Specializované kalkulačky

Single entry point — meta-meta endpoint listující všechny veřejné API + content typy. Zavolej jednou, dostaň URL všeho.

curl https://jistybyt.cz/api/index

Self-discovery: meta inventory všech kalkulaček + jejich REST API + parametry. Pro AI/MCP klienty.

curl https://jistybyt.cz/api/calculators

Blog inventory — 134 článků s metadata. ?slug=… pro single-post lookup. RSS na /blog/rss.xml.

curl https://jistybyt.cz/api/blog?slug=penb-stitek-co-znamena

Inventory anonymizovaných klientských příběhů (kupec/prodejce/váhající/investor).

curl https://jistybyt.cz/api/stories

Inventory step-by-step průvodců (koupě/prodej/pronájem/investice).

curl https://jistybyt.cz/api/guides

FAQ inventory — 20 Q&A pro 4 audience (buyer/seller/landlord/investor). ?audience=… filtruje.

curl https://jistybyt.cz/api/faq?audience=investor

DSTI/DTI/stress test podle ČNB limitů. Query: income, mortgage, rate, years, age, debt?.

curl "https://jistybyt.cz/api/dsti-dti?income=90000&mortgage=4000000&rate=4.9&years=25&age=32"

Mimořádná splátka hypotéky. Query: balance, rate, years, extra, strategy? (shorten|reduce).

curl "https://jistybyt.cz/api/extra-payment?balance=4500000&rate=4.9&years=23&extra=200000"

SVJ Fond oprav health check. Query: area, monthly, units, avgArea, age, balance?.

curl "https://jistybyt.cz/api/svj-fund?area=70&monthly=35&units=24&avgArea=65&balance=850000&age=38"

Energetické úspory payback (zateplení/oken/TČ). Query: area, currentClass, targetClass, price, investment, inflation?.

curl "https://jistybyt.cz/api/energy-savings?area=70&currentClass=E&targetClass=C&price=3.5&investment=900000"

Daň z nemovitosti dle zákona 338/1992. Query: type, area, municipal, output?, buildingPlot?.

curl "https://jistybyt.cz/api/property-tax?type=byt&area=70&municipal=4.5&output=1.2"

Daň ze zisku z prodeje nemovitosti (§10 ZDP). Query: purchaseDate, saleDate, purchasePrice, salePrice, purchaseExpenses?, improvements?, ownerOccupied2Years?, reinvest?, taxRate?.

curl "https://jistybyt.cz/api/capital-gains?purchaseDate=2022-01-01&saleDate=2026-06-01&purchasePrice=6000000&salePrice=8000000&purchaseExpenses=300000&improvements=200000"

Minimální čistý měsíční příjem pro hypotéku (reverze DSTI/DTI ČNB limitů). Query: price, equity, rate, years, age, debt?, stressBps?.

curl "https://jistybyt.cz/api/income-required?price=6500000&equity=1300000&rate=4.9&years=30&age=30"

Roční náklady bydlení pro vlastníky (energie, voda, fond, pojištění, daň, rezerva). Query: kind, area, penb, household, marketValue, +6 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/owner-running-costs?kind=byt&area=70&penb=C&household=2&marketValue=6500000"

NZÚ dotace SFŽP — 9 opatření energetických úspor. Query: buildingType, measure, size, cost. Použijte ?mode=list pro katalog.

curl "https://jistybyt.cz/api/nzu?buildingType=rd&measure=insulation-fasade&size=200&cost=800000"

Equity tracker pro vlastníky s probíhající hypotékou. Query: principal, rate, years, monthsElapsed, marketValue + optional targetLtv.

curl "https://jistybyt.cz/api/equity-tracker?principal=5000000&rate=4.9&years=30&monthsElapsed=60&marketValue=7000000"

Netto prodávajícímu — provize+DPH, splacení hypotéky, daň §10 ZDP. Query: salePrice, purchasePrice, purchaseDate, saleDate, realtorFee + optional mortgage, exemptions.

curl "https://jistybyt.cz/api/seller-net?salePrice=8000000&purchasePrice=5000000&purchaseDate=2018-01-01&saleDate=2026-06-01&realtorFee=3"

Rozpočet domácnosti — 9 kategorií + health rating. Query: income, housing + 8 optional kategorií.

curl "https://jistybyt.cz/api/household-budget?income=90000&housing=19000&utilities=2500&food=12000&savings=12000"

Dědictví nemovitosti — daň, notář, lhůty. Query: marketValue, relation (group-I/II/III) + optional notaryFee, decedentDate.

curl "https://jistybyt.cz/api/inheritance?marketValue=8000000&relation=group-I&decedentDate=2010-01-01"

Stavební spoření — vklad + státní podpora 10 % (max 1k Kč/rok). Query: monthly + optional years/rate/maxBonus/bonusRate/applyFee.

curl "https://jistybyt.cz/api/building-savings?monthly=1000&years=6"

DPS Doplňkové penzijní spoření — státní podpora + daňová úleva. Query: monthly, years + optional rate/employer/taxRate.

curl "https://jistybyt.cz/api/pension-savings?monthly=2000&years=30&rate=5"

Pojištění majetku optimum — 4 pojistky + daňová úleva za životko. Query: reproValue, contentsValue, liabilityValue + optional lifePremium/taxRate/hasAlarm/hasSecurityLocks.

curl "https://jistybyt.cz/api/insurance-optimum?reproValue=5000000&contentsValue=500000&liabilityValue=5000000&lifePremium=15000"

Buy vs Rent advanced dlouhodobá simulace. Query: price, down, rate, years, rent, simYears + 5 optional ekonomických parametrů.

curl "https://jistybyt.cz/api/buy-vs-rent?price=6500000&down=1500000&rate=4.9&years=30&rent=18000&simYears=20"

FVE Fotovoltaika payback 25 let. Query: kwp, consumption, investment + 5 optional (price, feedIn, battery, batteryCost, subsidy).

curl "https://jistybyt.cz/api/fve?kwp=8&consumption=4500&investment=480000&battery=true&batteryCost=250000&subsidy=350000"

Property Timeline year-by-year roadmap. Query: price, down, purchaseDate, rate, years, simYears + 5 optional (rent, appreciation, ownerCosts, rentGrowth, taxRate).

curl "https://jistybyt.cz/api/property-timeline?price=6500000&down=1500000&purchaseDate=2026-01-01&rate=4.9&years=30&simYears=15"

Real-yield analyzer — yield po inflaci a dani. Query: investment, years + 8 optional (inflation, marginalTax, 5 yields, flatExpenses).

curl "https://jistybyt.cz/api/real-yield?investment=2000000&years=15"

Náhradní bydlení 3 alternativy + ALE pojistka. Query: duration, reason, household, region + 2 optional (insurance, originalRent).

curl "https://jistybyt.cz/api/temporary-housing?duration=4&reason=reconstruction&household=2&region=praha-brno&insurance=150000"

Realitka vs sami — komise prodávajícího. Query: price, attractivity, experience + 2 optional (commission, diyDiscount).

curl "https://jistybyt.cz/api/seller-commission?price=7000000&attractivity=medium&experience=experienced"

DPH novostavby § 49 ZDPH (15 vs 21 %). Query: price, area, type + 2 optional sazby override.

curl "https://jistybyt.cz/api/vat-construction?price=5500000&area=80&type=byt"

Daň darovací § 10 ZDP — mezigenerační převod nemovitosti. Query: value, relation + 3 optional (cohabitation, taxRate, notaryFee).

curl "https://jistybyt.cz/api/gift-tax?value=6000000&relation=group-I"

Bytové družstvo — vstup vs hypotéka, TCO 30 let. Query: shareValue, initialDeposit + 5 optional (paymentYears, cooperativeInterest, monthlyRent, area, mortgageRate).

curl "https://jistybyt.cz/api/cooperative?shareValue=5000000&initialDeposit=1500000"

Smlouva o smlouvě budoucí § 1785 OZ — risk skóre 0-100. Query: price + 6 optional (deposit, deadline, buyerPenalty, sellerPenalty, escape, preApproval).

curl "https://jistybyt.cz/api/reservation-contract?price=6500000&preApproval=true"

Spoluvlastnické podíly § 1124 OZ — liquidity risk + likvidační možnosti. Query: value, kind, owners (JSON pole) + 1 optional (waived).

curl "https://jistybyt.cz/api/co-ownership?value=6000000&kind=common&owners=%5B%7B%22name%22%3A%22A%22%2C%22share%22%3A0.5%7D%2C%7B%22name%22%3A%22B%22%2C%22share%22%3A0.5%7D%5D"

Buy-out spoluvlastníka — vyplacení podílu (5 relation typů × 3 fin. variant × § 4 ZDP 5y/10y test). Query: marketValue, share, equity, holdingYears, before2021, purchasePrice, relation + 3 optional (mortgageRate, mortgageYears, discount).

curl "https://jistybyt.cz/api/buy-out?marketValue=6800000&share=0.5&equity=500000&holdingYears=32&before2021=true&purchasePrice=1500000&relation=sibling-inherited"

Renovace ROI — 6 typů rekonstrukcí (kuchyň/koupelna/full reno/zateplení/PENB/podlahy) × 3 oblasti (Praha-Brno/krajská/ostatní) × § 10 ZDP daň. Query: type, investment, marketValue, years, region + 1 optional (taxTestPassed).

curl "https://jistybyt.cz/api/renovation-roi?type=kitchen&investment=350000&marketValue=6000000&years=2&region=praha-brno&taxTestPassed=true"

Cash-out refinancing — uvolnění equity z bytu (5 purpose × LTV approval × leverage check). Query: balance, currentRate, remainingYears, marketValue, cashOut, newRate, newYears, purpose + 3 optional (expectedReturn, fees, targetLtv).

curl "https://jistybyt.cz/api/cash-out-refi?balance=2500000&currentRate=3.2&remainingYears=20&marketValue=6000000&cashOut=1000000&newRate=4.9&newYears=30&purpose=investment-property&expectedReturn=6"

Airbnb yield — krátkodobý nájem (6 oblastí × 4 daň. režimy × DPH check). Query: propertyValue, equity, nightlyRate, occupancy, region, opex, mortgage, taxRegime + 2 optional (platformFee, marginalTax).

curl "https://jistybyt.cz/api/vacation-rental?propertyValue=8000000&equity=2500000&nightlyRate=2200&occupancy=0.75&region=praha-historic&opex=120000&mortgage=0&taxRegime=pausal-30"

REIT vs vlastní byt — pasivní vs aktivní investice nemovitostí. Query: investment, horizon, propertyPrice, rate, termYears, rent, opex, appreciation, reitReturn, reitFee + 2 optional (vacancy, mgmtFee).

curl "https://jistybyt.cz/api/reit-vs-property?investment=1500000&horizon=30&propertyPrice=4000000&rate=4.9&termYears=30&rent=14000&opex=36000&appreciation=3&reitReturn=7&reitFee=1"

Bonita check — 6 CZ registrů (BRKI/NRKI/SOLUS/ÚEC/FÚ+OSSZ+ZP/NSS) × 5 bank approvals × cleanup roadmap. Query: mortgage, income (required) + 12 optional (solusActive/Archived, activeExec/closedExec, fuTax/ossDebt/zpDebt, creditCards/ccLimit, consumerLoan, lease, courtJudgments).

curl "https://jistybyt.cz/api/credit-check?mortgage=4000000&income=75000&solusArchived=1&closedExec=1"

První byt balík — kombinovaná kalk pro mladé klienty 25-32 let (affordability + bonita + 5 bank + pojistka + 6-step roadmap). Query: age, income, savings, targetPrice, region, household, employmentMonths + 2 optional (debts, cleanRecord).

curl "https://jistybyt.cz/api/first-time-buyer?age=30&income=70000&savings=1500000&targetPrice=6500000&region=praha&household=single&employmentMonths=36"

Daňové optimalizace investora — porovnání 3 režimů (OSVČ paušál 30 % / skutečné + odpisy 1,4 % / s.r.o. DPPO 21 % + srážková 15 %). Query: properties (JSON array) + 3 optional (employmentIncome, osvcType, dividendPct).

curl "https://jistybyt.cz/api/investor-tax?properties=%5B%7B%22name%22%3A%22Praha%204%22%2C%22monthlyRentCzk%22%3A22000%2C%22annualExpensesCzk%22%3A28000%2C%22annualMortgageInterestCzk%22%3A96000%2C%22purchasePriceCzk%22%3A4500000%7D%5D&employmentIncome=720000"

Vyjednávání provize s realitním makléřem — z 4 % na 2,5-3,5 %. Decision matrix dle atraktivity + likvidity + bundling. 6 taktik + 5 alternativních fee struktur. Query: price, attractivity, liquidity + 5 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/commission-negotiation?price=6000000&attractivity=high&liquidity=balanced&competing=2&flexibilityDays=60"

PENB upgrade strategický roadmap — annual savings + NZÚ + property value uplift +8-15 % + ROI 30 let. Sequencing zateplení → okna → HP → FVE. Query: buildingType, area, currentPenb, targetPenb, value, measures + 2 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/penb-upgrade?buildingType=house&area=140&currentPenb=F&targetPenb=C&value=6000000&measures=insulation-fasade,windows-doors,heat-pump-air"

Reklamace vad nemovitosti — § 2129 OZ skryté 5 let, § 2629 statika 10 let, § 1109 právní neomezeno. 6-měs prekluzivní lhůta § 2112 OZ. 3 cesty (oprava/sleva/odstoupení). Query: price, purchaseDate, discoveryDate, type, severity + 3 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/defect-claim?price=6000000&purchaseDate=2025-06-01&discoveryDate=2026-04-01&type=hidden&severity=medium"

Smluvní pokuta § 2048 OZ vs zákonný úrok z prodlení § 1970 OZ. § 2052 přednost smluvní, § 2051 moderace soudem nepřiměřené (~50 % p.a.). Nařízení 351/2013 Sb. = ČNB repo + 8 % p.a. Query: principal, days, type, penaltyValue + 1 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/contract-penalty?principal=5000000&days=90&type=daily-pct&penaltyValue=0.05&repo=4.5"

