Bonita check 2026: kdy banka zamítne hypotéku (SOLUS, exekuce, daňové nedoplatky)

1. Co banka kontroluje — 6 registrů

**BRKI (Bankovní registr klientských informací):** banky mezi sebou sdílí informace o úvěrech, hypotékách, kreditkách. Aktivní záznamy + historie 4 roky po ukončení smlouvy. Banka uvidí: počet aktivních úvěrů, splátky, historii plnění (zpoždění, nedoplatky).

**NRKI (Nebankovní registr):** úvěrové společnosti (Cetelem, Cofidis), leasing (ŠkoFin, RCI), telekomunikace, energetika. Stejné lhůty 4 roky. Důležité pro klienty s leasingem auta, splátky elektroniky, posledními fakturami.

**SOLUS** (sdílené dlužníky):

• **Pozitivní záznam** = klient OK platí. Výmaz 3 roky po ukončení.

• **Negativní záznam** = problém s platbami. Aktivní = automatické zamítnutí všech bank. Archivovaný (5 let po splacení) = banka stále vidí historii, snížený score.

**ÚEC (Úřad evropského spravedlnosti) — exekuce:**

• Aktivní exekuce v ÚEC = automatické zamítnutí (KAŽDÁ banka, bez výjimky)

• Splacená exekuce = výmaz z ÚEC do 30 dní, ALE historie zůstává v BRKI/NRKI 5 let

**FÚ + OSSZ + ZP (daňové registry):**

• **FÚ** — finanční úřad. Daň z příjmu, DPH, silniční daň. Banka vidí current status. Nedoplatky > 50k Kč → KB/ČSOB odmítnou.

• **OSSZ** — okresní správa sociálního zabezpečení. Sociální pojištění zaměstnance + OSVČ. Nedoplatky > 30k = problém.

• **ZP** — zdravotní pojišťovna. Klient si je vybírá, ale FÚ vidí informace.

• Po splacení → výmaz po 1 roce, ale banka může vidět historii.

**NSS (Národní soudní systém):** soudní rozhodnutí proti klientovi posledních 5 let. Občanské spory (dluh, smlouva), trestní stíhání. Banka vidí výroky.

2. Strategie 5 hlavních CZ bank

**KB (conservatism 0,9 — nejkonzervativnější):**

• Striktní kontrola všech 6 registrů

• Aktivní exekuce / SOLUS active → automatické zamítnutí

• FÚ nedoplatky > 50k → odmítnutí

• SOLUS archived 5y zpět + splacená exekuce → odmítnutí (i přes splacení)

• Pro clean klienty: nejlepší sazba (4,7 % loyalty)

• Doporučeno: jen pro klienty bez minulosti

**ČSOB (conservatism 0,85 — středně konzervativní):**

• Akceptuje SOLUS archived 5y (ale snižuje score)

• Splacené exekuce ANO (po 2+ letech od splacení)

• FÚ > 50k → odmítnutí

• Sazba 4,9 % p.a.

• Doporučeno: pro klienty se starou minulostí (2018-)

**Česká spořitelna (0,8 — středně):**

• Podobně jako ČSOB

• Větší retenční pravomoc pro existing klienty (loyalty bonus -0,2 % po vyjednávání)

• FÚ > 50k → odmítnutí

**mBank (0,7 — flexibilnější):**

• Akceptuje SOLUS archived, splacené exekuce, drobné FÚ nedoplatky (s vyšší sazbou +0,5 %)

• Pro klienty s minulosti často nejlepší volba

• 100 % online proces, rychlé schvalování (5-7 dní)

• Sazba 4,7 % base + 0,5 % pro problémové = 5,2 %

• ALE: NEpřijímá OSVČ s méně než 3 roky historie

**Hypoteční banka (0,75 — flexibilní):**

• Specialista na neobvyklé případy (cizinci, OSVČ s krátkou historií, družstevní podíly)

• Akceptuje vše co mBank

• Plus akceptuje OSVČ s 1-2 roky historie

• Sazba 5,0 % base

3. Co automaticky zamítne hypotéku — 4 deal-breakers

**Deal-breaker 1: Aktivní exekuce v ÚEC**

• Všechny banky odmítnou bez výjimky

• Splatte → výmaz do 30 dní → banka pak akceptuje (s podmínkami)

• Pozor: i 1 stará exekuce 100 Kč pokuta od dopravního podniku → automatické zamítnutí

**Deal-breaker 2: SOLUS negative active**

• Aktivní problém s platbami (kreditka, leasing, telekomunikace)

