Přeskočit na obsah

6. 5. 2026 · 6 min čtení

Co kontrolovat na LV: checklist před podpisem rezervační smlouvy

List vlastnictví (LV) je výpis z katastru, který říká, kdo nemovitost vlastní a co k ní přiléhá za zatížení. V Česku je veřejně dostupný — z webu ČÚZK za 50 Kč nebo na CzechPointu za 100 Kč. Devět věcí, které na něm musíte zkontrolovat, než vystavíte ruku na rezervační smlouvu.

1. Kdo je vlastníkem (sekce A)

Sekce A obsahuje jméno (nebo IČO) vlastníka. Zkontrolujte, že je shodné s tím, kdo s vámi jedná. Pokud prodává makléř — vlastníkem je jeho klient, ne agentura.

Pokud je vlastníků více (spoluvlastnictví, SJM), všechny musíte vidět ve smlouvě jako prodávající. Jeden manžel sám smlouvu uzavřít nemůže — bez podpisu druhého je neplatná.

2. Charakter nemovitosti (sekce B)

Zkontrolujte, jestli kupujete byt, dům, pozemek nebo právo k nemovitosti (např. družstevní byt). U bytu zde najdete jednotku (číslo a podlahovou plochu) — porovnejte ji s nabízenou v inzerátu.

U RD ověřte, že je v sekci B uveden i pozemek pod stavbou. Někdy je pozemek jiného vlastníka (typicky obec nebo bývalé JZD) a vy ho nekupujete — jen ho užíváte na základě nájmu.

3. Velikost a typ pozemku (sekce B1)

Zkontrolujte parcelní číslo a typ pozemku (zastavěná plocha, zahrada, ostatní plocha). Stavební pozemek má jinou cenu než zahrada nebo orná půda — chyba v inzerci se může promítnout do požadavku banky na znalecký posudek.

Pokud kupujete dům s pozemkem 1 200 m², ale v sekci B1 je jen 380 m², zbylých 820 m² nepatří k prodávané nemovitosti.

4. Plomby (řádek nahoře nad sekcí A)

Plomba znamená, že je v běhu nějaký zápis (nový vlastník, zástava, exekuce). Pokud je na LV plomba, vlastnické vztahy nejsou uzavřené — musíte počkat na vyřízení.

Pozor: plomba sama o sobě neříká, o co jde. Vyžádejte si od vlastníka kopii řízení, ať víte, jaký zápis se očekává a jaké budou důsledky pro vás.

5. Zástavní práva (sekce C)

Sekce C obsahuje zástavy ve prospěch bank — typicky hypotéka prodávajícího. Není to problém: při prodeji se zástava zruší při převodu a zaplacení původní hypotéky z kupní ceny (přes úschovu).

Co je problém: nebankovní zástavy (lichvářské společnosti, věřitelé z exekucí), zástavy ve prospěch fyzických osob (mohou znamenat nesplacený dluh), zástavy věcného břemene s vysokou hodnotou.

6. Jiná zatížení (sekce D)

Sekce D obsahuje věcná břemena, předkupní práva, omezení dispozice. Klasické příklady: doživotní právo bydlení rodičů (služebnost bytu), právo přechodu pro souseda, právo cesty.

Tato omezení přecházejí na nového vlastníka — bydlí-li tam babička s doživotním právem bydlení, koupíte si dům s babičkou. Ne vždy je to deal-breaker, ale musíte to vědět.

7. Předkupní právo

Pokud má někdo (typicky obec nebo spoluvlastník) předkupní právo, prodávající ho musí nejdřív obeslat s nabídkou. Vy musíte mít doklad, že předkupní právo bylo nabídnuto a vrácen souhlas nebo lhůta uplynula.

Bez tohoto kroku je váš převod napadnutelný — držitel předkupního práva může do 1 roku napadat smlouvu u soudu.

8. Exekuce a nařízení výkonu rozhodnutí

Pokud na LV vidíte „nařízení výkonu rozhodnutí", „exekuční zástavní právo", nebo plombu vázanou na exekuci, jednejte opatrně. Nemovitost může být v dražbě — typicky se prodává levněji, ale rizika jsou větší (skryté závazky, nepřevedení k datu, …).

Kupte si prokopat detail v Centrálním registru exekucí (CEE) za 60 Kč. Pokud je vlastník v exekuci, nikdy nikdy nepřevádějte peníze přímo — vždy přes advokátní úschovu.

9. Podpis až po čerstvém LV

Vyžadujte LV, který není starší než 30 dní k datu rezervační smlouvy a 14 dní k datu kupní smlouvy. Pokud prodávající posílá LV starý 6 měsíců, klidně si stáhněte čerstvý — je to za 50 Kč online.

Na Jistybyt tento checklist plníme automaticky: každý ověřený inzerát má aktualizovaný LV a Trust badge „Ověřeno ČÚZK". Pokud LV chybí (off-platform prodej), tento checklist je váš nejlepší přítel.

Další články

Co kontrolovat na LV: checklist před podpisem rezervační smlouvy · Jistybyt