Daň z digitálního pronájmu 2026: DAC7 + Airbnb + 4 daňové režimy

1. EU DAC7 — co se změnilo od 2023

**Council Directive (EU) 2021/514** (zkráceně DAC7) je 7. amendment direktivy o administrativní spolupráci v daňových záležitostech. Vstoupila v platnost **1.1.2023**.

**Co DAC7 ukládá:**

• Digitální platformy (Airbnb, Booking.com, Vrbo, Hotels.com, Tripadvisor, Hotel Reservation Service) MUSÍ hlásit FÚ informace o všech hostitelích.

• Reportable: 30+ pronájmů ročně NEBO 2 000+ EUR (cca 50 000 Kč) za rok.

• Co se hlásí: totální příjem, počet transakcí, identifikace hostitele (jméno, RČ/IČO, adresa, bankovní účet).

• Hlásí se zpětně — data 2023, 2024, 2025 už platforma odeslala FÚ.

**Co to znamená pro hostitele:**

Pokud jste pronajímali přes Airbnb 2023-2025 a nezahrnuli příjem do daňového přiznání, FÚ má data. Spuštění automatického auditu je jen otázka času. **Daň + sankce 5-20 % + úroky z prodlení.**

**Příklad:**

Pan Honza pronajímal Airbnb 2023-2025, příjem cca 350k Kč/rok. Nezahrnul do daňového přiznání. FÚ obdržel data od Airbnb v 1/2026, automatický audit 3/2026:

• Daň z 1,05M (3 roky × 350k): cca 158k Kč

• Sociální + zdravotní (50 % základu): 178k Kč (zpětně)

• Sankce za nepřiznání: 20 % = 67k Kč

• Úroky z prodlení (12,5 % p.a.): 60k Kč

• **Total: 463 000 Kč** dlužných FÚ.

2. 4 daňové režimy — který se vás týká

**Režim 1: § 10 ZDP — sporadický pronájem (ostatní příjem)**

• Aplikovatelné: do 50 nocí/rok, jedna jednotka, NE jako podnikání

• Daň: jen DPFO 15 % (23 % nad 1,87M Kč), BEZ sociálního/zdravotního

• Pro: občasné Airbnb (dovolené když jste v zahraničí, víkendy)

• Příklad: 30 nocí × 1 500 Kč = 45k Kč/rok → daň 6 750 Kč

**Režim 2: § 9 ZDP — pronájem (paušál 30 % nebo skutečné výdaje)**

• Aplikovatelné: 50-200 nocí/rok, max 3 jednotky, dlouhodobý nebo střednědobý

• Daň: DPFO 15 % + sociální 14,6 % + zdravotní 6,75 % na 50 % základu = ~30 % efektivní

• Paušál 30 % max 600k uznaných výdajů, nebo skutečné

• Pro: standardní hosty (50-200 nocí/rok, "side gig")

• Příklad: 600k Kč/rok, paušál 30 % → daňový základ 420k → 168k Kč daň + pojistné

**Režim 3: § 7 ZDP — živnost (krátkodobé ubytování)**

• Aplikovatelné: 200+ nocí/rok NEBO 2+ jednotky, profesionální podnikání

• Vyžaduje živnostenský list (700 Kč registrace + 1k roční poplatek)

• Daň: DPFO + pojistné + DPH 15 % od 2M Kč obratu

• Paušál 60 % max 1,2M, nebo skutečné výdaje

• Pro: profesionální Airbnb hosty, full-time

• Příklad: 1,8M Kč/rok, paušál 60 % → daňový základ 720k → 220k Kč daň + pojistné

**Režim 4: s.r.o. — právnická osoba**

• Aplikovatelné: 5+ jednotek NEBO full-time provider

• Daň: DPPO 21 % + srážková 15 % z dividendy = efektivní 32,85 %

• BEZ sociálního/zdravotního pro vlastníka (jen z odměny jednatele)

• Setup: 18-22k jednorázově (notář + zápis OR), 70k Kč/rok účetní

• Pro: 5+ bytů, plánujete další akontace, banka chce DSCR

• Příklad: 3M Kč/rok, 5 bytů → DPPO 21 % na zisk = 168k → dividenda 15 % = 119k → total 287k Kč

3. DPH § 6a ZDPH — práh 2M Kč

Klíčový bod, na který hosti zapomínají: **DPH § 6a ZDPH**.

