Kalkulačky · Prodej · Provize realitního makléře
Provize realitního makléře § 2445+ OZ 2026
Pro **sellers + buyers** nemovitostí. **§ 2445+ OZ smlouva o zprostředkování** + **zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování (RZ)**. CZ 2026 standard provize **3-6 % saleValue + DPH 21 %** (5M property × 5 % = 250k + 52k DPH = 302k Kč). **5 contractType**: exclusive (výhradní 6-12 měs) / non-exclusive / open-listing / FSBO / buyer-agent. **4 commissionAllocation**: seller-pays-full (traditional CZ), buyer-pays-full, **split-50-50 (Western trend 2024+)**, split-custom. **§ 17 RZ povinná pojistka 1,5M Kč + certifikace MMR**. CZ 2026 ~**50 000 transakcí/rok přes realitora**.
5 typů smluv — comparison
| Typ | Provize | Best pro | Doba |
|---|---|---|---|
| Exclusive (výhradní) | 5-6 % | 8M+ premium property | 6-12 měsíců |
| Non-exclusive | 4-5 % | 3-8M standard property | 3-6 měsíců |
| Open-listing | 3-4 % | Multiple realitors competing | No commitment |
| FSBO (DIY) | 0 % | 3M- standard apt + experienced seller | DIY |
| Buyer-agent | 2-3 % | Buyer wants independent advocacy | Per transaction |
4 commissionAllocation models
- 1. Seller-pays-full (traditional CZ): Seller paí celou provizi. Realitor incentive = high price (seller benefit). Buyer perception „realitor representuje seller“ = adversarial. Standard CZ 2010-2024.
- 2. Buyer-pays-full: Reverse model — buyer paí, seller no fees. Vzácný v ČR, dominantní v některých EU markets. Best pro lower-priced properties kde seller cost-sensitive.
- 3. Split-50-50 (Western trend 2024+): Equal split. Transparency + balanced incentives. CZ trend toward this model. Realitor incentive balanced (NE adversarial).
- 4. Split-custom: Negotiated split (e.g. 70/30, 60/40). Best pro specific market dynamics nebo buyer/seller leverage.
§ 17 zák. 39/2020 Sb. RZ — povinné requirements
- • **§ 17 odst. 1** — realitor musí mít **RZ certifikaci** (MMR exam + registr na mmr.cz/realitni-zprostredkovani)
- • **§ 17 odst. 2** — povinná **pojistka odpovědnosti 1 500 000 Kč** (krytí škod při zprostředkování)
- • **§ 17 odst. 3** — **písemná smlouva povinná** (verbal contracts neplatné)
- • **§ 17 odst. 4** — pravidelné education (40 hod/rok) + Compliance Code of Ethics
- • **Penalty bez certifikace** — neoprávněné podnikání + smlouva může být napadnuta soud
- • **Bez pojistky** — realitor osobně ručí za škody (no business shield)
7 strategických doporučení
- 1. Negotiate provizi 3-5 % pro non-exclusive. Standard market 4-5 %, ale 3 % achievable pro 5M+ property + experienced seller. Walk-away signal works ~30-40 % time.
- 2. Exclusive jen pro 8M+ premium property. Realitor invest more (professional photo, marketing, virtual tour). Lower-value = non-exclusive better.
- 3. FSBO pro 3M- standard apartment. Saving 5-7 % commission (200-700k Kč pro 5-10M property). Time investment 40-80 hodin.
- 4. Split-50-50 emerging Western model. Transparency + balanced incentives. CZ trend 2024-2026. Buyer perception more independent.
- 5. Buyer-agent pro independent advocacy. 2-3 % commission ALE buyer získá expert negotiation + market intelligence + due diligence assistance.
- 6. RZ compliance check § 17 mandatorní. MMR registr ověření + pojistka 1,5M Kč confirmation. Bez RZ = realitor neoprávněně podniká.
- 7. Exclusive period 6-9 měsíců max. 12+ měsíců = unfavorable lock-in. Negotiate down nebo non-exclusive.
5 nejčastějších chyb
- Chyba 1: Verbal contract bez written form. § 17 odst. 3 — neplatný. Vždy require written contract pre-listing.
- Chyba 2: Non-RZ certified realitor. Neoprávněné podnikání + smlouva napadnutelná. Ověřte v MMR registr.
- Chyba 3: Exclusive 12+ měsíců lock-in. Žádný incentive pro realitora urychlit prodej. Negotiate 6-9 měsíců.
- Chyba 4: Pay full commission před closing. Standard practice = pay at closing (escrow). Pre-payment = financial risk pokud transaction collapses.
- Chyba 5: Skip DPH 21 % calculation. Provize 5 % = 5,5 % effective (5 + 0,5 % buyer absorbs DPH). Plánujte pro full inclusive cost.