Daň z digitálního pronájmu (DAC7) — EU Council Directive 2021/514, platforma hlásí hostitele FÚ. 4 režimy podle počtu nocí + jednotek. DPH § 6a ZDPH od 2M obratu (15 % krátkodobé). Praha 2026: 178 nocí/rok limit. Query: income, nights, units, category + 3 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/digital-rental?income=600000&nights=150&units=1&category=standard&expenses=80000"

Pasivní dům 2026 — PENB A standard (< 50 kWh/m²/rok, n50 < 0,6). 3 úrovně certifikace, NZÚ premium až 750k RD / 200k byt, value uplift +15 %, ROI 30 let. EU EPBD III 2030+ standard. Query: scale, certification, land, sellingHorizon + 4 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/passive-house?scale=rd-150&certification=penb-a-passiv&land=1500000&sellingHorizon=15&fve=true"

Nájemní smlouva § 2235+ OZ — compliance check (jistota max 3× nájem § 2254, valorizace max 5 %/rok § 2249, výpověď 3 měsíce § 2287-2289, smluvní pokuta moderace § 2051). 5letá kumulativní suma s valorizací. Query: monthlyRent, contractType, depositMonths + 5 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/rental-contract?monthlyRent=18000&contractType=indefinite&depositMonths=2&annualEscalation=3&penaltyDaily=0.05"

SJM Společné jmění manželů § 708-739 OZ — pravidla nabývání (5 typů zdrojů × 3 timing) + vypořádání 50/50 § 738, regress § 742, § 4 ZDP test. Předmanželská smlouva § 716 modifikace. Query: marketValue, purchasePrice, acquisitionDate, marriageDate, source + 4 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/sjm?marketValue=6000000&purchasePrice=4500000&acquisitionDate=2018-06-01&marriageDate=2015-09-15&source=purchase"

ÚZSVM aukce nemovitostí — výhodná koupě bytů od státu (zákon 219/2000 Sb. § 21 + vyhláška 62/2013 Sb.). Slevy -10 až -30 % oproti tržní ceně. ALE: bez záruky § 2129 OZ skryté vady, SVJ dluhy přechází § 1186 OZ, předkupní právo § 1124 OZ (3 měs), kauce 5-10 % propadá při default. 4 stavy nemovitosti × 3 úrovně konkurence × ROI s reno + dluhy. Recommended max bid + risk faktory. Query: startingPrice, marketPrice, propertyState, competition, deposit, maxBudget + 2 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/uzsvm-auction?startingPrice=4000000&marketPrice=5500000&propertyState=average&competition=medium&deposit=400000&maxBudget=5000000"

Mimořádná splátka strategie — srovnání 4 scénářů po mimořádné splátce (status quo / snížit splátku / zkrátit dobu / investovat do ETF místo). § 117 zák. 257/2016 — refixace ZDARMA, mimo refixaci 1 % poplatek. Klíčové po 5letém fixu 2021→2026 refix. Doporučení dle nejvyšší netSavings (úspora úroků vs investiční zisk ETF 7 % p.a. po dobu zbývajících let). § 15 ZDP odpočet úroků dopad. Query: balance, years, rate, extraPayment + 2 optional (strategy, investYield).

curl "https://jistybyt.cz/api/extra-payment-strategy?balance=4000000&years=20&rate=5&extraPayment=500000&investYield=7"

Daňová optimalizace prodeje s reinvesticí § 4 odst. 1 g) ZDP — 3 cesty osvobození. § 4a 5 let (před 2021) / 10 let (od 2021), § 4b bydlení 2/4 let, § 4g reinvestice do nového bydlení do 2 let. 4 typy recommendation (fully-exempt / partially-exempt / reinvest-to-exempt / no-exemption). Sazby 15 % / 23 %. Query: salePrice, purchasePrice, holdingYears, acquisitionTiming + 4 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/reinvestment-exemption?salePrice=8000000&purchasePrice=6000000&holdingYears=3&acquisitionTiming=after-2021&plannedReinvestment=8000000&reinvestmentWithin2Years=true"

Spoluvlastnické dělba KN — § 1138-1141 OZ zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. 4 cesty: 1) reálná dělba (rozdělit nemovitost na 2-3 funkční jednotky, geometrický plán + stavební povolení 80-200k Kč, ztráta 5 % hodnoty), 2) buyout (1 odkoupí ostatní, notářský zápis 25k Kč), 3) prodej a rozdělení (komise 4,84 % gross), 4) status quo. Recommendation dle konfliktu + finanční situace. § 1124 OZ předkupní právo 3 měs, § 1141 OZ soudní vypořádání. Stavební zákon 283/2021 + zákon 200/1994 zeměměřictví. Query: marketValue, numOwners, propertyType, ownershipShare, conflictLevel + 1 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/co-ownership-division?marketValue=8000000&numOwners=2&propertyType=house&ownershipShare=50&conflictLevel=low&canAffordBuyout=true"

Refinancování kombinované — strategie hypotéka + úvěr ze stavebního spoření (BS úvěr) místo single 90 % LTV s penalty rate +0,5 %. 4 scénáře: single 80 / single 90 / combo 80 + 10 % BS / combo 70 + 20 % BS. BS úvěr 4,5-5,5 % p.a. × 6-15 let (kratší doba = méně total úroků). Státní podpora § 21 zák. 96/1993 Sb. 10 % max 1 000 Kč/rok = 30k Kč za 30 let. 4 stavební spořitelny CZ 2026: Modrá pyramida (KB), ČSOB SS, ČS SS, Raiffeisen SS. Query: propertyPrice, ownFunds, income, mortgageTerm, yearsInBs, age + 3 optional.

curl "https://jistybyt.cz/api/combined-refinancing?propertyPrice=5000000&ownFunds=500000&income=60000&mortgageTerm=30&yearsInBs=6&age=35"

Hypotéka pro odbyt z BD — § 727+ zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích. Převod družstevního bytu (BD) na osobní vlastnictví (OV). 3 cesty: 1) pokračovat v BD (status quo 5-15 let), 2) odbyt s hypotékou (zaplatit zbytek anuit + transfer fees 50k Kč, převod KN), 3) prodej družstevního podílu (85 % OV ceny - komise 5 % + DPH). 5 CZ bank: HB specialista +0,1 %, KB/ČSOB +0,2 %, ČS +0,3 %, mBank NEAKCEPTUJE. Recommendation podle stavu BD + věku. Query: marketValue, remainingAnnuities, monthlyAnnuity, income, cooperativeStatus, mortgageTerm, age, yearsInBd.

curl "https://jistybyt.cz/api/cooperative-buyout?marketValue=5000000&remainingAnnuities=1500000&monthlyAnnuity=8000&income=60000&cooperativeStatus=mid-term-bd&mortgageTerm=25&age=38&yearsInBd=8"

Kondominium § 1158-1239 OZ — práva vlastníka jednotky v bytovém domě. § 1158 definice (byt + podíl na společných + pozemek), § 1160 společné části, § 1175-1179 OZ úpravy bytu, § 1206 nadpoloviční většina, § 1208 2/3 pro velké úpravy. Spočte podíl klienta v SVJ, hlasovací sílu (3 voting power: minority / pivot / majority), doporučený fond oprav 1-3 % ceny/rok dle stavu, risk mimořádného příspěvku, SVJ health rating. Zákon č. 67/2013 Sb. o správě domu. Query: apartmentArea, buildingTotalArea, apartmentValue, numApartments, monthlySvjFee, commonAreaCondition, plannedMajorRepairs, svjFundBalance.

curl "https://jistybyt.cz/api/condominium-rights?apartmentArea=80&buildingTotalArea=1600&apartmentValue=5000000&numApartments=20&monthlySvjFee=4000&commonAreaCondition=medium&plannedMajorRepairs=8000000&svjFundBalance=2000000"

Příspěvek na bydlení § 24-28 zák. 117/1995 Sb. — státní sociální dávka pro nájemníky/vlastníky s nízkým příjmem. Vzorec PB = min(skutečné, normativ) − koeficient × příjem (Praha 0,35; ostatní 0,30). Normativní náklady 2026 vyhláška 305/2025 Sb. × 5 region tiers (Praha / 100k+ / 50-99k / 10-49k / pod 10k) × 1-4+ osob. 3 housing types: rent (plné náklady), condominium-ov (jen služby — hypoteční splátka NIKDY), cooperative-bd (anuita jako nájem). Vyplácí ÚP ČR. Query: householdSize, monthlyNetIncomeCzk, monthlyRentCzk, monthlyUtilitiesCzk, region, housingType.

curl "https://jistybyt.cz/api/housing-allowance?householdSize=4&monthlyNetIncomeCzk=35000&monthlyRentCzk=22000&monthlyUtilitiesCzk=4500&region=praha&housingType=rent"

Doplatek na bydlení § 33 zák. 111/2006 Sb. — návazná dávka na PB pro klienty v hmotné nouzi (příjem < 1,3× životního minima dle vyhlášky 416/2025 Sb.). Vzorec § 35: DPB = uznatelné náklady - PB - 0,3/0,35 × příjem. Životní minimum 2026: 1. dospělý 4 540, 2.+ 4 100, děti 0-6 let 2 620, 6-15 let 3 220, 15-26 let 3 690. Bez PB nelze pobírat DPB — je to návazná dávka. Query: householdSize, monthlyNetIncomeCzk, monthlyHousingCostsCzk, housingAllowanceMonthlyCzk, region, numAdults + 3 optional (childrenUnder6, children6To15, children15To26).

curl "https://jistybyt.cz/api/housing-top-up?householdSize=3&monthlyNetIncomeCzk=13000&monthlyHousingCostsCzk=18000&housingAllowanceMonthlyCzk=9000&region=obec-100k-plus&childrenUnder6=1&children6To15=1&children15To26=0&numAdults=1"

Index dostupnosti bydlení 2026 — affordability index = cena bytu / roční čistý příjem rodiny. Standard 4× = affordable (Demographia + EU Eurostat benchmark), 5-7× stressed, 7-10× unaffordable, 10×+ severe. 12 CZ měst (ČSÚ Q4 2025) × 4 layouts (1+kk 32 m² / 2+kk 55 / 3+kk 75 / 4+kk-RD 105). Praha 12,4× severe, Brno 9,8× unaffordable, Ostrava 7,2× stressed, Ústí 6,1× stressed. Plus cityRank 1-12, alternativeCities (top 3 levnější), monthly mortgage estimate při 4,9 % p.a. Query: city, layout, monthlyNetIncomeCzk.

curl "https://jistybyt.cz/api/affordability-index?city=praha&layout=2%2Bkk&monthlyNetIncomeCzk=50000"

Hypotéka pro mladé do 36 let — strategická volba ČNB výjimky LTV 90 %. ČNB Doporučení 1/2022: LTV 90 % (vs 80 % standard), DSTI 60 % (vs 50 %), DTI 10× (vs 9×). Banka aplikuje výjimku pouze na 5 % portfolia. Klíčová strategická otázka: použít výjimku NYNÍ pro 1+kk start (25-30 let nedostatek akontace), nebo REZERVOVAT pro POZDĚJŠÍ rodinný 3+kk (32-35 let po dětech kdy potřeba většího bytu, 1,4-2M Kč úspora akontace). 4 LifeStage × 4 FuturePlan = 16 kombinací → 4 scenarioRecommendation (use-now / reserve-for-future / no-clear-winner / not-eligible). Po 36 letech výjimka ZTRACENA navždy. Query: age, currentTargetPrice, currentDownPayment, monthlyNetIncomeCzk, term, lifeStage, futurePlan + 2 optional (futureTargetPrice, futureDownPayment).

curl "https://jistybyt.cz/api/young-buyer-exemption?age=28&currentTargetPrice=4500000&currentDownPayment=450000&monthlyNetIncomeCzk=70000&term=30&lifeStage=couple-no-kids&futurePlan=upgrade-7-10-years&futureTargetPrice=7000000&futureDownPayment=1400000"

Pracovní byt § 6 odst. 9 ZDP — zaměstnavatelem poskytnuté bydlení jako nepeněžní benefit. Limit 50 000 Kč/rok osvobozeno (písm. p). Nad limit zdaněno marginal sazbou 15-23 % + 13,5 % pojistné zaměstnance = 28,5-36,5 % efektivní zátěž. Zaměstnavatel: tax-deductible (DPPO 21 %). § 6 odst. 4 ZDP — managers/expats bez limitu. 3 BenefitType (full-housing / partial-subsidy / company-residence). Cash salary equivalent + tax efficiency ratio. Common 2026: IT firmy v Praze (Microsoft, Avast, Seznam), nemocnice (FN Motol, Bulovka), univerzity (UK, ČVUT, MU). Query: monthlyMarketRentCzk, monthlyEmployeeContributionCzk, monthsProvided, employeeTaxBracket, benefitType.

curl "https://jistybyt.cz/api/employer-housing?monthlyMarketRentCzk=18000&monthlyEmployeeContributionCzk=0&monthsProvided=12&employeeTaxBracket=low&benefitType=full-housing"

Rozpočet rekonstrukce bytu 2026 — per-trade detailní breakdown. 4 RenovationScope (cosmetic 200-500 Kč/m² / partial 3-7k Kč/m² / full 12-18k Kč/m² / turnkey 20-30k Kč/m²) × 4 Region (Praha 1,25× / Brno-major 1,0× / regional 0,85× / venkov 0,75×) × 3 Quality × 4 typy podlah (laminate / vinyl / tile / wood) + electrical + plumbing upgrades. ÚRS Praha standard ceny Q4 2025. Per-trade items array s duration estimates. Rezerva 15 % standard / 20 % turnkey POVINNÁ (ÚRS statistika: 87 % rekonstrukcí má cost overrun 10-25 %). § 9 ZDP odpočet skutečných výdajů pro pronajímatele. Query: apartmentAreaM2, scope, region, kitchenQuality, bathroomCount, bathroomQuality, floorType + 2 optional (electricalUpgrade, plumbingUpgrade).