**Pravidla:**

• Pod 2 000 000 Kč obratu ročně (předchozích 12 měsíců): bez DPH (jen DPFO).

• Nad 2M Kč: povinná registrace k DPH do 30 dní od překročení.

• Krátkodobé ubytování (do 30 dní/host) má sazbu **15 % § 47 ZDPH**.

• Dlouhodobé pronájmy (nad 30 dní) jsou bez DPH § 56 ZDPH.

**Praktický dopad:**

Pan Karel pronajímá 4 byty, total obrat 2,4M Kč/rok. Při překročení 2M (například v 9/2025) MUSÍ:

• Registrovat se k DPH do 10/2025

• Účtovat DPH 15 % všem hostům (= výnos snížen o 13 % netto)

• Podávat měsíční přiznání DPH

• Vést podrobnou evidenci

**Strategický tip:**

Pokud máte obrat 1,8-2M Kč ročně (na hraně), zvažte **dělení mezi více vlastníků** (manželka + dítě). Každý má svůj práh 2M. ALE pozor: musí být skutečně nezávislí (vlastnictví, fakturace).

4. Praha 2026 — vyhláška 178 nocí/rok

**Praha 2026 vyhláška o krátkodobém ubytování:**

Magistrát Prahy přijal v 9/2025 vyhlášku omezující krátkodobé ubytování v bytech v městských částech (MČ Praha 1-22):

• **Max 178 nocí/rok** krátkodobého ubytování (do 30 dní/host) v jednom bytě.

• Limit počítán na bázi kalendářního roku.

• Po překročení limitu: pokuta 50-200k Kč + zákaz dalšího pronájmu.

• Výjimka: hotely, penziony, apartmány s licencí.

**Co to znamená pro hostitele:**

Praha hostitelé musí buď:

1. **Snížit nabídku** na max 178 nocí/rok (cca 49 % occupancy rate)

2. **Přejít na dlouhodobé pronájmy** (nad 30 dní/host, bez limitu)

3. **Získat licenci na apartmán** (vyhláška § 5, komplikované)

**Praktický dopad:**

Eva (Vinohrady, viz cluster Airbnb yield) měla v 2026 původní plán 250 nocí/rok × 2 200 Kč = 550k. Po Praha vyhlášce: max 178 nocí × 2 200 = 391k (-159k = -29 %). **Profit dropped 29 % overnight kvůli regulaci.**

**Strategie:** v Praze přechod na long-term pronájem (12k Kč/měs × 12 = 144k = -45 % vs Airbnb 391k POST-regulation). Mimo Prahu (Brno, Olomouc, Karlovy Vary) limity neplatí.

5. Příklad: Marie 38 učitelka, 1 byt Brno-Veveří, Airbnb 120 nocí

**Situace:**

• Marie (38, učitelka ZŠ Brno, 38k Kč/měs hrubá mzda)

• Vlastní byt 2+kk Brno-Veveří 4,5M (zděděný)

• Bydlí v Brně-Židenicích (vlastní 3+kk s manželem)

• Pronajímá zděděný byt přes Airbnb 120 nocí/rok

• Roční hrubý příjem: 240 000 Kč (průměrná noc 2 000 Kč)

• Skutečné výdaje: 50k Kč (úklid + opravy + utilities + opotřebení)

**Jistybyt kalkulačka /dan-digitalniho-pronajmu:**

Marie zadala: income=240000, nights=120, units=1, category=standard, expenses=50000.

**Výsledek:**

• DAC7 reportable: ANO (120 > 30 nocí + 240k > 50k Kč)

• VAT threshold: NE (240k < 2M)

• Recommended: § 9 ZDP standard (50-200 nocí, 1 jednotka)

**Per-režim breakdown:**

• **§ 10 sporadický:** NEAPLIKOVATELNÉ (120 > 50 nocí)

• **§ 9 standard:** paušál 30 % = 72k uznaných výdajů → základ 168k → DPFO 25 200 + sociální 24 528 + zdravotní 11 340 = total **61 068 Kč daň + pojistné** → net 178 932 Kč

