Karlín — Praha 8
mature- Medián Kč/m²
- 165 000
- 5y forecast
- 4.5 % p.a.
- Gross yield
- 3.6 %
- Saturation
- 72/100
Investiční nástroje · Mapa · Gentrifikace
Gentrifikační mapa Prahy 2026
Investiční opportunity index per pražský okrsek — explainable scoring kombinuje historickou apreciaci, demografický posun, infrastrukturu, developerskou aktivitu a saturation risk. 7 klíčových zón × 6 GentrificationStage × 5 InvestorProfile. Sourced ČSÚ, ČNB úvěrové statistiky, IPR Praha development plán, Hypoteční index ČS Praha quartely.
6 GentrificationStage
- • Pre-gentrification: nízká vstupní cena, vysoký long-tail upside, riziko stagnace. Value investor preferred.
- • Early-gentrification: 6-9 % apreciace p.a., kreativní přízračná fáze, volatility ±15 %.
- • Active-gentrification: rapidní růst 8-12 % p.a., mainstream recognition, bublinové riziko.
- • Mid-stage: stabilní apreciace 5-7 % p.a., etablovaný residential + retail mix.
- • Mature: blue-chip lokalita, low volatility, 3-4 % yield + 4-5 % apreciace, institucionální poptávka.
- • Post-gentrification: contrarian opportunity, retro-revitalizace, limited liquidity exit.
7 zón Prahy 2026
Holešovice — Praha 7
active-gentrification- Medián Kč/m²
- 138 000
- 5y forecast
- 6.8 % p.a.
- Gross yield
- 4.2 %
- Saturation
- 58/100
Smíchov / Anděl — Praha 5
mid-stage- Medián Kč/m²
- 142 000
- 5y forecast
- 5.2 % p.a.
- Gross yield
- 4 %
- Saturation
- 65/100
Vršovice — Praha 10
early-gentrification- Medián Kč/m²
- 118 000
- 5y forecast
- 7.8 % p.a.
- Gross yield
- 4.8 %
- Saturation
- 38/100
Žižkov / Vinohrady (hraniční) — Praha 3
mid-stage- Medián Kč/m²
- 132 000
- 5y forecast
- 5.5 % p.a.
- Gross yield
- 4.3 %
- Saturation
- 52/100
Letná / Bubeneč — Praha 7
mature- Medián Kč/m²
- 158 000
- 5y forecast
- 4 % p.a.
- Gross yield
- 3.4 %
- Saturation
- 68/100
Nusle / Pankrác (jih) — Praha 4
pre-gentrification- Medián Kč/m²
- 102 000
- 5y forecast
- 8.5 % p.a.
- Gross yield
- 5.2 %
- Saturation
- 22/100
5 InvestorProfile
- • Value-investor: pre + early stages, contrarian, 5-10 let horizon, yield + apreciace combined.
- • Momentum-investor: active + mid stages, vyšší risk tolerance, ride the wave 3-5 let.
- • Income-investor: yield-focus > 4,5 %, stable mid + mature, cash flow priority.
- • Lifestyle-buyer: mature stages preferred, vlastní bydlení, low volatility, premium lokality.
- • Institutional: active + mid + mature, scale 50M+ Kč, REIT-like allocation, 7-15 let horizon.
Opportunity index — vážené složky
- • Stage base: 28-92 bodů per fáze (early gentrifikace nejvíce).
- • Yield bonus: ±15 bodů (vyšší yield = vyšší skóre).
- • Forecast bonus: ±15 bodů (5y forecast nad 5 % p.a. = +).
- • Infrastructure bonus: 0-8 bodů (metro / tram / služby).
- • Saturation penalty: 0-18 bodů (vyšší saturation = větší penaltová srážka).
Distinct od ostatních Jistybyt nástrojů
- • /avm — single property valuation post-search (mikro úroveň, ne zóna).
- • /doporuceni-nemovitosti — lifestyle archetype matching (rodina vs byt vs RD), ne zóna.
- • /buy-vs-rent — finanční rozhodnutí pronájem vs vlastnictví, ne zóna.
- • /listings — vyhledání konkrétních inzerátů, ne strategická alokace.
- • /gentrifikace-mapa — strategická alokace na úrovni okrsku 0,5-2 km² (macro-trend kapitálové alokace).
REST API
Programatický přístup ke gentrifikačnímu engine pro AI/MCP klienty: /api/gentrification-zones — query parametry investorCapitalCzk, profile, horizonYears, riskTolerance, preferredStages (csv), minYieldPct.