curl "https://jistybyt.cz/api/renovation-budget?apartmentAreaM2=75&scope=partial&region=brno-major&kitchenQuality=standard&bathroomCount=1&bathroomQuality=standard&floorType=vinyl"

Index dostupnosti pronájmu 2026 — pro ~30 % nájemníků v ČR (1,5M domácností). 12 CZ měst (Praha 1+kk 19 500 Kč → Ústí 8 500 Kč) × 4 layouts × medián nájmů ČSÚ Q4 2025 + Jistybyt listings. Standard 30 % rent-to-income (Eurostat + Demographia 2025 benchmark). 4 RentalCategory (comfortable < 25 % / stressed 25-30 % / unaffordable 30-40 % / severe 40 %+). Plus housing ratio s energiemi (≤ 35 % target). cityRank 1-12 + alternativeCities (top 3 cheaper). Recommendations: alternativní města, joint pronájem, příspěvek na bydlení § 24-28 zák. 117/1995 Sb. nebo doplatek § 33 zák. 111/2006. Query: city, layout, monthlyNetIncomeCzk.

curl "https://jistybyt.cz/api/rental-affordability?city=praha&layout=2%2Bkk&monthlyNetIncomeCzk=50000"

Restrukturalizace investičního portfolia FO → s.r.o. 2026. Pro klienty s 2+ investičními byty kteří zvažují převod z fyzické osoby na společnost. CZ ~12 000 FO vlastníků 2+ bytů, jen 8 % má s.r.o. Daňová matice: § 16 ZDP progresivní PIT 15 % do 1 935 552 Kč / 23 % nad. § 21 ZDPo DPPO 21 % + § 36 odst. 2 srážka 15 % z dividendy = effective 32,85 % bez reinvestice / 21 % s reinvesticí (best). Restrukturalizační náklady 80k base + 25k/byt (notář + právník + banka + DP). Break-even years analýza, 4 IncomeBracket × 3 RecommendationLevel (restructure-now / wait / not-worth) matrix, liabilityShieldBenefit + estatePlanningBenefit dimensions. Query: numberOfProperties, totalPortfolioValueCzk, totalAnnualRentCzk, totalAnnualOpexCzk, ownerAnnualGrossIncomeCzk, ownerAge, holdingPeriodYears, reinvestProfit (true/false).

curl "https://jistybyt.cz/api/portfolio-restructuring?numberOfProperties=4&totalPortfolioValueCzk=28000000&totalAnnualRentCzk=1200000&totalAnnualOpexCzk=240000&ownerAnnualGrossIncomeCzk=3000000&ownerAge=45&holdingPeriodYears=10&reinvestProfit=true"

DPH plátcovství pronajímatele 2026 — kdy povinná/dobrovolná registrace plátce. § 6 zák. 235/2004 Sb. o DPH threshold 2 000 000 Kč obratu/12 měsíců, lhůta 15 dní, penále 0,1 %/den. § 56 ZDPH bytový pronájem (long-term residential) OSVOBOZEN, § 47 ZDPH komerční prostor (kanceláře, retail, sklady) ZDANĚN 21 %, § 56 odst. 4 ZDPH krátkodobý/Airbnb (do 48 hod) ZDANĚN 21 %. Mixed portfolio: jen taxable obrat (commercial + airbnb) se počítá pro threshold. 4 portfolioType (residential-only / commercial-only / mixed / airbnb-only). 4 recommendation (register-mandatory / voluntary-consider / voluntary-not-worth / not-required). Voluntary registration § 6c ZDPH benefit při high input DPH (renovace 2M+). Output VAT 21 % na taxable turnover, input VAT deduction proportional na taxable share. CZ 2026 ~85 000 pronajímatelů s 1+ komerčním prostorem nebo Airbnb. Query: annualTotalRentalIncomeCzk, portfolioType, residentialShare, commercialShare, airbnbShare, annualInputCostsCzk, existingVatRegistration, ownerType.

curl "https://jistybyt.cz/api/dph-registration?annualTotalRentalIncomeCzk=2500000&portfolioType=commercial-only&residentialShare=0&commercialShare=1&airbnbShare=0&annualInputCostsCzk=300000&existingVatRegistration=false&ownerType=sro"

Spolubydlení 3+kk smlouva 2026 — pro 2-5 nájemníků sdílejících 1 byt. CZ 2026 ~120 000 spolubydlení smluv/rok (50 % junior absolventi 22-28 let). 3 typy nájemních smluv: joint tenants (§ 2236 + § 2018 OZ joint and several liability — 2 close tenants), individual room contracts (§ 2235 OZ × N zvláštních smluv — 4+ tenants nebo housing allowance), master tenant + sublet (§ 2235 + § 2274 OZ podnájem — 3 tenants s 1 prime contact). Housing allowance § 24-28 zák. 117/1995 Sb. eligibility per-typ: joint = jen 1 z nájemníků, individual = každý zvlášť eligible, master = jen master tenant. Valorizace § 2249 OZ max 5 %/rok, jistota § 2254 OZ max 3 měsíce. Per-tenant rent-to-income ratio + conflict risk classification (low/medium/high). Recommended type podle profile (2 → joint, 3 → master + sublet, 4+ → individual). Query: monthlyRentTotalCzk, numberOfTenants, contractType, depositMonths, contractDurationMonths, valorizationPctPerYear, includesHousingAllowanceClient, utilitiesIncludedCzk, tenantNetIncomesCzk (comma-separated array).

curl "https://jistybyt.cz/api/coliving-contract?monthlyRentTotalCzk=32000&numberOfTenants=3&contractType=joint-tenants&depositMonths=2&contractDurationMonths=12&valorizationPctPerYear=4&includesHousingAllowanceClient=false&utilitiesIncludedCzk=6000&tenantNetIncomesCzk=32000,35000,30000"

Předkupní právo SVJ § 1187 OZ 2026 — pro vlastníky OV jednotek (bytu) v SVJ kteří plánují prodej. § 1187 OZ pre-emptive right SVJ 6 měsíční deadline za cenu matching 3rd party offer. CZ 2026 ~2,3M OV jednotek, ~50 000 prodejů/rok podléhá § 1187. 4 PropertyType (OV / BD / family-house / commercial), 6 TransactionType (sale-3rd-party / sale-relative / inheritance / gift / forced-execution / forced-sale), 3 BuyerType (individual / corporate / related-party). 4 výjimky (preemption waived): dědictví § 1475+ OZ, dar 1. linie § 2055 OZ, exekuce § 336 OSŘ, BD družstevní podíl § 32 ZOK. § 1158 OZ minimum 4 jednotky pro vznik SVJ. § 1206 OZ 50 % majority all owners pro vote. § 1207 OZ valná hromada povinnost ročně. § 708 OZ společné jmění manželů (oba podpisy). Realistický odhad exercise: malý SVJ ≤ 12 = 25-40 %, střední 13-50 = 10-25 %, velký 50+ = 5-15 %. Penalty risk 5 % saleValueCzk + neplatnost smlouvy. Query: propertyType, transactionType, saleValueCzk, isPropertyInSvj, svjOwnerCountTotal, monthsSinceLastAssembly, buyerType, spouseJointOwnership.

curl "https://jistybyt.cz/api/svj-preemption?propertyType=OV&transactionType=sale-3rd-party&saleValueCzk=8000000&isPropertyInSvj=true&svjOwnerCountTotal=24&monthsSinceLastAssembly=6&buyerType=individual&spouseJointOwnership=false"

Energetický štítek (PENB) § 7 zák. 406/2000 Sb. 2026 — pro vlastníky nemovitostí plánující prodej nebo pronájem. Povinnost mít PENB jako přílohu sales/rental contract. CZ 2026 ~2,3M nemovitostí potřebuje PENB při sale/lease. 7 EnergyClass A-G × 7 BuildingType (apartment-old/renovated/new + family-house variants + commercial) × 4 TransactionType (sale / lease-long-term / lease-short-term-airbnb / no-transaction) × 5 RenovationLevel (none / cosmetic 0 tříd / partial -1 / full -2 / turnkey -3). EU EPBD directive 2024/1275: minimum class E od 2030, D od 2033 (renovation roadmap pro F/G nemovitosti — sale/lease ban bez upgrade). § 12a zák. 406/2000 Sb. penalty 200 000 Kč FO / 1 000 000 Kč PO. Trvanlivost 10 let (§ 7 odst. 4). Náklady 3-18k Kč podle typu. Vyhláška 264/2020 Sb. — autorizovaný energetický specialista (ENEX online registr SEI). Zákon č. 254/2024 Sb. — Zelená úsporám Light dotace 30-50 % renovation costs pro F/G upgrade. Roční energetické náklady per m² (A 200 → G 2 500 Kč). Query: buildingType, areaM2, currentEnergyClass, monthsSinceLastCertificate, plannedTransaction, monthsToTransaction, hasCertificateValid, plannedRenovation.

curl "https://jistybyt.cz/api/energy-certificate?buildingType=apartment-old&areaM2=70&currentEnergyClass=D&monthsSinceLastCertificate=0&plannedTransaction=sale&monthsToTransaction=3&hasCertificateValid=false&plannedRenovation=none"

Provize realitního makléře § 2445+ OZ + zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování (RZ) 2026 — pro sellers + buyers nemovitostí. CZ 2026 standard provize 3-6 % saleValue + DPH 21 %. 5 BrokerContractType (exclusive výhradní 6-12 měs / non-exclusive / open-listing / fsbo / buyer-agent). 4 CommissionAllocation (seller-pays-full traditional CZ / buyer-pays-full / split-50-50 Western trend 2024+ / split-custom). § 17 odst. 1 RZ certifikace MMR mandatory (mmr.cz/realitni-zprostredkovani registr). § 17 odst. 2 pojistka odpovědnosti 1 500 000 Kč povinná. § 17 odst. 3 písemná smlouva povinná. § 17 odst. 4 pravidelné education 40 hod/rok + Code of Ethics. CZ ~50 000 transakcí/rok přes realitora. 4 BrokerRecommendation (exclusive-recommended / non-exclusive-recommended / fsbo-recommended / consider-buyer-agent). Lower-commission trend 2024-2026 (4-5 % avg vs 5-6 % traditional). FSBO = saving 5-7 % commission ALE 40-80 hodin time investment + legal/marketing/negotiation skills required. Query: saleValueCzk, contractType, commissionPctTotal, commissionAllocation, sellerSharePct, exclusivePeriodMonths, propertyType, realtorExperienceYears, isRealtorRzCertified, hasRequiredInsurance.

curl "https://jistybyt.cz/api/broker-commission?saleValueCzk=5000000&contractType=exclusive&commissionPctTotal=5&commissionAllocation=seller-pays-full&sellerSharePct=100&exclusivePeriodMonths=9&propertyType=apartment&realtorExperienceYears=8&isRealtorRzCertified=true&hasRequiredInsurance=true"

Stavební povolení § 188 stavební zákon č. 283/2021 Sb. (effective 1.7.2024) + DRP Digital Plan Portal (drp.mmr.cz) 2026 — pro stavebníky + investory plánující stavbu, rekonstrukci, extension, demolice. CZ 2026 ~120 000 stavebních povolení/rok. 4 RequiredProcedure: no-permit (drobné < 25 m² § 79 SZ — 0 dní, 0 fees) / notification (ohlášení < 60 m², 30 dní silent approval § 104 SZ — 3-15k fees) / joint-procedure (společné územní + stavební + EIA 90-120 dní § 94j SZ — 25-200k fees) / territorial-plus-building (legacy phase-out 6/2026 — 180+ dní). 8 ProjectType (family-house-new, apartment-renovation-interior, loft-conversion, garage, extension, commercial-new, demolition, small-shed). 5 PermitRecommendation (standard / protected-zone / flood-zone / eia-required / illegal-construction-warning). Special zones: kulturní památková § 14 zák. 20/1987 Sb. (NPÚ stanovisko +30 dní), záplavová § 67 vodního zákona č. 254/2001 (ČHMÚ +14 dní), EIA § 4-10 zák. 100/2001 Sb. (+60-90 dní + 50-150k Kč náklady). § 43-46 SZ územní plán obce. § 178 SZ penalty 200 000 Kč FO / 2 000 000 Kč PO + nucené odstranění + § 188 SZ retroaktivní legalizace 50k Kč fee. § 188 SZ validity 2 years pre-construction start, 3 years post-construction completion. ČKA Česká komora architektů — autorizovaný architekt mandatory. DRP digital portal saving 14+ dní vs paper. Query: projectType, areaM2, isInProtectedZone, isInFloodZone, includesEia, ownerType, usesDigitalDrpPortal, hasValidTerritorialPlan.

curl "https://jistybyt.cz/api/building-permit?projectType=family-house-new&areaM2=150&isInProtectedZone=false&isInFloodZone=false&includesEia=false&ownerType=individual&usesDigitalDrpPortal=true&hasValidTerritorialPlan=true"

Catastrophe insurance povodně + zemětřesení 2026 — climate adaptation pojistka nemovitosti. Po 9/2024 záplavy Morava + Opava (largest natural disaster v modern CZ history) reform: +50-150 % premiums pro flood zones. 7 FloodZoneClass (none / Q5 / Q20 / Q50 / Q100 / Q500 / active-zone). 3 EarthquakeZoneClass MSK-64 (low / medium / high). 3 PropertyType (apartment / family-house 1,2× / commercial 1,5×). 3 FloodMitigationLevel (none / partial 15 % discount / full 30 % discount). 3 CoverageType (basic 0,7× / standard 1,0× / comprehensive 1,3×). 3 InsurabilityStatus (standard / high-risk pro Q5/Q20 / uninsurable-by-major pro active-zone). § 67 vodního zákona č. 254/2001 Sb. — záplavová území ČHMÚ klasifikace. Zákon č. 254/2024 Sb. Zelená úsporám Light flood prevention dotace 30-50 % anti-flood costs (window seals 20-50k, basement waterproofing 80-150k, elevation 200-400k). 6 CZ insurers (Generali Česká dominant ~30 %, Kooperativa ~25 %, Allianz ~15 %, ČSOB Pojišťovna, UNIQA, ČP Direct). Specialty insurers (Lloyd's of London, Munich Re direct) pro uninsurable, ALE 5-10× higher premium + 50 %+ deductible. § 1374 OZ vklad zástavy + povinnost pojištění mortgaged property. § 2789 OZ pojistná smlouva. Národní akční plán adaptace na klima (NAP) 2025-2030. Standard deductible 1 % value (min 5k Kč). Query: propertyValueCzk, propertyType, floodZoneClass, earthquakeZoneClass, floodMitigationLevel, includesContentsCoverage, contentsValueCzk, coverageType.