• **§ 7 živnost:** paušál 60 % = 144k uznaných → základ 96k → 38 304 Kč daň + pojistné → net 201 696 Kč (lépe! ale vyžaduje živnostenský list)

• **s.r.o.:** NEAPLIKOVATELNÉ (1 jednotka, ne full-time)

**Strategy tip kalkulačky:**

„Marie má 120 nocí/rok = na hranici mezi § 9 a § 7. Přechod na živnost by ušetřil 22 764 Kč/rok. Ale vyžaduje 700 Kč registraci + 1k Kč/rok poplatek + měsíční evidenci. Pokud Marie plánuje pokračovat 5+ let, ROI = 113k Kč úspora vs 5,7k Kč náklady = ROI 20×."

**Marie volí § 7 živnost** (zaregistrovala se 1/2026):

• Roční úspora: 22 764 Kč

• 5letá kumulativní úspora: 113 820 Kč

• Účetní 1k Kč/měs (ne nutná, protože paušál 60 %)

• Net cashflow: 201 696 Kč/rok (vs 178k před = +13 % zlepšení)

6. 5 chyb hostů Airbnb

**Chyba 1: Nezahrnutí příjmu do daňového přiznání.**

DAC7 znamená, že FÚ data MÁ. Audit je otázka času. Sankce 5-20 % + úroky z prodlení 12,5 % p.a. **Řešení:** vždy přiznat všechny příjmy, dobrovolné doplnění starších let bez sankcí (pokud nepřišlo zjišťování).

**Chyba 2: § 10 ZDP pro 100+ nocí.**

Pokud pronajímáte 100+ nocí/rok, NENÍ to sporadický pronájem. § 10 ZDP nelze aplikovat. FÚ reklasifikuje na § 9 + doměří. **Řešení:** od 50 nocí použijte § 9 nebo § 7.

**Chyba 3: Ignorování DPH 2M práhu.**

Při překročení 2M Kč obratu MUSÍTE registrovat DPH do 30 dní. Pokud ne, FÚ doměří DPH zpětně + sankce 1k Kč/měs nesplnění. **Řešení:** sledovat měsíční obrat, prevence registrace.

**Chyba 4: Praha 178 nocí překročení.**

Magistrát Prahy aktivně kontroluje booking platformy. Při překročení = pokuta 50-200k Kč + zákaz pronájmu. **Řešení:** Praha hostitelé snižte na 178 nocí/rok nebo přejděte na long-term.

**Chyba 5: Bez živnosti při 200+ nocí.**

§ 9 ZDP neaplikovatelný od 200 nocí — finanční úřad reklasifikuje na § 7 ZDP zpětně. Bez živnostenského listu = porušení § 5 živnostenského zákona = pokuta 200k+ Kč. **Řešení:** zaregistrovat živnost před překročením 200 nocí.

Závěr — DAC7 ukončila éru "skrytého" Airbnb

DAC7 (od 1.1.2023) ukončila éru hostů Airbnb, kteří nezahrnovali příjem do daňového přiznání. **Platforma hlásí, FÚ kontroluje, sankce následují.**

**Klíčové insighty 2026:**

• **DAC7 reportable** = 30+ pronájmů NEBO 2 000+ EUR (50k Kč) ročně

• **4 daňové režimy** podle počtu nocí + jednotek (sporadický § 10 / pronájem § 9 / živnost § 7 / s.r.o.)

• **DPH § 6a ZDPH** = povinná registrace od 2M Kč obratu (15 % krátkodobé)

• **Praha 2026** = max 178 nocí/rok, jinak pokuta 50-200k Kč

• **Living vs business** = 200+ nocí = živnost, ne § 9 pronájem

Doporučená kombinace nástrojů: /api/digital-rental (4 režimy + DAC7) → /api/airbnb-yield (výnosnost krátkodobého) → /api/dan-z-pronajmu (dlouhodobý pronájem § 9) → /api/danove-optimalizace-investora (s.r.o. od 4+ bytů).

Jistybyt je jediná CZ platforma, která spočítá **digitální pronájem s DAC7 + 4 režimy + DPH + Praha limit v 1 kalkulátoru**. **DAC7 je realita. Plánujte daňový režim PŘED prvním pronájmem, ne až po prvním auditu.**