• Všechny banky odmítnou

• Splatte → status zmizí (archived stays 5y), banka může pak akceptovat

**Deal-breaker 3: Daňové nedoplatky FÚ > 50k Kč**

• KB / ČSOB / ČS odmítnou

• mBank / HB akceptují s vyšší sazbou +0,5 %

• Splatte → vystavte potvrzení FÚ o bezdluhovosti → akceptováno za 1 měsíc

**Deal-breaker 4: Effective DSTI > 50 %**

• ČNB limit 50 % (do 36 let) / 45 % (36+)

• Banka započítá: hypoteční splátka + existující úvěry + leasing + 30 % credit card limity

• 5 kreditek po 50k limitu = 75k Kč/rok ekvivalent splátek do DSTI

• Řešení: zrušte nepoužívané kreditky, splatte spotřební úvěry

4. Cleanup roadmap — typické trvání

**Fáze 1: Critical (1 měsíc) — high priority:**

• Splatte aktivní exekuce → výmaz ÚEC do 30 dní

• Splatte SOLUS negative active → status zmizí

• Splatte daňové nedoplatky FÚ → potvrzení o bezdluhovosti

• Splatte OSSZ + ZP nedoplatky

**Fáze 2: Optimization (2-3 měsíce) — medium priority:**

• Zrušte 2-3 nepoužívané kreditky (uvolní 30-90k Kč/rok DSTI)

• Splatte spotřebitelský úvěr nad 50k Kč (snižuje DSTI)

• Sjednejte refinancing leasingu (nižší měsíční splátka)

**Fáze 3: Long-term (5 let) — low priority:**

• SOLUS negative archived → automatický výmaz 5 let po splacení

• Mezitím lze žádat u flexibilnějších bank (mBank, HB)

• Court judgments po 5 letech vymazány z BRKI/NRKI

**Total cleanup time:**

• Light cleanup (pár kreditek + drobný daňový nedoplatek): 1-2 měsíce

• Medium cleanup (FÚ + 1 splacená exekuce + SOLUS archived): 3-6 měsíců

• Heavy cleanup (multiple aktivní problémy): 6-12 měsíců + 5y SOLUS archived wait

5. Praktický příklad — Petr OSVČ webdesigner

**Setup:** Petr (38, OSVČ webdesigner 12 let, čistý 65k Kč/měs po zdanění a sociálním pojištění). Plánuje hypotéku 4M Kč na 2+kk Brno-Královo Pole.

**Minulost:**

• 2018: kreditka 80k Kč nezaplacena 4 měsíce → SOLUS negative (splaceno 2019)

• 2020: exekuce 28k Kč (alimenty zpoždění) → splacena 2022

• 2024: daňový nedoplatek FÚ 35 000 Kč (DPH 2023, sporné, klient odmítá platit kvůli odvolání)

• 4 aktivní kreditky s total limitem 200 000 Kč

• Spotřebitelský úvěr 5k Kč/měs (auto)

• Žádné aktivní exekuce, žádné soudní rozhodnutí

**ČSOB pre-approval (zdarma): odmítnut. Bez vysvětlení.**

Petr použil /api/credit-check pro zjištění:

• mortgage: 4M, income: 65k

• solusActive: 0, solusArchived: 1 (kreditka 2018)

• activeExec: 0, closedExec: 1 (alimenty 2020)

• fuTax: 35000 (aktivní, sporný)

• ossDebt: 0, zpDebt: 0

• creditCards: 4, ccLimit: 200000

• consumerLoan: 5000, lease: 0, courtJudgments: 0

**Výsledek:**

• **Bonity score: 32/100** (penalty: -8 SOLUS archived, -10 closed exec, -23 FÚ daně, -5 kreditky 4)

• KB: **rejected** (FÚ daně > 50k threshold, plus konzervativní)

• ČSOB: **rejected** (FÚ daně, plus splacená exekuce)

• ČS: **rejected** (podobně)

• mBank: **low** (akceptuje s sazbou +0,5 % = 5,2 %, ALE OSVČ s 12 lety OK pro mBank)

• HB: **medium** (sazba +0,3 % = 5,3 %)

• Cleanup roadmap: 4 kroky, total 4 měsíce

**Petr implementuje cleanup:**

**Týden 1-2:** Petr konzultuje daňového poradce (3k Kč). Poradce: „FÚ daň 35k je sporná, ale soudní řízení trvá 18 měsíců. Pro hypotéku rychleji: **splatte teď + požádejte o vrácení po skončení sporu**." Petr splatil 35k Kč. Vystavil potvrzení FÚ o bezdluhovosti 14. den.