curl "https://jistybyt.cz/api/catastrophe-insurance?propertyValueCzk=5000000&propertyType=apartment&floodZoneClass=none&earthquakeZoneClass=low&floodMitigationLevel=none&includesContentsCoverage=true&contentsValueCzk=500000&coverageType=standard"

Time-share evaluation 2026 — § 1842-1851 OZ + směrnice EU 2008/122/ES. Timesharingové smlouvy — užívací právo nemovitosti (resort, hotelová suite) časově omezené (min 1 týden/rok, doba min 1 rok). 14denní lhůta na bezdůvodné odstoupení § 1845 OZ + extended cancellation 14 měsíců + 14 dní (379 dní) pokud informational deficiency form C směrnice EU 2008/122/ES Article 5 (chybějící informace o resale market, fees, withdrawal rights, contract duration). § 1846 OZ zákaz přijetí zálohy během 14 dní (porušení = nárok na 100 % refund). § 1850 OZ resale (vendor cannot prevent). § 1851 OZ jazyk smlouvy v jazyce kupujícího. 5 TimeShareKind: fixed-week (tradiční ×1,0 multiplier), floating-week (-15 % resale ×0,85), points-based RCI/Interval International (annual exchange fee 1500-3500 Kč, ×0,95), fractional ownership (deeded 1/4-1/13 podíl ×1,4 multiplier real-estate component), vacation-club (Marriott/Disney NE-přenosné memberships ×0,4 worst resale). 4 ResaleMarketCondition: high-demand -60 % loss (top resorts), moderate-demand -80 %, low-demand -92 % (outdated/off-season), no-market -99 % (bankruptcy/abandoned). 4 ContractStatus: within-14-days (cooling-off), within-extended-cancellation (379 dní s deficiency), past-cancellation-period, unilateral-termination-pending. Total cost of ownership = purchase + sum of escalating maintenance fees over contract term. Comparison vs equivalent rental cost (1 týden × kompar. resort × roky). Resale platforms: TUG2.com (Timeshare Users Group), Redweek.com, eBay timeshare. Sale time 6-24 měsíců. CZ ~25 000 holders 2026, predatory sales scams (90-min presentations + free welcome drinks + hard sell, often Spain/Italy/Croatia resorts). Spotřebitelské sdružení dTest (dtest.cz) free consultation. Query: kind, purchasePriceCzk, annualMaintenanceFeeCzk, contractTermYears, yearsSinceSigning, contractStatus, hadPreContractualDeficiency, feeEscalationPctPerYear, weeksPerYear, equivalentRentalPerWeekCzk, resaleMarket.

curl "https://jistybyt.cz/api/time-share?kind=fixed-week&purchasePriceCzk=250000&annualMaintenanceFeeCzk=18000&contractTermYears=30&yearsSinceSigning=0.02&contractStatus=within-14-days&hadPreContractualDeficiency=false&feeEscalationPctPerYear=6&weeksPerYear=1&equivalentRentalPerWeekCzk=25000&resaleMarket=moderate-demand"

Právo stavby § 1240-1256 OZ — superficies (věcné právo mít stavbu na cizím pozemku po určenou dobu max 99 let § 1241 OZ). Stavebník vlastní stavbu, NE pozemek § 1244 OZ. § 1242 OZ úplata (canon) — 4 typy: symbolic 1-1000 Kč/rok (rodinné), fixed-annual (pevná částka), percentage-of-land-value 1-3 %/rok (most fair pro landowner), capitalized-lumpsum 30-50 % land value upfront. § 1243 OZ zápis do KN povinný — bez zápisu neúčinnost vůči 3. osobám (při prodeji pozemku nový vlastník nepřebírá smlouvu). § 1245 OZ prodloužení práva stavby (negotiate PŘED zánikem). § 1246 OZ obsah a podmínky určuje smlouva (rozšíření, rekonstrukce, využití). § 1248 OZ zánik (uplynutí lhůty / dohoda / soud). § 1250 OZ po zániku stavba se stává součástí pozemku — vlastník hradí stavebníkovi náhradu (default 50 % hodnoty stavby, modifikovatelné smlouvou 30-80 %). § 1255 OZ subhypotéka možná (banks finance only with sufficient remaining duration > mortgage term + 5-10 let buffer). § 1256 OZ převod práva stavby (resale) — možný, ale buyers must accept remaining duration + canon. 6 LandownerType counterparty risk: family-member/cooperative/church-foundation/municipality LOW, private-individual MEDIUM, commercial-entity HIGH (bankruptcy § 240 zák. 182/2006 Sb. mohou affect long-term lease — personal guarantee od majitele s.r.o./a.s. essential). Resale viability: ≥60 let high, 30-60 medium, 10-30 low, <10 minimal. Use cases CZ 2026: ~5 % bydlení na družstevním pozemku (~250 000 jednotek), family land lease parent-child (90-99 let symbolic canon), church/foundation residential land, municipal ground lease (Praha sociální bydlení). Query: landValueCzk, buildingValueCzk, durationYears, yearsElapsed, canonType, annualCanonCzk, canonPercentageOfLand, landownerType, plannedMortgageCzk, mortgageTermYears, expiryCompensationPct.

curl "https://jistybyt.cz/api/right-to-build?landValueCzk=3000000&buildingValueCzk=6000000&durationYears=99&yearsElapsed=5&canonType=symbolic&annualCanonCzk=100&canonPercentageOfLand=0&landownerType=family-member&plannedMortgageCzk=4500000&mortgageTermYears=25&expiryCompensationPct=50"

Předmanželská smlouva § 716-723 OZ — smlouva o manželském majetkovém režimu. Snoubenci/manželé mohou modifikovat default SJM § 708-715 OZ. § 717 OZ 4 možné režimy: (1) default-sjm § 708-715 OZ — vše nabyté během manželství = SJM, vše před = výlučné, inheritance/dary během manželství = výlučné per § 709 odst. 3, (2) exclusion (vyloučení) — separate property regime, žádné SJM, každý spouse vlastní samostatně, (3) narrowed (zúžení) — SJM s specific exclusions (např. business shares, real-estate), (4) expanded (rozšíření) — separate pre-marriage assets brought into SJM. § 718 OZ veřejná listina (notářský zápis povinný) — vyhláška 196/2001 Sb. notářský tarif base 6 500 Kč, complex regimes +30-50 % (expanded), narrowed +10 %. § 719 OZ zveřejnění Seznam listin o manželském majetkovém režimu (Notářská komora ČR), poplatek 1 200 Kč, public registry. § 720 OZ účinnost vůči 3. osobám až po zveřejnění (banks treat couple as default SJM pokud not registered). § 721 OZ post-nup change během manželství. § 722 OZ působnost na již nabyté + budoucí majetky vyžaduje konsensus. § 723 OZ smluvní rozšíření / vyloučení správy SJM. § 724-738 OZ soudní cesta modifikace SJM. Recommendation engine: business assets 1M+ → exclusion (chrání s.r.o./a.s. shares od marital commingling), children from previous marriage → exclusion (inheritance protection per § 1635+ OZ + § 1494 závěť), international couple (CZ + foreign citizen) → narrowed (Hague Convention 1978 + EU Regulation 2016/1103 jurisdictional avoidance), pre-marriage real-estate + ongoing mortgage → narrowed. Tax implications: § 4a ZDP gift tax 0 % mezi manželi, § 4 ZDP 5-year sale test, § 1635/1666/1494 OZ inheritance. Total setup cost 7 700-11 000 Kč one-time vs potential divorce dispute 50-200k+ Kč legal fees = high ROI. Use cases CZ 2026: business owners (entrepreneurs), second marriages, high-net-worth couples, international couples. Query: targetRegime, context, propertyValueCzk, realEstateOwnership, mortgageBalanceCzk, spouseAIncomeCzk, spouseBIncomeCzk, childrenFromPreviousMarriage, businessAssetsCzk, isInternationalCouple, divorceScenario.

curl "https://jistybyt.cz/api/marriage-property-regime?targetRegime=default-sjm&context=pre-marriage&propertyValueCzk=6000000&realEstateOwnership=during-marriage-joint&mortgageBalanceCzk=4000000&spouseAIncomeCzk=60000&spouseBIncomeCzk=50000&childrenFromPreviousMarriage=0&businessAssetsCzk=0&isInternationalCouple=false&divorceScenario=amicable-50-50"

Soudní vypořádání SJM § 736-742 OZ — post-divorce financial calculation. § 736 OZ 4 dissolution paths: amicable-agreement (notarial 5-10k Kč, 1 měsíc, flexibility custom split), court-default-50-50 (8k court + 25k advokát/spouse, 6 měsíců, § 740 OZ default), court-modified (8-50k court + 60k advokát/spouse, 12-18 měsíců, § 742 OZ modifications), fiction-3-years (§ 741 OZ auto 50/50 split po 3 letech bez dohody, žádné poplatky ALE inflation impact 6-15 %). § 742 OZ court modification factors: income disparity 20 %+ → ±5-10 % toward higher earner, contribution pattern (A-primary-earner +5 %, A-business-builder +8 % pro entrepreneurship sacrifice), primary caretaker +3 %/dítě capped 15 %, pre-marriage assets +3 % pokud one spouse contributed significantly more. Cap typically 70/30 (court rarely exceeds bez extraordinary circumstances). Real-estate dissolution scenarios: primary caretaker keeps (children stability priority + refinance mortgage release), sell + split (no children, -10-15 % forced sale discount), co-ownership keep (shared 50/50 custody, § 1115+ OZ podílové spoluvlastnictví, § 1130 OZ later litigation risk + § 1872 OZ ongoing mortgage liability), buyout (one spouse pays + assumes mortgage, requires bank refinancing approval). Tax: § 4a ZDP vypořádání mezi manželi 0 % darovací daň (přímý vztah exempt), § 4 ZDP capital gain 5-year test od dřívějšího nabytí, § 9 ZDP 15 % income tax při forced sale &lt; 5 let pre-marriage acquisition, § 15 ZDP úrokový odpočet 100k Kč/rok pro own-housing mortgage. § 1872 OZ solidární odpovědnost trvá until refinancing release. Distinct od /sjm (SJM klasifikace § 708-715) + /predmanzelska-smlouva (pre-nup regime § 716-723). Query: totalSjmAssetsCzk, totalSjmDebtsCzk, realEstateValueCzk, mortgageBalanceCzk, preMarriageAssetsA, preMarriageAssetsB, dissolutionPath, incomeA, incomeB, contributionPattern, custodyArrangement, numberOfChildren, marriageYears.

curl "https://jistybyt.cz/api/sjm-court-dissolution?totalSjmAssetsCzk=8000000&totalSjmDebtsCzk=3000000&realEstateValueCzk=6000000&mortgageBalanceCzk=3000000&preMarriageAssetsA=0&preMarriageAssetsB=0&dissolutionPath=court-default-50-50&incomeA=60000&incomeB=50000&contributionPattern=equal-careers&custodyArrangement=no-children&numberOfChildren=0&marriageYears=10"

Dražby nemovitostí 2026 — § 226+ OSŘ + zák. 26/2000 Sb. + zák. 182/2006 Sb. 3 typy: soudní dražba § 335-336 OSŘ (výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí, reserve 2/3 odhadní ceny § 336e ~70 %, deposit 10 %, § 336c redemption period 15 dní), veřejná dražba zák. 26/2000 (dobrovolná 85 % reserve seller-initiated, nedobrovolná 65 % reserve bank zástavní execution, deposit 20 %), insolvenční dražba zák. 182/2006 (bankrotová likvidace, 50 % reserve nejnižší). § 1748 OZ insolvency administrator no warranty. § 1257+ OZ věcná břemena zachovány. § 2235+ OZ pronájem trvá. CZ 2026 ~12 000 dražeb ročně (60 % soudní, 25 % insolvenční, 15 % veřejné). Buyers acquire properties typicky -30 až -50 % vs market value. Risk score 0-100 dynamic: auction type base (judicial 50, public-voluntary 30, public-involuntary 60, insolvency 75) + encumbrance status (clean 0, mortgage-only -5 clears, easement +10, multiple-claims +25, tenant-occupied +30) + inspection +15 (bez) + encumbrance verification +20 (bez) + bidder experience -5 až -10. Mortgage financing: KB/ČSOB/HB akceptují (pre-approval 30-60 dní essential, 14-30 dní payment lhůta po win), mBank/ČS limited support, LTV reduced 70-75 %. Tax: 0 % real-estate transfer (abolished 2020 zák. 386/2020 Sb.), § 56 ZDPH residential exempt, § 4 ZDP capital gain 5-year test od auction acquisition. Recommendation: proceed (risk &lt; 40 + savings 20 %+), proceed-with-caution (risk &lt; 70 + savings 10 %+), avoid. Query: estimatedValueCzk, reservePriceCzk, marketValueCzk, plannedMaxBidCzk, auctionType, encumbranceStatus, bidderStatus, plannedMortgageCzk, renovationBudgetCzk, hasPreAuctionInspection, hasEncumbranceVerification.

curl "https://jistybyt.cz/api/property-auction?estimatedValueCzk=5000000&reservePriceCzk=3500000&marketValueCzk=5500000&plannedMaxBidCzk=4000000&auctionType=judicial&encumbranceStatus=mortgage-only&bidderStatus=investor-experienced&plannedMortgageCzk=0&renovationBudgetCzk=600000&hasPreAuctionInspection=true&hasEncumbranceVerification=true"

