Daň z nemovitosti 2026: kdo platí, kdy, kolik a co dělat když ji nezaplatíte

Kdo platí daň

Vlastník nemovitosti k 1. lednu daného roku. Když koupíte byt 15. března, daň za rok kupujete od příštího roku — za 2026 platí předchozí majitel.

U spoluvlastnictví platí každý spoluvlastník proporčně podle podílu (při SJM oba manželé). Dohoda v rodině může být odlišná, ale finanční úřad se vždy obrátí na všechny.

U pronajatého bytu platí vlastník (vy), ne nájemník. V nájemní smlouvě někdy bývá ujednání „nájemník hradí daň z nemovitosti" — to je smluvní řešení, finanční úřad ale vždy stíhá vlastníka.

Sazby per typ nemovitosti

• Byty: základní sazba 2 Kč/m² × koeficient obce (1–5×). V Praze koeficient 4,5, byt 70 m² = 2 × 70 × 4,5 = 630 Kč. Plus zvýšení obvyklý za vyšší místní výnosnost (typicky × 1,1–1,5).

• Stavební pozemek: 2 Kč/m² × koeficient. Pozemek 400 m² v Praze = 2 × 400 × 4,5 = 3 600 Kč.

• Zahrada: 0,75 Kč/m². Orná půda: 0,30 Kč/m².

• RD: kombinace bytu + pozemek + zastavěná plocha. Typicky 2 500–6 000 Kč/rok podle obce a velikosti.

• Komerční prostory: 10 Kč/m² × koeficient. Vyšší zatížení.

Daňové přiznání — kdy podat

Daňové přiznání podáváte JEN v roce, kdy se něco mění — nakup nemovitosti, prodej, změna výměry, dědictví. NIKDY znovu, pokud se nic nezměnilo.

Lhůta: do 31. ledna roku, ve kterém poprvé povinný platit. Tj. koupíte 2026 → přiznání do 31.1.2027.

Forma: papírové na FÚ podle umístění nemovitosti, nebo elektronicky přes Portál finanční správy. Pokud má vlastník datovou schránku (typicky firmy), je elektronická forma povinná.

Splatnost a sankce

Splatnost: 31. května daného roku (nebo dvě splátky 31.5. a 30.11. pokud daň > 5 000 Kč).

Sankce při pozdním přiznání: 0,05 % z daně za každý den (max 5 % nebo 300 000 Kč). Při dani 2 000 Kč to je 1 Kč/den — drobnost — ale při RD 5 000 Kč už 2,5 Kč/den.

Sankce při pozdní platbě: úrok z prodlení + 7 % p.a. od splatnosti. Při dani 2 000 Kč zpoždění 6 měsíců = 70 Kč úrok + 100 Kč pokuta. Drobnosti, ale rostou.

Hlavní riziko: pokud nezaplatíte VŮBEC, FÚ vám zablokuje účet a začne exekuce. Tehdy se 2 000 Kč daň změní v 8–15 000 Kč nákladů (exekutor, právní poplatky).

Slevy a osvobození

• Nový vlastník po koupi: prvních 5 let osvobození u novostaveb po prokázání kolaudace.

• Bytové domy v Praze do 18 m² (sociální byty): polovina sazby.

• Studenti, důchodci, zdravotně postižení: žádné automatické osvobození. Slevu lze žádat individuálně u FÚ za zvláštních okolností (těžká finanční situace).

• Pozemky pod silnicí, hřbitov, zemědělská půda zařazená v ekologickém režimu: různé osvobození.

Praktické tipy pro prvomajitele

1. Po vkladu do KN si ihned poznamenejte „2027 do 31. ledna podat přiznání" do kalendáře. Klíčová deadline.

2. Při podání přiznání doporučení použít elektronickou formu — konzistence, snadnější ukládání.

3. Sledujte SIPO nebo bankovní převod přes inkaso — FÚ doporučuje. Snižuje riziko opomenutí splátky.

4. Pokud koupíte více nemovitostí (pronajímatel), vyžadujte u všech daňové přiznání souhrnně. Jednoduché, ale lidé zapomínají na druhý byt.

5. Při prodeji v dalších letech: NEZAPOMEŇTE nahlásit „zánik povinnosti" do 31. ledna roku po prodeji.

Kde kontrolovat

Online: Portál finanční správy → „Můj profil" → daň z nemovitosti. Vidíte vaše přiznání, splátky, případné sankce. Dobré pro celkovou kontrolu.

Když nejste si jisti, kolik máte platit: web obce (mestskaúředníci.cz) má kalkulačku se zadanými koeficienty. Nebo přímo SIPO obálka, která vám přijde v dubnu.