**Týden 3-4:** Petr zrušil 2 ze 4 kreditek (zachoval Komerční bank visa + American Express). Total limit klesl z 200k na 80k Kč. DSTI uvolněno 36k Kč/rok kapacity (30 % × 120k).

**Týden 5-12:** Petr žádá o pre-approval znovu. ČSOB tentokrát ANO (FÚ vyřešeno + DSTI lepší).

**Výsledek po 3 měsících:**

• Bonity score: 78/100 (stále archived SOLUS + closed exec, ale bez kritických)

• ČSOB: **medium → schvalí** s sazbou 5,1 % (vyšší o 0,2 % vs clean profile, kvůli historii)

• Petr volí ČSOB (loyalty discount -0,1 % pro current account = 5,0 %)

• Hypotéka 4M na 30 let × 5,0 % = splátka 21 480 Kč/měs

**Bez bonita check kalkulačky:** Petr by mohl ztratit 6-12 měsíců pokusy o pre-approval u různých bank, dostávat „odmítnutí bez vysvětlení". S kalkulačkou: 3 měsíce cleanup + 1 měsíc pre-approval = **3 měsíce ušetřeno + 0,2 % nižší sazba** (~80k Kč úspora za 30 let).

6. 5 chyb klientů s minulosti

**Chyba 1: Pre-approval bez kontroly registrů:**

Klient žádá u 3-5 bank, dostává odmítnutí bez vysvětlení. Každé odmítnutí se zapisuje do BRKI → vícenásobné odmítnutí signalizuje banka problémový profil. **Řešení:** /api/credit-check PŘED žádostí. Pokud score < 50 → cleanup, ne pre-approval.

**Chyba 2: Ignorování FÚ nedoplatků:**

„Je to sporné, banka to neuvidí." NE — banka VIDÍ current status. Splatte rychle, pokud máte spor → soud vrátí později. **Řešení:** preferujte cleanup speed nad sporem. Pre-approval po splacení je rychlejší než soud.

**Chyba 3: Vícenásobné kreditky bez používání:**

Klient má 5 kreditek z minulosti (Tesco, IKEA, Globus, Kaufland Visa). Total limit 250k Kč → banka započítá 30 % = 75k Kč ekvivalent splátek. **Řešení:** zrušte 3 nepoužívané, ponechte max 2.

**Chyba 4: Neporozumění lhůtám výmazu:**

„Splatil jsem před 5 lety, banka to nevidí." SOLUS archived je 5 let PO splacení. Pokud splaceno 2020, archived do 2025. Banka stále vidí. **Řešení:** kontrolujte přesné datum splacení + 5 let.

**Chyba 5: Volba KB jako první:**

Klient s minulosti volí KB (loyalty bonus 4,7 % sazba lákavá). KB nejvíce konzervativní → odmítnutí. **Řešení:** pro klienty s minulosti začněte u flexibilnějších bank (mBank, HB), pak po cleanup zkuste KB.

Závěr — bonita je viditelná, ale ovladatelná

CZ banky kontrolují **6 registrů** před schválením hypotéky. Klient s minulosti (kreditka, leasing, daňový nedoplatek) **NEMÁ tajemství** — banka uvidí vše. ALE: cleanup je možný za 1-12 měsíců.

**Klíčové insighty 2026:**

• **Aktivní exekuce + SOLUS active** = automatické zamítnutí všech bank (deal-breaker 1+2)

• **FÚ daně > 50k** = KB/ČSOB/ČS odmítnou, mBank/HB akceptují s vyšší sazbou

• **SOLUS archived 5y** = banka vidí historii, snížený score, ale akceptuje

• **DSTI > 50 %** = ČNB limit, vč. 30 % credit card limitů

• **5 hlavních CZ bank**: KB nejkonzervativnější (0,9), mBank nejflexibilnější (0,7)

• **Cleanup typicky 1-12 měsíců** podle scope

• **Pre-approval bez kontroly** = více odmítnutí v BRKI = horší profil

Doporučená kombinace nástrojů: /api/credit-check (kontrola PŘED žádostí) → /api/pre-approval (po cleanup) → /api/dsti-dti (DSTI limit kontrola) → /api/stress-test (5 bank porovnání).

Jistybyt je jediná CZ platforma, která kontroluje **6 registrů + 5 bank approvals + cleanup roadmap** v jednom kalkulátoru. **Bonita je viditelná, ale ovladatelná — nejdříve cleanup, pak pre-approval.**