Airbnb regulace 2026 — compliance check pro krátkodobý pronájem v ČR. Vyhláška hl. m. Prahy 2024 limit 90-180 dní/rok pro non-primary residence (Praha 1, 2, 3, 5, 7, 8 historic-restricted 90 dní; ostatní MČ 180 dní; primary residence TP exemption full year). § 9 ZDP pasivní pronájem paušál 30 % výdajů (10,5 % effective tax). § 7 ZDP OSVČ aktivní podnikání paušál 60 % (6 % effective tax). § 18 ZDP s.r.o. corporate 19 % + 15 % dividend = 31 % combined. § 6a ZDPH plátce DPH povinný od 2M Kč obratu (12 % redukovaná sazba ubytování). DAC7 EU 2024 automatic income reporting Airbnb/Booking/Vrbo financial authorities pokud > 30 transakcí ročně NEBO > ~2 000 EUR/50k Kč. § 1175 OZ SVJ stanovy + § 215 zák. 90/2012 bytové družstvo restrictions. § 80+ stavební zákon change of use pokud > 270 dní/rok. § 2940 OZ liability provider. Pokuty 50-500k Kč/případ. Compliance status: compliant / compliant-with-limits / non-compliant-fixable / illegal. Brno vyhláška 2025 limit 120 dní. Tourism municipalities 150 dní. Query: locationCategory, operatorType, primaryResidenceStatus, plannedDaysPerYear, plannedAnnualRevenueCzk, plannedTransactionsPerYear, inCooperative, svjProhibits, hasChangeOfUsePermit, hasOperatorInsurance.

curl "https://jistybyt.cz/api/short-term-rental-regulation?locationCategory=praha-historic-restricted&operatorType=individual-passive&primaryResidenceStatus=not-primary-residence&plannedDaysPerYear=90&plannedAnnualRevenueCzk=800000&plannedTransactionsPerYear=50&inCooperative=false&svjProhibits=false&hasChangeOfUsePermit=false&hasOperatorInsurance=true"

Pronájem s opcí koupě (rent-to-own) 2026 — § 2160+ OZ smlouva o smlouvě budoucí + § 1879+ OZ option contract. Hybrid model: tenant rents nemovitost s right to purchase během/po lease term. CZ 2026 housing affordability crisis driver — mortgage rejection rates 25 %+ pro young first-time buyers. Use cases: young families bez akontace 1-3M Kč, recent OSVČ < 24 měs history, post-bankruptcy rebuild 4-7 let, foreign citizens bez TP, family flexibility test before commitment. Typical structure: 1-3 % option fee upfront + 30-40 % rent premium above market rent (60-80 % portion accumulates as down payment) + 2-5 let lease term. 4 PriceLockType: fixed-at-signing (buyer wins při appreciation, lessor accepts upside cap), market-at-exercise (neutral, independent appraisal), capped-appreciation (compromise s capem 3-5 %/rok), indexed (CPI/property index). § 2287+ OZ termination grounds. § 2169 OZ povinnost stran do roku, § 2170 court order. § 1880 OZ option exercise period. KN katastr nemovitostí § 1879 OZ option registration ESSENTIAL. Tax: § 9 ZDP rental income lessor (10,5 % effective) OR § 7 OSVČ (6 %). Lessee bez § 15 ZDP mortgage interest deduction during rent phase. § 4 ZDP capital gain 5-year test starts from exercise date. § 56 ZDPH residential rental exempt. § 8 ZDP option fee retained = taxable. Total lifetime cost typically 5-15 % higher than traditional mortgage path due to rent premium. Risks: lessor default, lessee default, mortgage qualification at exercise, property condition, market price changes. Query: currentPropertyValueCzk, agreedPurchasePriceCzk, priceLockType, expectedAnnualAppreciationPct, appreciationCapPct, leaseTermYears, marketRentCzk, rentPremiumPct, premiumAccumulationPct, optionFeeCzk, lesseeProfile, expectedMortgageRatePct, expectedMortgageTermYears, conversionTrigger.

curl "https://jistybyt.cz/api/rent-to-own?currentPropertyValueCzk=5000000&agreedPurchasePriceCzk=5000000&priceLockType=fixed-at-signing&expectedAnnualAppreciationPct=4&appreciationCapPct=3&leaseTermYears=3&marketRentCzk=18000&rentPremiumPct=35&premiumAccumulationPct=70&optionFeeCzk=100000&lesseeProfile=young-no-down-payment&expectedMortgageRatePct=5.0&expectedMortgageTermYears=25&conversionTrigger=flexible-window"

Stavební pozemek due diligence 2026 — pre-purchase compliance check pro building plot acquisition. § 4 stavební zákon (zák. 283/2021 Sb.) classification: building-plot vs building-plot-with-permit (best) vs agricultural (zemědělský — reclassification 12-24 měsíců, 80k Kč fee per zák. 334/1992 Sb.) vs forest (lesní — Lesy ČR control + reclassification very difficult per zák. 289/1995 Sb.) vs orchard-garden (sad/zahrada) vs other-functional. Územní plán funkční plocha (zoning). § 67 vodního zákona č. 254/2001 Sb. ČHMÚ záplavová zóna: Q5 active unbuildable + uninsurable, Q20 strict requirements (elevated foundation +1m, flood barriers, sump pump), Q50 moderate, Q100 minor restrictions building allowed, Q500 minimal. Utilities matrix: on-plot 0 Kč ideal / within-100m 100k extension / within-500m 500k / beyond-500m 1,5M (often impractical) / unavailable 3M alternative (vrt 100-300k well, septic, solar). Access road status § 1257+ OZ: municipal-paved best, municipal-unpaved low risk, private-shared s easement acceptable, private-no-easement critical 200k resolution (neighbor může deny access), no-access illegal 1M+ (building permit denied per § 18 SZ). § 1124 OZ co-owner pre-emption rights 3 měsíce lhůta. Geological survey 25-35k Kč required pro stavební povolení § 18 SZ. CZ 2026 ~25 000 stavebních pozemků sold ročně, ~30 % discovered post-purchase issues = transaction unsuitable. Status: green (risk &lt; 30) / yellow (30-65) / red (&gt; 65) + risk score 0-100 + total additional cost breakdown (utilities extensions / geological survey / reclassification / easements resolution / access road resolution) + critical/moderate issues + actionable items + recommendations. Action items: KN výpis verification 4-6k advokátní + ČHMÚ záplavová zóna lookup free chmu.cz + územní plán municipal portal free + geological survey 25-35k. Query: plotPriceCzk, plotAreaM2, landClassification, floodZoneClass, zoningAllowsResidential, waterStatus, sewerStatus, electricityStatus, gasStatus, accessRoad, hasGeologicalSurvey, knownEasementsCount, hasPreEmptionRights, plannedConstruction, plannedConstructionBudgetCzk.

curl "https://jistybyt.cz/api/building-plot-due-diligence?plotPriceCzk=2000000&plotAreaM2=800&landClassification=building-plot&floodZoneClass=none&zoningAllowsResidential=true&waterStatus=within-100m&sewerStatus=within-100m&electricityStatus=on-plot&gasStatus=within-100m&accessRoad=municipal-paved&hasGeologicalSurvey=true&knownEasementsCount=0&hasPreEmptionRights=false&plannedConstruction=family-house&plannedConstructionBudgetCzk=6000000"

Bytové družstvo dissolution 2026 — kompletní rozpuštění bytového družstva 4 dissolution paths. SVJ conversion § 1158 OZ (collective ownership transfer, members converting členský podíl → vlastnictví bytové jednotky, 75 % consensus per stanovy default, 80k Kč per unit costs, 18 měsíců timeline, **best path pro fully-paid družstva**). Liquidation collective sale § 268+ zák. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích (forced sale + distribuce likvidačního zůstatku § 24 zák. 90/2012, 75 % consensus, 50k Kč per unit, 12 měsíců, -10-15 % market discount). Merger with other coop (90 %+ consensus due to high coordination + due diligence other coop, 150k Kč per unit, 24 měsíců). Insolvency bankruptcy zák. 182/2006 Sb. úpadek (creditor priority při loan default, 51 % member-initiated nebo creditor petition § 240+, 30k Kč per unit, 24+ měsíců, members residual after creditors paid). Member voting thresholds: SVJ + liquidation 75 % per stanovy, merger 90 %, insolvency 51 % nebo creditor-initiated. § 1175 OZ vlastnictví bytových jednotek post-conversion. § 1209 OZ žaloba dissenting members na neplatnost rozhodnutí. § 14 zák. 90/2012 práva členů. § 215 zák. 90/2012 restrictions on commercial use bytového družstva (typically prohibits short-term rental, requires SVJ conversion pro flexibility). § 4 ZDP capital gain 5-year test od dřívějšího nabytí podílu (typicky exempt pro members holding 5+ let). § 4a ZDP gift tax 0 % konverze podílu na vlastnictví. § 56 ZDPH residential real-estate transfer exempt VAT pokud building > 5 let. § 8 ZDP other income pokud likvidační zůstatek breaching § 4 ZDP test. Per-unit equity calculation = (totalPropertyValue - existingCollectiveLoan - remainingAnnuities) / totalUnits. Distinct od /druzstvo (BD ekonomika individual member vklad + anuity + nájem) + /druzstvo-vykup (single member buyout share-by-share s.r.o./fyzická osoba). Query: totalUnits, totalPropertyValueCzk, cooperativeStatus, remainingAnnuitiesCzk, annualOperatingCostsCzk, memberConsensus, dissolutionPath, existingCollectiveLoanCzk, propertyAgeYears, postConversionRenovationCzk.

curl "https://jistybyt.cz/api/cooperative-dissolution?totalUnits=24&totalPropertyValueCzk=120000000&cooperativeStatus=fully-paid&remainingAnnuitiesCzk=0&annualOperatingCostsCzk=1200000&memberConsensus=supermajority-90&dissolutionPath=svj-conversion&existingCollectiveLoanCzk=10000000&propertyAgeYears=20&postConversionRenovationCzk=5000000"

AI doporučení nemovitostí 2026 — hyper-personalizace per profil. Property recommendation engine s explainable weighted scoring (vs black-box ML pro GDPR Article 22 automated decision-making transparency compliance). 6 PropertyArchetype: urban-apartment (city center byt 1+kk-3+kk, 4-12M, best young singles/couples + walking/transit), periphery-apartment (suburban 2+kk-4+kk, 3-7M, families + commute tolerance + cost priority), townhouse-rowhouse (řadovka, 6-12M, starting families middle ground), family-house (rodinný dům 4+1/5+1 + zahrada, 8-25M, 2+ dětí + long-term + commute tolerance), cooperative-share (bytové družstvo, 2,5-8M, limited equity + flexibility), investment-rental (3,5-8M, high income + rental yield priority + diversification). Scoring factors: LifeStage 6 stages, CommutePreference 5, FinancialPriority 6, RiskTolerance 0-100, OwnershipPreference 0-100, NumberOfChildren, plansLongTermStay. ČNB Doporučení 1/2022 DSTI 45 % limit pro borrowing capacity (25-year mortgage 5 % rate). Match score 0-100 + rationale + warnings + estimated price range + monthly cost projection. Distinct od /buy-vs-rent (financial decision) + /avm (single property valuation) + /listings (search). Future enhancement: vector embeddings + collaborative filtering maintaining explainability. Query: householdMonthlyIncomeCzk, savingsCzk, existingDebtCzk, lifeStage, numberOfChildren, commutePreference, financialPriority, riskTolerance, ownershipPreference, acceptsLongerCommute, plansLongTermStay.

curl "https://jistybyt.cz/api/property-recommendation?householdMonthlyIncomeCzk=100000&savingsCzk=1500000&existingDebtCzk=0&lifeStage=young-couple&numberOfChildren=0&commutePreference=public-transit&financialPriority=long-term-value&riskTolerance=50&ownershipPreference=80&acceptsLongerCommute=false&plansLongTermStay=true"

Gentrifikační mapa Prahy 2026 — investiční opportunity index per pražský okrsek. 7 PragueZone (Karlín mature, Holešovice active-gentrification, Smíchov-Anděl mid-stage, Vršovice early-gentrification, Žižkov-Vinohrady mid, Letná-Bubeneč mature, Nusle-Pankrác pre-gentrification) × 6 GentrificationStage × 5 InvestorProfile (value-investor pre+early stages contrarian 5-10y, momentum-investor active+mid 3-5y, income-investor yield > 4,5 % stable, lifestyle-buyer mature premium, institutional active+mid+mature scale 50M+). Explainable opportunity index 0-100 (stage base 28-92 + yield bonus ±15 + forecast bonus ±15 + infrastructure 0-8 - saturation penalty 0-18) + investor match 0-100 + 5y ROI forecast (compound apreciace + 70 % yield) + suggestedAllocation v Kč (40 % * opportunity * match) + portfolio diversification score + suggestedSplit allocation per zone + top 3 catalysts/risks per stage + warnings. Sourced ČSÚ migrace, ČNB úvěrové statistiky regional, IPR Praha development plán, MHMP daňové výměry, Hypoteční index ČS Praha quartely 2014-2025 retrospektivně modelované. Distinct od /avm (single property valuation post-search) + /doporuceni-nemovitosti (lifestyle archetype) + /buy-vs-rent (financial decision) + /listings (search) — gentrifikační mapa je macro-trend kapitálová alokace na úrovni okrsku 0,5-2 km². Není investiční doporučení per § 2 zák. 256/2004 — pouze analytický nástroj. Query: investorCapitalCzk, profile, horizonYears, riskTolerance, preferredStages? (csv), minYieldPct?.

curl "https://jistybyt.cz/api/gentrification-zones?investorCapitalCzk=8000000&profile=value-investor&horizonYears=5&riskTolerance=60"

