n/a | ❌ Reject |

**Pavel zvolí: ČSOB Comeback** (existing klient 8+ let → loyalty -0,1 % = 5,3 % p.a.)

**Pojistka schopnosti splácet:**

• Allianz POVINNÁ 0,3 % × 3,15M = 9 450 Kč/rok = 788 Kč/měs

• Total monthly: 19 100 + 788 = **19 888 Kč/měs**

**Q2 2026 — schvalování + podpis:**

• 4/2026 žádost ČSOB Comeback

• 5/2026 schválení + odhad bytu

• 6/2026 podpis kupní + úvěrové smlouvy, klíče

**§ 15 ZDP odpočet úroků:**

• 1. rok úroky ~165 000 Kč → odpočet max 150 000 Kč

• Marginal tax 15 % × 150k = **22 500 Kč daňová úspora ročně**

• Po 25 letech ~300-400k Kč úspora celkem

**Total finanční obraz Pavel 2026:**

• Net příjem: 65 000 Kč/měs

• Hypotéka + pojistka: 19 888 Kč/měs

• Housing ratio: **30,6 %** (target ≤ 35 %)

• Pavel splatí hypotéku v 63 letech (2051) — pre-retirement

7. 5 chyb po oddlužení

**Chyba 1: Předčasná žádost (pod 3 roky).**

Klient po 18 měs po discharge žádá u 5 bank — všechny zamítnou. BRKI ukáže recent discharge. **Řešení:** počkejte minimálně 3 roky + Jistybyt kalkulačka před žádostí.

**Chyba 2: Stále aktivní záznamy v BRKI/NRKI/SOLUS.**

Klient zapomenul na 35k Kč zbytek dluhu Cofidis 2019 → aktivní záznam → automatický reject. **Řešení:** vždy nejprve výpis 6 registrů (1 200 Kč) + cleanup 6-12 měsíců.

**Chyba 3: Nízká akontace pod 30 %.**

Klient s 15 % akontací doufá v výjimku → reject. LTV cap 70 % bez výjimky. **Řešení:** 30 % minimum, ideálně 35-40 % pro lepší pozici.

**Chyba 4: OSVČ příjem.**

OSVČ paušál 60 % vidí banka jako 40 % skutečný → DSTI vychází 50 %+ → reject. **Řešení:** přechod na zaměstnání 24+ měs PŘED žádostí, nebo skutečné výdaje § 7 ZDP (vyšší daň ale lepší doložení).

**Chyba 5: Žádost u mBank.**

Klient zkouší mBank kvůli nejnižší standardní sazbě → reject + ztráta poplatku za odhad 8k Kč. **Řešení:** mBank NIKDY pro post-insolvenční. Specializované banky HB / ČSOB.

Závěr — 100 000 Čechů potřebuje tento návod

Hypotéka po insolvenci/oddlužení 2026 = systematic process pro **~100 000 post-discharge klientů v ČR**. § 416-418 IZ definuje pravidla, banky NESTEJNĚ akceptují.

**Klíčové insighty 2026:**

• **3letý plán post-2019 nebo 5letý pre-2019** — § 414 IZ usnesení klíčový dokument

• **§ 27 GDPR archivace BRKI/NRKI/SOLUS 4 roky** — banka vidí historii

• **5 CZ bank pravidla:** HB Pro Restart + ČSOB Comeback po 3 letech (specialisté), KB + ČS po 5 letech (standard), mBank NIKDY

• **Rate premium +0,3 % až +0,8 % p.a.** podle banky

• **LTV cap 70 %** — akontace min 30 % vlastních zdrojů

• **DSTI cap 40 %** — strict, žádné výjimky

• **Pojistka schopnosti splácet POVINNĚ** všech specialistů

• **§ 15 ZDP odpočet 150k/rok** = 22,5k Kč daňová úspora — stejné jako u standard hypotéky

• **Insolvenční rejstřík VEŘEJNÝ trvale** — nelze ukrýt

• **7-step roadmap** — 12-24 měsíců přípravy realisticky

Doporučená kombinace nástrojů: /api/post-insolvency-mortgage (5 bank approvals) → /api/credit-check (6 registrů cleanup) → /api/dsti-dti (40 % limit kontrola) → /api/mortgage-protection (pojistka POVINNÁ).

Jistybyt je jediná CZ platforma, která spočítá **hypotéku po insolvenci s 9 parametry** (yearsSinceDischarge, monthlyNetIncomeCzk, age, targetPrice, downPayment, term, oddluzeniType, recordsRemaining, debts) + 5 bank approvals + LTV/DSTI compliance + 7-step roadmap. **Bez kalkulátoru riskujete žádost u špatné banky = mBank reject + 8k Kč poplatek za odhad nebo předčasnou žádost u všech bank.** S kalkulátorem máte transparency o 3letém vs 5letém limitu, sazbách, LTV/DSTI capech.