Smlouva o smlouvě budoucí 2026

5 PreliminaryType

• New development (developer presale)High buyer risk

  Reservation deposit 50-200k, závazek 12-36 měs. Developer bankrot riziko.

• Secondary market reservationMedium buyer risk

  Deposit 5-10 % ceny, termín 30-90 dní. Realitor 4-6 % poplatky.

• Private direct (mezi občany)Medium buyer risk

  Notarial form recommended. Independent advokátní review obou stran 25-50k.

• Inheritance-related (před dědickým řízením)High buyer risk

  § 1593 předkupní právo dědiců (notice 90 dní). Soudní schválení dědictví.

• Commercial leasebackMedium-high seller risk

  Sale-leaseback structure. DPH 21 %. Long-term lease 5-15 let.

Klíčové § OZ

• • § 1785-1788 OZ: Smlouva o smlouvě budoucí — písemná forma, závazek uzavřít hlavní smlouvu
• • § 2048-2052 OZ: Smluvní pokuta při default + § 2051 court moderace
• • § 1820 OZ: Cooling-off 14 dní pro spotřebitele (B2C transactions)
• • § 1593 OZ: Předkupní právo dědiců při inheritance-related (notice 90 dní)
• • § 4 ZDP: Capital gains 5y test pro prodávajícího

Buyer risk score — vážené složky

• • Base 30 + type modifier (new-dev +20, private +15, inheritance-related +25)
• • Deposit ratio > 10 %: +15
• • Closing deadline > 18 měs: +10
• • Bez cooling-off: +10
• • Buyer max loss = deposit + buyerPenaltyPct × price

Status engine

• • green (risk < 45): low risk, standard transaction
• • yellow (45-64): moderate risk, additional safeguards recommended
• • red (>= 65): high risk, advokátní review + escrow + cooling-off

Distinct od ostatních

• • kupní smlouva § 2079+ OZ — main contract (po smlouvě budoucí)
• • /defect-claim — vady kupované nemovitosti (post-purchase)
• • /najemni-smlouva § 2235+ OZ — pronájem
• • /smlouva-budouci — pre-purchase reservation § 1785-1788 OZ

REST API

Programatický přístup k engine pro AI/MCP klienty: /api/preliminary-agreement — query parametry type, targetPurchasePriceCzk, reservationDepositCzk, depositForm, closingDeadlineMonths, buyerPenaltyPct, sellerPenaltyPct, hasCoolingOffClause.