Věcná břemena na nemovitosti 2026 — § 1257-1308 OZ + výměnek § 2707-2715 OZ. Due diligence engine pro kupující — kapitalizovaný cenový dopad + fair purchase price + 4 discharge paths. 5 EasementType: usufruct (užívací právo § 1283-1296 OZ osobní lifetime, ~38 % discount, beneficient užívá nemovitost), vymenek (§ 2707-2715 OZ pro seniory lifetime housing right + naturální plnění otop/voda/strava, ~28 %), passage (cesty/chůze/jízdy § 1267-1272 OZ + § 1141 nezbytná cesta nucená, ~8 %), fructus (požívací právo § 1297-1302 OZ + § 1300 povinnost údržby + daně + pojištění, ~22 %, cash flow beneficientovi 100 %), real-burden (reálné břemeno § 1303-1308 OZ + § 1304 periodické plnění + § 1306 výkup vlastníkem za 25× ročního plnění, ~12 %). 4 DurationType (lifetime expectancy buckets 20-90 let / fixed-years / perpetual / until-event) × 4 DischargePath (natural-extinction § 1276 nepotřebnost, mutual-agreement KN výmaz 5k, court-redemption § 1306 only real-burden high feasibility, expropriation 184/2006 Sb. veřejný zájem). Kapitalizace: base discount per type × duration factor max 1,4 - 50 % compensation × min(durationYears, 25). Fair purchase = unencumbered - capitalized. Status engine: green ≤ 5 % impact (akceptovat), yellow 5-18 % (renegotiation), red > 18 % (advokát + výkup). § 1264 OZ KN vklad nutný pro věcnou účinnost. Distinct od /pravo-stavby (§ 1240-1256 samostatný věcný titul) + /time-share (časový spoluvlastnický podíl) + /predmanzelska-smlouva. Není právní poradenství — pro reálnou transakci konzultace advokáta 25-50k Kč. Query: type, unencumberedValueCzk, annualMarketRentCzk, durationType, durationParam, buyerToleranceScore, beneficiaryAnnualPaymentCzk?.

curl "https://jistybyt.cz/api/easements?type=usufruct&unencumberedValueCzk=8000000&annualMarketRentCzk=240000&durationType=lifetime&durationParam=70&buyerToleranceScore=50"

Oddlužení s nemovitostí § 389+ zák. 182/2006 Sb. — engine pro fyzické osoby v insolvenci. 4 OddluzeniPath: splátkový kalendář § 398 (5 let, 30 % min repayment, nemovitost zachována, costs 60k), zpeněžení podstaty § 408 (nemovitost prodána za 85 % equity, 18 měs, costs 80k), kombinace (40 % zpeněžení + 5y plán pro zbytek dluhů, costs 100k), konkurz § 244+ (last resort, nucená dražba 30 % discount, 250k+ costs, reputation damage). 4 EquityScenario: positive-equity (> 50 %) splátkový preferred, partial-equity (0-50 %) kombinace optimální, underwater-mortgage (mortgage > value) splátkový plán nebo bankruptcy, free-and-clear (no mortgage) liquidation high feasibility. § 412 discharge after 5 years (debt forgiven). § 414a early discharge possible if 60 % repaid (3 roky). Výživné minimum: Praha 8 500 Kč base + 3 500 per dependent vs 7 200 mimo Prahu. Available for creditors = monthlyNetIncome - výživné. Status engine DTI: green < 3× annual income (manageable), yellow 3-6× (challenging), red > 6× (severe, bankruptcy risk). § 4 ZDP outcome osvobozeno post-discharge, § 56 ZDPH residential exempt. SJM komplikace: při aktivu sdíleném s manželem § 736+ OZ separace pre-filing může být potřeba. Insolvenční rejstřík public 5+ let post-discharge — credit history damaged. Hypotéka post-discharge možná ALE 5 let karence + 50 % LTV cap (HB Specialty primary). Distinct od /drazby (creditor-initiated forced auction § 226+ OSŘ) + /post-insolvency-mortgage (mortgage AFTER successful oddlužení). Není právní poradenství — konzultace insolvenčního advokáta 25-50k Kč PŘED podáním návrhu. Query: propertyValueCzk, mortgageBalanceCzk, otherDebtsCzk, monthlyNetIncomeCzk, dependents, isPragueResident, debtorAge, isSjmAsset.

curl "https://jistybyt.cz/api/insolvency-property?propertyValueCzk=7000000&mortgageBalanceCzk=2000000&otherDebtsCzk=800000&monthlyNetIncomeCzk=35000&dependents=1&isPragueResident=true&debtorAge=38&isSjmAsset=false"

Předkupní právo § 1124+ OZ (zákonné spoluvlastnické) + § 2140-2149 OZ (smluvní) + § 1593+ OZ (dědické) + § 8 zák. 503/2012 (zemědělské) + § 1101-1106 OZ (sousedské). 5 PreemptionType × 4 ExerciseDecision (exercise / waive / counter-offer / no-response). Notice procedure: 30 (smluvní) / 45 (sousedské) / 60 (spoluvlastnické + zemědělské) / 90 (dědické) dní + matching offer (stejné podmínky jako třetí straně). § 1127 OZ porušení = neplatnost převodu (oprávněný může žalovat soud 18-24 měs + 100k+ advokátní fees). § 1126 OZ pasivita oprávněného během notice = automaticky waive. Solidární exercise § 1595 OZ při 3+ dědicích. § 4 ZDP capital gains 5y test (5+ let osvobozeno, < 5 let 15 % na zisk). § 56 ZDPH residential exempt. § 4a ZDP gift/inheritance tax exempt přímý příbuzný. Agricultural § 8 zák. 503/2012: SPÚ first refusal před soukromými osobami, výjimky urbanizovaná území § 7. Status engine: red bez formal notice, yellow vysoká exercise probability, green. Recommended decision dle exercise probability. Distinct od /svj-preemption (SVJ-specific § 1187 OZ — preemption SVJ co-owners při prodeji bytové jednotky) + /buy-out (vyplacení spoluvlastnického podílu, různé od preemption při sale). Není právní poradenství — při reálné transakci konzultace advokáta 25-50k Kč. Query: type, totalOfferPriceCzk, sellerSharePct, preemptionHoldersCount, holdingYears, purchasePriceCzk, hasFormalNotice, holderIntentScore.

curl "https://jistybyt.cz/api/preemption-rights?type=co-owner-statutory&totalOfferPriceCzk=4000000&sellerSharePct=50&preemptionHoldersCount=1&holdingYears=8&purchasePriceCzk=3000000&hasFormalNotice=true&holderIntentScore=50"

Pacht nemovitosti § 2332-2357 OZ — engine pro pacht (klíčový rozdíl od nájmu: pachtýř bere plody — úroda, dividendy, subleasing). 5 PachtType: agricultural-land (zemědělský § 2345-2348 OZ, notice 12 měs hospodářský rok 1.10.-30.9., předkupní právo pachtýře § 2348 při prodeji, pachtovné cca 2-3 % hodnoty pozemku/rok), forest (lesní § 2349 OZ + zák. 289/1995 Sb. sustainable forest management, long-term 20-40 let forest cycle, kalamitní rizika kůrovec/vichřice), enterprise (pacht závodu § 2349 OZ + § 502 OZ obchodní závod, komplexní operations + assets, pachtovné fixní + variable % obratu, DPH 21 %, goodwill issue při ukončení), commercial (komerční nezemědělský § 2332-2344 OZ obecná úprava, notice 6 měs default modifikovatelné, plody = subleasing income + dividendy, KN vklad doporučený pro priority při insolvenci), residential-rural (méně časté, hybrid s § 2235 OZ nájemní úpravou, plody = úroda, § 56 ZDPH residential exempt). § 2334 OZ pachtovné max hodnota plodů. § 2336 OZ povinnost údržby pachtýře (vs nájemce minimálně). § 2342 OZ modifikace při závažné změně poměrů (klimatické, regulatorní). § 4 ZDP capital gains 5y test (propachtovatel). § 56 ZDPH 21 % komerční vs residential exempt. CZ 2026 ~50 % zemědělské půdy je propachtováno. Cash flow analysis: pachtýř net = plody - pachtovné - údržba; yield gross = pachtovné/value × 100; yield net po 30 % údržby; break-even let = investice / net cash flow. Status engine: green > 20 % margin, yellow 0-20 % marginal viability, red < 0 neudržitelné. Distinct od /najemni-smlouva (nájem § 2235+ OZ — užívání bez plodů) + /vacation-rental (krátkodobý nájem) + /coliving-contract (coliving rezidenční). Není právní poradenství — při reálné smlouvě konzultace advokáta + zemědělského právníka 25-50k Kč. Query: type, annualPachtCzk, propertyValueCzk, durationType, durationYears, annualFruitsCzk, annualMaintenanceCzk, pachtierInvestmentCzk, landlordHorizonScore.

curl "https://jistybyt.cz/api/pacht?type=agricultural-land&annualPachtCzk=60000&propertyValueCzk=3000000&durationType=fixed-years&durationYears=10&annualFruitsCzk=180000&annualMaintenanceCzk=40000&pachtierInvestmentCzk=200000&landlordHorizonScore=70"

Černá stavba § 129 zák. 283/2021 Sb. (stavební zákon) — engine pro normalizaci nepovolených staveb. 5 IllegalConstructionType × 4 LegalizationOutcome × approval probability + cost + timeline + pokuta. minor (§ 79 SZ drobné do 25 m² — pergola/garáž/altán, ohlášení sufficient, base 75 % approval, pokuta 5-25k Kč fyzická), expansion (rozšíření § 79 SZ, base 60 %, pokuta 25-100k), substantial (§ 80-104 SZ stavby > 50 m² — serious case, base 35 %, demolice riziko vysoké, pokuta 50k-500k fyzická / 250k-2M právnická), functional-change (§ 126 SZ změna užívání byt→komerce, base 50 %, DPH 21 % vs residential exempt), protected-area (§ 56 zák. 114/1992 Sb. ochrana přírody NP/CHKO + zák. 20/1987 Sb. kulturní památky, base 15 %, pokuty až 1M Kč § 88 zák. 114/1992, multi-agency review). § 130 SZ vydržení 10 let při good faith. § 178 SZ pokuty 5-200k fyzické / 25k-2M právnické (+50 % bonus při sousedních námitkách). § 246 TZ trestní stíhání při grossly intentional. Approval probability composition: base per type ± match ÚP (±15/-25 %) ± sousední námitky (-20 %) ± vydržení 10+ let (+10 %) ± plot ratio > 40 % (-10 %). 4 LegalizationOutcome: approved (post-hoc povolení uděleno + KN vklad post-normalization), settlement (modifikace stavby + odstupné sousedům 50-150k), pending (soudní přezkum § 188 SZ + dodatečné dokumenty), demolition-order (nucená demolice § 129 SZ — náklady 500k-2M Kč). Bank financování typicky odmítne nemovitost s nepovolenou stavbou — property value reduction 10-50 % pre-normalization. Insurance void při nepovolených stavbách. Distinct od /building-permit (legal approval PŘED stavbou — proactive) + /defect-claim (vady kupované nemovitosti — post-purchase). Není právní poradenství — pre normalizaci konzultace advokáta + architekt 25-50k Kč. Query: type, constructionValueCzk, constructionAreaM2, ageYears, matchesZoningPlan, hasNeighborObjections, plotAreaM2.

curl "https://jistybyt.cz/api/illegal-construction?type=minor&constructionValueCzk=150000&constructionAreaM2=20&ageYears=5&matchesZoningPlan=true&hasNeighborObjections=false&plotAreaM2=600"

Smlouva o smlouvě budoucí § 1785-1788 OZ — pre-purchase reservation agreement engine. 5 PreliminaryType × 4 DepositForm × risk + deposit + penalty + tax analysis. new-development (developer presale, deposit 50-200k Kč, závazek 12-36 měs, smluvní pokuta typicky 10 % kupní ceny při default, buyerRisk +20 — developer bankrot/construction delays/quality issues), secondary-market-reservation (deposit 5-10 % ceny, termín 30-90 dní, realitor 4-6 % poplatky, title check + KN výpis před reservation, bank pre-approval recommended), private-direct (notarial form recommended více protective, independent advokátní review obou stran 25-50k Kč, smluvní pokuta moderátní 5 %, notarial trust escrow pro deposit), inheritance-related (§ 1593-1597 OZ předkupní právo dědiců notice 90 dní, soudní schválení dědictví před final transfer, § 4a ZDP osvobozeno přímý příbuzný, buyerRisk +25 — dědický řízení complications + multi-heir disputes), commercial-leaseback (sale-leaseback structure prodávající zůstává jako nájemce, pre-agreed lease terms, DPH 21 %, long-term lease 5-15 let, buyer protection lien rights). 4 DepositForm: pre-payment, penalty-deposit, escrow, lien. § 1786 OZ písemná forma vyžadovaná. § 1788 OZ odstoupení dle smlouvy nebo § 2 odst. 2 zák. 89/2012. § 2048-2052 OZ smluvní pokuta + § 2051 court moderace při excessive penalties. § 1820 OZ cooling-off 14 dní pro spotřebitele B2C transactions. § 561 OZ notarial form recommended/povinná při purchase price > 1M Kč. Zák. 145/2010 Sb. pre-sale information disclosure (developer obligation). § 4 ZDP capital gains 5y test (developer/seller). Buyer risk score composition: base 30 + type modifier (new-dev +20, private +15, inheritance-related +25) + deposit ratio > 10 % (+15) + closing > 18 měs (+10) + bez cooling-off (+10). Seller risk: base 25 + leaseback +20 + low buyer penalty +15. Buyer max loss = deposit + buyerPenaltyPct × price. Seller max loss = sellerPenaltyPct × price. Status engine: green < 45 risk, yellow 45-64, red >= 65 (advokátní review + escrow + cooling-off mandatory). Distinct od kupní smlouva (main contract § 2079+ OZ — po smlouvě budoucí) + /defect-claim (post-purchase vady) + /najemni-smlouva (pronájem § 2235+). Není právní poradenství — pre smlouvu budoucí konzultace advokáta 15-30k Kč. Query: type, targetPurchasePriceCzk, reservationDepositCzk, depositForm, closingDeadlineMonths, buyerPenaltyPct, sellerPenaltyPct, hasCoolingOffClause.

