Stavební právo · Černá stavba · § 129 SZ
Černá stavba 2026 — normalizace
Engine pro normalizaci nepovolených staveb — 5 IllegalConstructionType × 4 LegalizationOutcome. § 129 SZ post-hoc legalizace, § 178 pokuty 5k-2M Kč, § 130 vydržení 10 let při good faith. Match územního plánu + sousední námitky = klíčové faktory.
5 IllegalConstructionType
- Drobné stavby do 25 m² (§ 79 SZ)base 75 % approval
Pergola, garáž, altán. Ohlášení sufficient. Pokuta 5-25k Kč fyzická osoba.
- Rozšíření existující stavbybase 60 % approval
Přístavba, půdní vestavba bez ohlášení. Match ÚP klíčový.
- Substantial > 50 m² (§ 80-104 SZ)base 35 % approval
Nové stavby bez povolení = serious case. Demolice riziko vysoké.
- Změna užívání (§ 126 SZ)base 50 % approval
Byt → komerce, garáž → byt. Notice neighbors required. DPH implikace.
- Chráněné území (zák. 114/1992)base 15 % approval
NP, CHKO, kulturní památky. Multi-agency review. Pokuty až 1M Kč.
4 LegalizationOutcome
- • Approved (legalizováno): Post-hoc povolení uděleno. KN vklad post-normalization.
- • Settlement (kompromis): Modifikace stavby (zmenšení, přesun) + odstupné sousedům.
- • Pending (běžící): Soudní přezkum § 188 SZ nebo dodatečné dokumenty.
- • Demolition order (demolice): Nucená demolice § 129 SZ — náklady 500k-2M Kč.
Approval probability — vážené složky
- • Base per type: minor 75 %, expansion 60 %, substantial 35 %, functional-change 50 %, protected-area 15 %
- • Match ÚP: +15 % (compatible) / -25 % (non-compatible)
- • Sousední námitky: -20 %
- • Vydržení 10+ let § 130 SZ: +10 % bonus při good faith
- • Plot ratio: -10 % při stavba/pozemek > 40 % (proportionality test)
Pokuty § 178 SZ
- • Minor: 5-25k Kč fyzická osoba; 25k-100k Kč právnická
- • Expansion: 25-100k Kč fyzická
- • Substantial: 50-500k Kč fyzická; 250k-2M Kč právnická
- • Functional change: 25-75k Kč fyzická
- • Protected area: až 1M Kč (kombinace § 178 SZ + § 88 zák. 114/1992)
- • +50 % bonus pokuty při sousedních námitkách
Distinct od ostatních
- • /building-permit — legal approval PŘED stavbou (proactive)
- • /defect-claim — vady kupované nemovitosti (post-purchase)
- • /cerna-stavba — post-hoc normalizace nepovolených staveb (reactive)
REST API
Programatický přístup k engine pro AI/MCP klienty: /api/illegal-construction — query parametry type, constructionValueCzk, constructionAreaM2, ageYears, matchesZoningPlan, hasNeighborObjections, plotAreaM2.
Související nástroje
- → Skryté vady audit § 2129 OZ — nepovolená stavba při koupi typicky = hidden-easement category, kupující má 5letou lhůtu reklamace § 2129 + nárok na slevu 10-50 % nebo odstoupení § 2107.
- → Kulturní památka KP/NKP — pokud stavba je v MR/MZ zóně bez stavebního povolení = double riziko (SZ + § 14 zák. 20/1987 NPÚ souhlas).
- → Smart home payback — IoT instalaci do nepovolené stavby nezahrnujte do AVM hodnoty (bank reject pri ocenění).
- → AML/KYC realitní transakce — nepovolená stavba bez transparentní historie = high-risk factor v AML score (+10-20).