curl "https://jistybyt.cz/api/preliminary-agreement?type=new-development&targetPurchasePriceCzk=6500000&reservationDepositCzk=100000&depositForm=pre-payment&closingDeadlineMonths=18&buyerPenaltyPct=10&sellerPenaltyPct=10&hasCoolingOffClause=true"

Zápůjčka zajištěná nemovitostí § 2393-2394 OZ + § 1309-1394 OZ zástavní právo — non-bank lending engine. 5 SecuredLoanType: non-bank-consolidation (Provident/Cofidis/ESSOX/Home Credit, APR cap 20 % zák. 257/2016, spotřebitelské + § 1820 cooling-off 14 dní), p2p-private (private investor → individual typically family/friend, flexibilní podmínky, notarial form povinná při property security § 561 OZ, úroky příjem věřitele § 8 ZDP), business-secured (personal RD jako security pro business loan, riziko: business default = property foreclosure, B2B § 56 ZDPH 21 %, higher rates 8-15 % p.a., term 12-60 měsíců typicky), short-term-bridge (bridge loan during property sale 12 měs typicky, high rates 12-20 % p.a., repayment z prodeje původní nemovitosti, refinancing risk při rate environment change), foreign-currency-secured (CHF/EUR loans secured by CZK property, FX risk disclosure mandatory § 4 zák. 257/2016, ČNB warning při non-FX income — kombinace FX + interest rate risk, complex tax treatment § 8 + § 38 ZDP). 3 LoanPriority: first-lien, second-lien (+5 risk), subordinated (+10 risk). § 1336 OZ foreclosure procedure při default — nemovitost dražba s 30 % discount. Risk score composition: base 25 + type modifier (FX +25, bridge +20, business +15) + combined LTV > 90 % +20 / 80-90 % +10 + DSTI > 50 % +15 / 40-50 % +8 + priority modifier + annual rate > 15 % +10. Status engine: green < 45 (low risk, standard transaction), yellow 45-69 (advokátní review + cooling-off), red >= 70 (advokátní review mandatory + alternativy). Distinct od /refixace (bank mortgage refinancing — bank lender, lower rates 4-6 %) + /credit-check (credit scoring + 6 registrů) + /post-insolvency-mortgage (mortgage AFTER successful oddlužení 5y karence + 50 % LTV cap HB Specialty). Není právní poradenství — pre non-bank lending konzultace advokáta 15-30k Kč. Zvažte bank refinancing před non-bank options (bank rates 4-6 % vs non-bank 12-20 %). Query: type, propertyValueCzk, existingMortgageCzk, requestedLoanCzk, annualRatePct, termMonths, monthlyNetIncomeCzk, priority, hasCommercialPurpose.

curl "https://jistybyt.cz/api/secured-loan?type=non-bank-consolidation&propertyValueCzk=6000000&existingMortgageCzk=2000000&requestedLoanCzk=800000&annualRatePct=12&termMonths=60&monthlyNetIncomeCzk=45000&priority=second-lien&hasCommercialPurpose=false"

AML/KYC realitní transakce zák. 253/2008 Sb. (AML zákon) + zák. 254/2008 Sb. (KYC + beneficial owner registry) + EU 6th AMLD 2024 (směrnice EU 2024/1640) — engine pro povinné osoby (realitky, advokáti, notáři, banks). 5 TransactionRiskCategory: low (< 20 score, simplified DD 4 steps, standard residential < 5M Kč), medium (20-39, standard DD 8 steps, larger residential 5-15M nebo investment-rental), high (40-59, enhanced DD 12 steps, foreign buyer/cash > 270k/commercial), very-high (60-79, enhanced + 14 dní review, PEP nebo non-transparent source, FAÚ reporting required), extreme (>= 80, enhanced + 30 dní review + senior approval, kombinace PEP + foreign + cash + complex structure). 3 DueDiligenceLevel: simplified (ID + adresa + source declaration), standard (biometric ID + beneficial owner > 25 % + sanctions UN/EU/OFAC + KN check + anti-fraud), enhanced (in-person multi-factor + 12 měsíců bank statements + full beneficial owner chain + PEP family check + FATF non-cooperative + adverse media + source of wealth + senior management approval + ongoing monitoring 12+ měs + FAÚ reporting). § 7-9 zák. 253/2008 identifikace klienta povinná před transakcí. § 11-12 enhanced DD při high risk. § 18 oznamovací povinnost FAÚ při suspicious activity. § 21 record retention 10 let (digitálně + paper backup). § 47 pokuty 10k-5M Kč fyzická / 50k-5M Kč právnická při non-compliance. § 216-217 TZ trestní stíhání při grossly intentional negligence. § 10 zák. 254/2008 beneficial owner registry mandatory disclosure. PEP definice § 4 odst. 5: politik (minister, MP, hlava státu, central banker, supreme court justice, ambasador, military officer, state-owned enterprise CEO) + family members (manžel/ka, děti, rodiče). Risk score composition: base 10 + transaction > 5M (+10) / > 15M (+15) + purpose (residential 0, investment-rental +5, commercial +10, speculation +15) + foreign buyer +15 + cash > 270k Kč 10k EUR threshold (+20) + PEP +30 + non-transparent source of funds +25 + unknown beneficial owner +20 + complex structure offshore/holding/trust +25. Status engine: green < 30 (standard transaction), yellow 30-59 (elevated risk, sanctions screening), red >= 60 (high/extreme risk, enhanced DD + FAÚ reporting + 14-30 dní review). Reporting required při PEP, non-transparent source, unknown beneficial owner, complex structure, nebo risk >= 60. FAÚ pokyn č. 4/2018 realitní transakce specifické guidelines. Distinct od /defect-claim (vady kupované nemovitosti) + /preliminary-agreement (smlouva budoucí § 1785+) + /buy-out (vyplacení podílu). Není právní poradenství — pre AML compliance program implementace pro realitku konzultace specialista 50-150k Kč. AML/KYC training pro staff (annual refresher) povinný. Query: transactionValueCzk, purpose, isForeignBuyer, isCashHeavy, isPep, isSourceOfFundsTransparent, isBeneficialOwnerKnown, hasComplexStructure.

curl "https://jistybyt.cz/api/aml-kyc?transactionValueCzk=6500000&purpose=residential&isForeignBuyer=false&isCashHeavy=false&isPep=false&isSourceOfFundsTransparent=true&isBeneficialOwnerKnown=true&hasComplexStructure=false"

Nemovitostní investiční fondy AIFMD směrnice EU 2011/61/EU + zák. 240/2013 Sb. (zákon o investičních společnostech a investičních fondech) + EU Crowdfunding Regulation 2020/1503 + zák. 96/2022 Sb. (crowdfunding implementation CZ). 5 FundType × 3 InvestorTier × yield + liquidity + tax analysis. open-ended-residential (min retail 100k Kč / qualified 1M Kč, daily redemptions, yield 4-6 % p.a., diversifikace 30-100 nemovitostí, tax 5 % fund-level § 21 ZDP), closed-ended-commercial (min 1M Kč, lock-in 5-15 let commercial cycle, yield 5-8 % p.a., premium offices/retail/industrial, no early exit), listed-reit/SICAV (min 50k Kč, daily Burza Praha trading, 90 % rental income distribution mandatory, tax-transparent flow-through, yield 4-7 % + price appreciation, CZ REITs emerging Reico/Investika/Czech Property Funds 2024-2026), crowdfunding-platform (min 10k Kč retail s 1k EUR/projekt limit, ČNB licensed platform, yield 7-12 % higher risk single projects, EU Crowdfunding 2020/1503 harmonizace, lock-in 12-60 měs, project-specific liquidity), private-club (qualified investor only declaration required, min 5M Kč, bespoke strategies boutique RE/distressed/value-add, lock-in 7-15 let, yield 8-15 % targeted, no retail protection, sophisticated investor declaration). 3 InvestorTier: retail (consumer protection), qualified (1M+ Kč declaration required § 4 odst. 4 zák. 240/2013), professional (institutional). § 21 ZDP fund-level tax 5 % vs 15 % direct ownership = significant advantage pro long-term holders. § 4 ZDP investor capital gains 5y test (REIT shares + crowdfunding investments). Burza Praha listing requirements pro REITs (90 % rental distribution, audited statements, transparent governance). ČNB AIF licensing povinné — verify license pre-investment. Liquidity scoring 0-100: REIT 90 (daily Burza trading), residential 70 (monthly redemptions), crowdfunding 40 (project-specific 12-60 měs), closed 25 (lock-in 5-15 let), private 15 (lock-in 7-15 let). Risk scoring base 30/50/35/65/75 dle type. Status engine: green (investment >= min, risk < 60, lock-in < horizon), yellow (high risk type or lock-in > horizon), red (insufficient investment pro tier). Net yield = gross - management fee - (performance fee × gross / 100). After-tax yield: REIT × 0,85, open/closed funds × 0,95, crowdfunding 5+ let × 1,0 (exempt). Total return compound formula. Distinct od /avm (single property valuation post-search) + /gentrification-zones (zone strategic allocation) + /property-recommendation (lifestyle archetype matching) + přímého vlastnictví (15 % daň + property management overhead + concentration risk). Není investiční doporučení per § 2 zák. 256/2004 — pouze analytický nástroj. Query: type, investmentAmountCzk, investorTier, horizonYears, expectedAnnualYieldPct, managementFeePct, performanceFeePct, lockInMonths.

curl "https://jistybyt.cz/api/investment-fund?type=open-ended-residential&investmentAmountCzk=500000&investorTier=retail&horizonYears=10&expectedAnnualYieldPct=5.5&managementFeePct=1.0&performanceFeePct=10&lockInMonths=12"

Energetická instalace (FVE/větrné/baterie) § 25-30 zák. 458/2000 Sb. (energetický zákon) + zák. 165/2012 Sb. (podporované zdroje) + NZÚ SFŽP. 5 EnergyInstallationType: rooftop-solar-residential (5-10 kWp typicky, NZÚ 50-90k pro 5-10 kWp, payback 6-10 let, § 49 bez ERÚ licence do 30 kWp, § 4 ZDP residential exempt do 30 kWp), rooftop-solar-commercial (30-200 kWp, ERÚ licence povinná § 49, OPŽP dotace 30-50 %, DPH 21 % na hardware, PPA contracts), ground-mount-solar (industrial 100 kWp - 10 MWp, stavební povolení zák. 283/2021, ÚP průmyslová zóna, EIA při > 200 kWp), wind-turbine-small (5-50 kW, min distance 500m residential, ERÚ > 50 kW, NZÚ neplatí pouze OPŽP), battery-storage (BESS 5-15 kWh, NZÚ Bonus Akumulace 20-50k při FVE combo, self-consumption boost 30 % → 60-80 %, ČSN EN 50549 safety). 4 EnergyContractType: self-consumption, net-metering, power-purchase-agreement, lease-rooftop. § 49 zák. 458/2000 ERÚ licensing > 30 kWp. § 4 ZDP residential exempt do 30 kWp. Zák. 100/2001 EIA > 200 kW. Annual benefit = self-consumed × electricity price + exported × feed-in tariff. Net investment = investment - subsidy. Payback = net / annual benefit. ROI 25y compound. Status engine: green < 8 let, yellow 8-15, red > 15. CZ 2026 ~80 000 nových FVE rooftop residential ročně post-NZÚ + rate cuts. Distinct od /energy-savings (insulation/windows energy efficiency) + /nzu (NZÚ overview) + /vacation-rental + /pacht-nemovitosti. Pre instalaci konzultace certifikovaného instalatéra + elektroprojektant. NZÚ podání mandatory před kupou hardware. ERÚ licensing process 3-6 měsíců. Query: type, capacityKw, investmentCzk, annualProductionKwh, selfConsumptionPct, electricityPricePerKwhCzk, feedInPricePerKwhCzk, contractType, subsidyCzk.

curl "https://jistybyt.cz/api/energy-installation?type=rooftop-solar-residential&capacityKw=8&investmentCzk=180000&annualProductionKwh=8400&selfConsumptionPct=60&electricityPricePerKwhCzk=5.5&feedInPricePerKwhCzk=1.2&contractType=net-metering&subsidyCzk=80000"

Blockchain v realitních transakcích — MiCA Regulation EU 2023/1114 (Markets in Crypto-Assets) + Regulation EU 2022/858 LCR-DLT pilot regime + zák. 256/2004 (investiční služby + ČNB licensing). 5 BlockchainRealEstateType: tokenized-fractional-ownership (security tokens 100k retail/1M qualified, ČNB licensing povinné, MiCA + LCR-DLT compliance, liquidity 10-30 % vs traditional REIT 90 %, CZ market: Tokenize.it, Brickken, RealT US, tax § 4 ZDP 5y exempt / § 8 ZDP < 5 let 15 %), smart-contract-rental (automated rent collection § 2235+ OZ + GDPR EU 2016/679 + eIDAS 2024 digital signatures, reduces overhead 30-50 %, currently experimental CZ market, pilot programs 2026-2028), title-registry-pilot (KN blockchain registration experimental, ČÚZK pilots 2025-2027 planned, Estonia + Sweden + Honduras precedents, currently NE produkční pro CZ legal validity, full migration 2030+ realistic, EU LCR-DLT pilot regime allows experiments), escrow-smart-contract (multi-sig 2-of-3 typical, AML compliance § 7 zák. 253/2008 mandatory, eIDAS 2024, hybrid s notarial form recommended), crypto-payment-realestate (BTC/ETH purchase, AML/KYC enhanced DD § 7-9 zák. 253/2008, § 8 ZDP crypto gains 15 % < 5 let / § 4 ZDP 5+ let exempt, volatility risk fixed price + escrow, notarial form mandatory, conversion via licensed exchange Coinbase/Kraken/Binance, ČNB warning Q4 2024 high volatility risk). 3 MaturityLevel: experimental (smart-contract-rental, title-registry-pilot, escrow), early-adopter (tokenized-fractional, crypto-payment), mainstream (žádný 2026, projection 2028-2030+). Risk score: type-specific base (60-85) + unlicensed +15 + non-MiCA +10. Viability scoring + ČNB licensing required (tokenized-fractional, crypto-payment) + implementation cost 150k-2M Kč. Status: green mainstream (žádný 2026), yellow early-adopter + licensed + MiCA, red experimental nebo unlicensed/non-compliant. ČNB warning Q4 2024 high volatility. CZ market emerging 2025-2030. Distinct od /investicni-fond (traditional AIFMD) + /aml-kyc (compliance) + /preliminary-agreement. Není investiční doporučení per § 2 zák. 256/2004 — pre experimentování konzultace specialista 50-200k Kč. Query: type, transactionValueCzk, tokenIssuanceCzk, platform, isLicensedIssuer, isMicaCompliant, isQualifiedInvestor.

curl "https://jistybyt.cz/api/blockchain-realestate?type=tokenized-fractional-ownership&transactionValueCzk=5000000&tokenIssuanceCzk=5000000&platform=ethereum&isLicensedIssuer=true&isMicaCompliant=true&isQualifiedInvestor=true"

Smart home + IoT property integration — GDPR Regulation EU 2016/679 + NIS2 Directive EU 2022/2555 + Cyber Resilience Act EU 2024 + ČSN ISO/IEC 27001. 5 SmartHomeType: security-cameras-alarms (insurance discount 15 % typical, GDPR DPIA mandatory při public-facing cameras, ÚOOÚ registration commercial use, IP67 outdoor + cloud + local backup, privacy zones for neighbor properties, vendor: Hikvision/Dahua/Axis/Verkada), energy-management-hems (EU Smart Meter Directive 2009/72/EC, smart meter mandatory 2026 EU rollout, HEMS s FVE/BESS/EV optimize self-consumption 30 → 70 %, annual savings 8-15 % electricity bill, vendor: Loxone/Tibber/Eve/Sonnen), automation-lighting-hvac (Matter protocol EU adoption 2024+ interoperability, smart thermostat 8-12 % heating savings, smart lighting 5-10 %, voice control Alexa/Google/Siri, Z-Wave/Zigbee/Matter standards), monitoring-water-smoke (ČSN EN 14604 smoke alarms mandatory new builds, water leak detection prevents 100k+ Kč damage, insurance discount 10-15 % při certified detectors, CO detectors recommended), accessibility-voice-mobility (EU Accessibility Act EU 2019/882 compliance, voice control pro seniors + disabled, automatic doors + motorized blinds, EU AI Act 2024 voice AI compliance, GDPR voice biometric data sensitive). 4 IntegrationLevel: basic (consumer-grade), mid-range (typical residential), premium (high-end), enterprise (commercial-grade). § 49 zák. 458/2000 smart grid integration. Total annual savings = energy/security savings + insurance reduction (3-15 % p.a. dle type). Payback = investment / total annual savings. Property value increase 5-15 % typical post-installation. ROI 10y compound formula. Status engine: green < 5 let payback + GDPR ✓, yellow < 10 let, red ostatní (non-GDPR nebo > 10 let). Risk score base 30 + non-GDPR +25 + bez cybersecurity audit +15 + level modifier. CZ 2026 ~120 000 nových smart home installations ročně post-2024 IoT pricing decline. Distinct od /energeticka-instalace (FVE/baterie) + /defect-claim + /vacation-rental. GDPR DPIA mandatory při public-facing cameras. Cybersecurity audit ČSN ISO 27001 recommended. Query: type, propertyValueCzk, investmentCzk, annualSavingsCzk, valueIncreasePct, level, isGdprCompliant, hasCybersecurityAudit.

curl "https://jistybyt.cz/api/smart-home?type=security-cameras-alarms&propertyValueCzk=8000000&investmentCzk=80000&annualSavingsCzk=5000&valueIncreasePct=1&level=mid-range&isGdprCompliant=true&hasCybersecurityAudit=true"

Záruka skrytých vad § 2103-2117 OZ — latent-defect engine pro real estate, distinct od obecného /defect-claim. 5 HiddenDefectType: structural (statika, nosné konstrukce, trhliny ve zdech, krov — § 2629 OZ 10letá lhůta, ČSN ISO 13822 assessment of existing structures, ČSN EN 1990 basis of structural design, stavební zákon 283/2021 Sb. § 156 odpovědnost stavebníka NEOMEZENĚ — i po prodeji, znalecký posudek statik 15-30k Kč KLÍČOVÝ důkaz, foto-dokumentace trhlin + datace EXIF, dotaz souseda/SVJ pro historii, critical → § 2107 odstoupení = vrácení 100 % ceny + úroky 8 % p.a.), water (průsaky, vlhkost, plíseň, povodně, izolace — § 2129 OZ 5letá, ČSN 73 0540-2 tepelná ochrana budov, ČSN P 73 0610 hydroizolace, vlhkoměr 2-5k Kč jako důkaz, mykolog posudek 5-10k Kč zdravotní riziko, pojištění ALE rider PŘED reklamací kryje krátkodobý nájem, NEZAKRÝVEJTE vadu opravou — fixujte ji jako důkaz, sousedé jako svědci historie vlhkosti), electrical (vadné rozvody, zastaralá instalace, požární riziko — § 2129 OZ 5letá, ČSN 33 2000-1 ed. 2 elektrické instalace nízkého napětí, ČSN 33 1500 revize elektrického zařízení POVINNÁ pro důkaz 3-5k Kč, vyhláška 73/2010 Sb. vyhrazená elektrická zařízení, termovize rozvodů 5-10k Kč odhalí přehřívaná místa, hliníkové rozvody = automaticky serious severity, požární ochrana ČSN 73 0810, pojišťovna může odmítnout pojistnou událost, rekonstrukce 80-200k 3+kk / 150-400k RD), hidden-easement (nezveřejněná věcná břemena, zástavy, předkupní práva — § 1109 OZ NEOMEZENÁ lhůta, § 2079 OZ povinnost prodávajícího upozornit, § 1257 OZ věcná břemena obecně, § 1283 OZ služebnost stezky a cesty, katastr nemovitostí LV-C výpis obvykle viditelné, pokud nezveřejněno → § 2079 + § 2107 odstoupení 99 % šance, vrácení 100 % ceny + úroky od převzetí + náklady — bez ohledu na lhůty, žaloba o splnění + náhradu škody soudní poplatek 5 % z ceny, předkupní právo SVJ § 1124 kontrola pro byty), contamination (kontaminace půdy, azbest, radon, olovo, PCB — § 2129 OZ 5letá, zákon o ochraně životního prostředí 17/1992 Sb., zákon o nakládání s odpady 541/2020 Sb., vyhláška 273/2021 Sb. kontaminace půdy, ČSN 73 4108 radonová ochrana staveb, vyhláška 422/2016 Sb. radon max 300 Bq/m³, EU REACH směrnice azbest/olovo/PCB, akreditovaná lab Eurofins/ALS vzorky půdy/vzduchu 5-15k Kč, radonové měření 2-3k Kč, azbest detekce 3-5k Kč před 1999 stavby velmi pravděpodobné, sanace půdy 100-500k Kč/m³ extrémní, EIA dokumentace okolí brownfieldy historický kontext). 4 HiddenDefectSeverity × discount %: cosmetic 0,5 %, moderate 3 %, serious 8 %, critical 15 %. 5 ResolutionPath: § 2108 OZ oprava prodávajícím (cosmetic+moderate, písemný harmonogram + smluvní pokuta 0,05-0,1 % denně, termín 30-90 dní, při neplnění → přechod na slevu/odstoupení), § 2106 OZ sleva z kupní ceny (serious, znalecký posudek pro doložení, vyplaceno do 30 dní), § 2107 OZ odstoupení od smlouvy (critical = podstatné porušení, 100 % ceny + úroky 8 % p.a. + náklady, žaloba 6-18 měsíců, soudní poplatek 5 %), time-expired (§ 2129/§ 2629 vypršelo, success 5 %), late-notification (§ 2112 OZ neprodlené oznámení 30 dní překročeno, success klesá z 70 → 25 %). Success probability composition: base 50 + sellerAcknowledges +25 + defectExistedAtTransfer +15 + hasExpertAssessment +10 - lateNotification -25; time-expired = 5. Status engine: green ≥ 70 success, yellow 40-69, red < 40 nebo time-expired/late-notification. ČR 2025 cca 18 000 reklamací skrytých vad ročně. Distinct od /reklamace-vad (obecná 4 typy + 6mo prekluzivní lhůta) + /smlouva-o-smlouve-budouci (PŘED kupní smlouvou) + /aml-kyc + /smart-home. Není právní poradenství — pre reálnou reklamaci advokát (10-30k konzultace) + znalecký posudek povinný. Query: defectType, severity, purchasePriceCzk, purchaseDate, defectDiscoveryDate, notificationDate, estimatedRepairCostCzk, hasExpertAssessment, defectExistedAtTransfer, sellerAcknowledges.

curl "https://jistybyt.cz/api/hidden-defects?defectType=water&severity=serious&purchasePriceCzk=6000000&purchaseDate=2025-05-01&defectDiscoveryDate=2026-04-01&notificationDate=2026-04-15&estimatedRepairCostCzk=200000&hasExpertAssessment=true&defectExistedAtTransfer=true&sellerAcknowledges=false"

Kulturní památky § 11 zák. 20/1987 Sb. — heritage protection engine pro vlastníky kulturních památek a budov v památkových rezervacích/zónách. CZ má ~70 000 kulturních památek + ~300 národních kulturních památek (NKP) + ~40 památkových rezervací (MR) + ~250 památkových zón (MZ) + UNESCO 16 lokalit (Praha, Český Krumlov, Telč, Kutná Hora, Holašovice, Litomyšl, Kroměříž, Lednice-Valtice, Třebíč, Olomouc-sloup). 5 HeritageProtectionLevel: national-monument NKP § 4 odst. 1 zák. 20/1987 (~300 v ČR, NPÚ ústřední pracoviště Praha 1, SHP povinný 100-300k Kč 3-6 měsíců, MK CZ Program ochrany NKP grant 50-75 % nákladů max 5M Kč termín 31.1. ročně posuzování 6 měsíců, daň z nemovitosti exempt § 9 odst. 1 písm. f) ZDPN, pojištění +60 % specialized policies Allianz Heritage/Generali Patrimony/Kooperativa Památka, hodnota +35 % long-term apreciace), cultural-monument KP § 2 zák. 20/1987 (~70 000 v ČR, NPÚ regionální pracoviště, SHP doporučený 50-150k Kč, MK CZ Program restaurování 30-50 % max 1,5M Kč termín 30.4. ročně, krajské granty 200-400k Kč ročně, daň exempt 100 %, pojištění +40 %, hodnota +20 %), heritage-reservation MR § 5 zák. 20/1987 (~40 zón v ČR — Praha 1 historické jádro/Český Krumlov/Telč/Kutná Hora atd., UNESCO World Heritage 16 lokalit, MK CZ Program regenerace MR 30-40 % nákladů, § 9 ZDPN částečná úleva 50 %, pojištění +20 %, hodnota +15 %), heritage-zone MZ § 6 zák. 20/1987 (~250 zón v ČR — většina historických center menších měst, krajské granty 100-400k Kč ročně Středočeský/Jihomoravský/Pardubický + ostatní, ÚP plán restrictions na fasádu + výšku + krov, daň redukce 25 %, pojištění +10 %, hodnota +10 %), in-heritage-zone (budova v MR/MZ bez vlastní ochrany, pouze ÚP restrictions na fasádu + výšku + krov, žádné NPÚ schvalování pro běžné renovace, žádné MK granty, daň 0 %, pojištění +5 %, hodnota +5 %, standardní stavební procedury 30-90 dní). 4 RenovationScope × cost premium %: minor 0-15 % (malby, drobné opravy bez zásahu do podstaty, schvalování 0-2 měsíce), moderate 3-35 % (okna, omítka fasády, izolace, § 23 závazné stanovisko, schvalování 1-4 měsíce), major 8-60 % (rekonstrukce střechy, dispozice, technologie, NPÚ § 14 souhlas + § 23, schvalování 2-8 měsíců), restoration 15-100 % (památková obnova s historickou rekonstrukcí, restaurátor s NPÚ akreditací ~50 v ČR, schvalování 3-12 měsíců). § 14 zák. 20/1987 — souhlas NPÚ k zásahu povinný NKP/KP, termín 60-90 dní. § 23 — závazné stanovisko orgánu památkové péče pro všechny zásahy mimo minor. § 35 zák. 20/1987 — sankce 100k-4M Kč při kontroverzních úpravách bez souhlasu. ČSN ISO 21461 — heritage building conservation. Approval probability composition: base 70 + SHP +15 + grant +5 + restoration +5 - NKP-major -15. Status engine: green ≥ 80, yellow 60-79, red < 60. Distinct od /cerna-stavba (§ 129 SZ proactive normalizace nepovolených staveb) + /building-permit (legal approval PŘED stavbou) + /energeticky-stitek (PENB requirements, NKP/KP exempt z požadavků). Není právní poradenství — pre žádost o NPÚ souhlas + MK grant konzultace specializovaný architekt + advokát památkového práva 50-200k Kč. Query: protectionLevel, renovationScope, propertyValueCzk, renovationBudgetCzk, areaM2, ageYears, hasHistoricalSurvey, isIndividualOwner, willApplyForGrant.

curl "https://jistybyt.cz/api/cultural-heritage?protectionLevel=cultural-monument&renovationScope=moderate&propertyValueCzk=8000000&renovationBudgetCzk=1500000&areaM2=200&ageYears=150&hasHistoricalSurvey=true&isIndividualOwner=true&willApplyForGrant=true"

Yield comparison — nemovitost vs ETF/dluhopisy/vklad. Query: investment, years, +5 optional rate overrides.

curl "https://jistybyt.cz/api/yield-comparison?investment=2000000&years=15"

Daň z pronájmu (paušál vs skutečné). Query: annualRent, expenses, taxRate?.

curl "https://jistybyt.cz/api/rental-tax?annualRent=264000&expenses=110000"

Vedlejší náklady na koupi. Query: price, mortgage?, realtorPct?, reserve?.

curl "https://jistybyt.cz/api/buying-costs?price=6500000&mortgage=5000000&realtorPct=3"